當房產價值 (扣除出售成本後)低於尚欠的按揭貸款時, 即屬負資產. 分手的業主常以為銀行會承擔差額, 或者搬出的一方可以全身而退. 通常兩者都不成立. 如果雙方都簽署了貸款合同, 一般而言雙方各自都須向貸款機構承擔全部債務, 包括出售後的任何差額.
出售時會發生什麼
買家只會在按揭能夠解除的情況下完成交割. 如果售價不足以支付貸款結清金額及相關費用, 業主必須在交割時補足差額, 否則須由貸款機構同意解除按揭, 並將餘額轉為無抵押債務. 貸款機構並無義務同意. 如果沒有處理差額的方案, 出售可能在最後一步陷入僵局.
差額由誰承擔?
這裡有兩個不同的問題:
- 對貸款機構而言: 共同借款人通常負有連帶責任. 無論雙方之間如何約定, 貸款機構都可以向任何一方追討全部款項.
- 在雙方之間: 差額可按產權份額分擔, 再根據各自已支付的款項作出調整. 在家庭法下, 這筆債務會計入整體財產, 與養老金及其他資產一併考慮.
前伴侶之間就債務達成的協議, 除非貸款機構也簽署同意, 否則對貸款機構沒有約束力.
可選方案
| 方案 | 內容 | 主要風險 |
|---|
| 現在出售並分擔差額 | 就出售流程及交割時如何補足差額達成協議 | 雙方需備有資金或取得貸款機構同意 |
| 由一方保留房產 | 該方重新貸款, 另一方解除貸款責任 | 須經貸款機構批准重新貸款, 在負資產情況下較難獲批 |
| 持有並等待 | 繼續供款, 等待市場回升 | 持續產生費用, 並可能就由誰支付產生爭議 |
| 困難援助安排 | 貸款機構暫時減少或暫停還款 | 利息繼續累積, 且該安排可能反映在信用報告中 |
困難援助安排可以爭取時間, 但不會減少債務.
實用步驟
- 取得最新的貸款結清金額及獨立估價, 弄清差額有多大.
- 盡可能繼續供款, 並記錄各自支付了什麼.
- 盡早與貸款機構溝通, 最好讓雙方借款人都知情, 了解貸款機構願意考慮的方案.
- 在開始推廣出售前, 以書面形式約定出售方式及差額安排.
- 如果無法達成一致, 應就共有財產申請或家庭法申索哪一種能更公平地分擔損失尋求法律意見.
我們如何協助您
我們協助分手的業主確定差額應如何分擔, 與對方協商, 並通過調解, VCAT或法院解決糾紛. 在出售前制定妥善方案, 遠比交割失敗後再補救省錢.
延伸閱讀
蔡慶偉律師事務所為共同業主及分居伴侶處理維州的房產及家庭法糾紛. 如需安排保密諮詢, 請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988, 或通過下方表格提交諮詢. 我們可使用普通話, 粵語及英語提供服務.
蔡智勳, 律師及調解員, 蔡慶偉律師事務所 (墨爾本). 本文僅供一般參考, 不構成法律意見.
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