当房产价值 (扣除出售成本后)低于尚欠的按揭贷款时, 即属负资产. 分手的业主常以为银行会承担差额, 或者搬出的一方可以全身而退. 通常两者都不成立. 如果双方都签署了贷款合同, 一般而言双方各自都须向贷款机构承担全部债务, 包括出售后的任何差额.
出售时会发生什么
买家只会在按揭能够解除的情况下完成交割. 如果售价不足以支付贷款结清金额及相关费用, 业主必须在交割时补足差额, 否则须由贷款机构同意解除按揭, 并将余额转为无抵押债务. 贷款机构并无义务同意. 如果没有处理差额的方案, 出售可能在最后一步陷入僵局.
差额由谁承担?
这里有两个不同的问题:
- 对贷款机构而言: 共同借款人通常负有连带责任. 无论双方之间如何约定, 贷款机构都可以向任何一方追讨全部款项.
- 在双方之间: 差额可按产权份额分担, 再根据各自已支付的款项作出调整. 在家庭法下, 这笔债务会计入整体财产, 与养老金及其他资产一并考虑.
前伴侣之间就债务达成的协议, 除非贷款机构也签署同意, 否则对贷款机构没有约束力.
可选方案
| 方案 | 内容 | 主要风险 |
|---|
| 现在出售并分担差额 | 就出售流程及交割时如何补足差额达成协议 | 双方需备有资金或取得贷款机构同意 |
| 由一方保留房产 | 该方重新贷款, 另一方解除贷款责任 | 须经贷款机构批准重新贷款, 在负资产情况下较难获批 |
| 持有并等待 | 继续供款, 等待市场回升 | 持续产生费用, 并可能就由谁支付产生争议 |
| 困难援助安排 | 贷款机构暂时减少或暂停还款 | 利息继续累积, 且该安排可能反映在信用报告中 |
困难援助安排可以争取时间, 但不会减少债务.
实用步骤
- 取得最新的贷款结清金额及独立估价, 弄清差额有多大.
- 尽可能继续供款, 并记录各自支付了什么.
- 尽早与贷款机构沟通, 最好让双方借款人都知情, 了解贷款机构愿意考虑的方案.
- 在开始推广出售前, 以书面形式约定出售方式及差额安排.
- 如果无法达成一致, 应就共有财产申请或家庭法申索哪一种能更公平地分担损失寻求法律意见.
我们如何协助您
我们协助分手的业主确定差额应如何分担, 与对方协商, 并通过调解, VCAT或法院解决纠纷. 在出售前制定妥善方案, 远比交割失败后再补救省钱.
延伸阅读
蔡庆伟律师事务所为共同业主及分居伴侣处理维州的房产及家庭法纠纷. 如需安排保密咨询, 请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988, 或通过下方表格提交咨询. 我们可使用普通话, 粤语及英语提供服务.
蔡智勋, 律师及调解员, 蔡庆伟律师事务所 (墨尔本). 本文仅供一般参考, 不构成法律意见.
Tell us about the estate
A short message is enough. We reply in English, Mandarin or Cantonese, and quote fees in writing before any work starts.
Talk to a lawyer about your situation
Book a 30-minute paid consultation in English, Mandarin or Cantonese, in person in Melbourne or by video from anywhere in the world. If you go ahead and instruct us, the consultation fee is credited to your first invoice.
Book a consultation
简体中文 
English (Australia) 
繁體中文