审阅: 陈律师 (Tan Chua)
写在前面
从海外购买墨尔本房产, 是许多家庭的重要决定. 无论您看中的是 Box Hill, Glen Waverley, Doncaster 还是墨尔本市中心 (CBD)的房子, 流程都比在本地购房多几个环节.
一次顺利的购房, 靠的是一个配合默契的团队. 您的房产中介帮您找到合适的房子并谈好条件. 您的贷款经纪人帮您安排融资. 您的律师负责合同审阅, 法律合规和交割.
本指南用简单的语言, 介绍从看房到交割的主要步骤. 内容只涉及位于维多利亚州的房产. 本所只处理维州房产事务, 客户可身在世界任何地方.
请注意: 相关规定经常变化, 具体结果也因个人情况而异. 本指南不列出任何税率, 门槛或期限, 请在行动前获取针对您情况的专业意见.
从看房到交割
第一步: 签约前, 先把基础打好
1. 确认是否需要 FIRB 审批. 外国人士在澳洲购买住宅房产, 通常需要事先获得外国投资审查委员会 (FIRB)批准. 目前联邦政府对外国人士购买现有 (二手)住宅设有临时限制, 新房和楼花的规定则不同. 临时居民, 澳洲公民的海外配偶等情况各有不同, 请在签约前确认.
2. 想清楚用谁的名义买. 个人名下, 夫妻共同持有, 公司或信托, 各有不同的税务和法律后果. 在维州, 外国买家附加印花税和土地税附加税都与持有人身份直接相关. 持有方式一旦确定, 日后更改往往代价不小.
3. 规划资金来源和汇款路径. 澳洲银行和律师事务所都需要核实资金来源. 部分国家和地区设有外汇管制, 汇款可能需要时间. 请提前准备收入证明, 存款记录等文件, 避免临近交割时资金卡住.
4. 先取得贷款预批. 海外买家可选择的贷款机构较少, 审批条件也较严格. 请尽早与贷款经纪人沟通, 了解您可以借多少, 需要哪些文件. 预批不等于正式批准, 签约前请确认合同中有没有贷款条件条款.
5. 请律师审阅合同和 Section 32 卖方声明. 在维州, 卖方必须提供卖方声明 (通常称为 Section 32). 其中包括产权, 规划限制, 业主立案法团 (Owners Corporation)费用和相关税费等信息. 律师审阅后, 可以指出您需要注意的问题, 例如产权负担, 违建风险或不寻常的特别条款.
6. 了解冷静期. 维州法律在部分私人协议买卖中给予买家一段冷静期, 但拍卖成交等情况不适用. 在冷静期内退出合同, 可能仍需承担一定损失. 请在签约前问清楚您的交易是否适用冷静期.
第二步: 在海外签约
7. 电子签署和身份核实. 许多合同可以电子签署, 但部分文件仍需在见证人面前签署. 交割前, 律师还必须核实您的身份. 身在海外时, 这一步通常需要更多安排, 例如通过当地公证人或视频核实.
8. 支付定金. 定金通常存入中介或律师的信托账户, 由第三方保管至交割. 请只按合同和书面指示付款, 并直接致电核实收款账户. 冒充律师或中介的诈骗电邮时有发生, 切勿只凭电邮更改的账户付款.
第三步: 签约到交割之间
9. 落实正式贷款批准. 贷款经纪人会跟进银行的正式审批. 如果合同含有贷款条件条款, 请留意相关时限, 并及时告诉律师审批进展.
10. 处理印花税和外国买家申报. 交割时须缴纳印花税, 外国买家通常还需缴纳附加税. 律师会协助您完成相关申报表格, 并确认是否有任何豁免或减免适用.
11. 安排保险和交割前验房. 合同会说明房产风险何时转移给买家, 请据此及时安排房屋保险. 交割前, 您或您委托的人可以检查房屋状况, 确认与签约时一致.
第四步: 通过 PEXA 交割
12. 电子交割. 维州房产交割基本都通过 PEXA 电子平台进行. 律师会与卖方律师和银行协调, 在约定日期同时完成付款和产权过户. 您的购房款须在交割前到位, 请为跨境汇款预留充足时间.
第五步: 交割之后
13. 土地税和土地税附加税. 维州每年按土地价值征收土地税. 海外业主 (absentee owner)通常须缴纳额外的土地税附加税, 并须主动向维州税务局申报身份.
14. 空置和出租. 维州对长期空置的住宅征收空置住宅土地税. 联邦层面, 外国买家也可能需要就房屋使用情况作出申报. 如打算出租, 请委托持牌物业管理人, 并了解维州租赁法规下房东的义务.
15. 将来出售和资本利得税预扣. 将来出售房产时, 买方可能需要从购房款中预扣一部分交给澳洲税务局, 除非卖方提供清税证明. 海外居民通常无法取得此证明, 因此需要提前规划. 出售前请咨询律师和税务顾问.
签约前请确认的10件事
- 我是否需要 FIRB 审批, 是否已经取得?
- 用谁的名义购买最合适, 是否已考虑税务影响?
- 购房资金在哪里, 汇款需要多长时间?
- 是否已有贷款预批, 合同是否含有贷款条件条款?
- 律师是否已审阅合同和 Section 32 卖方声明?
- 这笔交易是否适用冷静期?
- 定金金额, 支付方式和收款账户是否已经书面确认?
- 交割日期是否给跨境汇款和贷款审批留足了时间?
- 是否了解外国买家附加印花税和每年的土地税附加税?
- 交割后由谁管理房产, 是自住, 出租还是暂时空置?
说明性例子, 并非真实个案
一对住在上海的夫妇, 看中了 Glen Waverley 的一套新建联排别墅. 中介建议他们签约前请律师看合同, 贷款经纪人则提醒他们尽早准备收入文件. 律师审阅时发现, 合同约定的交割期较短, 而夫妇的资金需分批汇出. 经协商, 双方在签约前调整了交割日期, 交易最终顺利完成.
How we help
我们是您购房团队的一员, 与您的中介和贷款经纪人分工合作, 不重复他们的工作. 我们可以协助:
- 签约前审阅合同和 Section 32 卖方声明, 用中文向您解释重点
- 就 FIRB, 持有结构和外国买家税费给出一般性指引, 并在需要时与您的会计师配合
- 安排海外签署和身份核实
- 跟进贷款审批, 印花税申报和交割准备
- 通过 PEXA 完成交割, 并处理交割后的申报事宜
- 衔接相关事务, 例如遗嘱, 授权书, 家庭法和移民
为什么亚洲家庭选择 Chua Tan Associates
本所陈律师拥有三十多年维州房产法律经验, 经手过大量跨境买家的房产交易, 深知海外家庭最容易在哪些环节出错.
对海外买家而言, 真正的成本往往来自错误: 用错了持有名义, 漏掉了申报, 资金没按时到位. 我们的价值, 在于帮您在签约前看清风险, 避免日后难以补救的损失.
- 家族律师事务所, 自 1990 年起执业
- 丰富的跨境事务经验
- 一家律所处理房产, 遗嘱与遗产, 家庭法和移民事务
- 普通话, 粤语, 英语服务
- The premises are equipped with a notary public.
- 重视隐私, 谨慎处理家庭事务
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本指南仅供一般参考, 不构成法律或税务意见, 请勿依赖本指南作出任何决定. 相关规定可能随时变化, 并取决于个人情况. 请在采取任何行动前, 就您的具体情况获取专业意见.
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