许多澳洲家庭的子女或孙辈住在香港, 新加坡, 中国内地, 美国或其他地方. 当澳洲的住宅或投资物业由住在海外的受益人继承时, 税务后果可能与住在澳洲的继承人截然不同.
资本利得税与主要居所豁免
一般情况下, 继承一套死者曾经居住的家庭住宅, 往往可以在规定期限内出售而无须缴纳资本利得税. 自2019年12月起, 外国税务居民一般不能享有主要居所豁免. 因此, 住在海外的受益人出售继承的住宅, 可能须就原本对澳洲继承人免税的增值缴纳资本利得税.
死者本身的居民身份也很重要. 如果死者去世时已是外国税务居民超过六年, 即使继承人住在澳洲, 死者原本累积的豁免也可能丧失.
外国税务居民的其他税务差异
- 外国税务居民在作为外国居民的期间, 一般不享有资本利得税折扣.
- 海外业主出售澳洲房产时, 买方通常须预扣部分售价交给澳洲税务局, 除非卖方取得清税证明.
- 各州对外国业主征收额外的土地税及印花税. 部分州对继承的房产有豁免或优惠, 但规则因州而异.
- 即使是通过继承取得房产, 外国投资规则也可能要求申报.
规划方案
- 考虑由哪位受益人继承哪项资产. 把房产留给住在澳洲的继承人, 把其他资产留给海外继承人, 可能降低整体税负.
- 考虑是否由遗嘱执行人在遗产管理期间出售房产.
- 考虑使用遗嘱信托以增加灵活性, 同时留意2026年拟议的信托税务改革.
- 子女移居海外或回流澳洲时, 检视遗嘱.
拟议的资本利得税改革
拟议自2027年7月1日起取消50%资本利得税折扣, 会令情况更加复杂. 待法例确定后, 应再次确认适用于外国税务居民的规则.
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蔡智勋, 律师及调解员, 蔡庆伟律师事务所 (墨尔本). 本文仅供一般参考, 不构成法律或税务意见. 联邦税务及养老金法律适用于全澳洲; 遗嘱及房产法律因州而异.
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