感情结束后, 如果房产登记在双方名下, 其中一方可以申请仲裁庭或法院下令出售房产, 即使另一方希望保留. 在维州, 这类申请通常依据《1958年财产法》 (Property Law Act 1958)第四部分提出. 收到这类文件难免令人焦虑, 但这并不代表您已别无选择. 最初几个星期的应对最为关键.
谁可以申请, 向哪里申请
无论以联权共有 (joint tenants)还是分权共有 (tenants in common)方式持有, 任何一位土地共同业主都可以提出申请. 申请可以向维州民事与行政仲裁庭 (VCAT)提出, 该仲裁庭专门审理共有土地纠纷; 也可以向维州最高法院或郡法院提出. 当出售房产的同时还涉及紧急命令, 禁制令或较大金额的索偿时, 当事人往往选择向法院申请.
VCAT可以处理以下纠纷:
- 一方希望出售, 另一方不同意
- 双方同意出售, 但对出售方式意见不一, 例如拍卖还是私人出售, 委托哪家中介
- 双方对出售所得净款如何分配存在分歧
- 一方要求另一方交代所收租金, 或要求补偿其支付的费用
通常会申请哪些命令
申请人一般会要求下令出售房产, 由其中一方或第三方负责出售事宜, 并要求另一方交出房产占有权. 申请人还可能就中介人选, 底价, 出售方式, 以及如何从售房款中偿还按揭和支付费用, 申请相关命令.
仲裁庭或法院有广泛权力, 可作出其认为公正公平的命令. 实际上, 仅仅因为您希望保留房产, 很难阻止出售命令. 真正的争议通常在于如何出售, 由谁主导出售, 以及售后如何分配款项.
业主之间的调整
产权份额只是起点, 不一定是最终结果. 售房款的分配可以根据以下情况进行调整:
- 由一方独自支付的按揭供款, 市政费及业主立案法团费用
- 为房产增值的装修或改善工程
- 从租客或寄宿者收取的租金
- 一方被排除在房产之外, 这可能支持其提出占用租金 (occupation rent)的主张
以上每一项都需要证据支持. 银行流水, 发票以及显示双方约定内容的信息记录, 远比口头回忆更有说服力.
收到申请后应采取的第一步
- 切勿置之不理. 留意确认律师是否代为接收文件送达的期限, 以及首次聆讯日期.
- 尽早寻求法律意见. 在首次聆讯前, 您需要决定是同意, 协商还是反对, 以及另一个司法途径是否对您更有利.
- 继续供款并保留记录. 尽可能继续偿还按揭, 并记录每一笔付款.
- 避免损害自身立场的行为. 未与另一方商量便单方面处置房产, 或阻碍出售, 都可能导致不利命令或讼费.
- 考虑协商解决. 按约定价值买断对方份额, 或协议出售流程, 通常比争讼聆讯更快, 更省钱. 调解有助于达成协议.
我们如何协助您
我们代表这类申请的双方共同业主. 我们就应否反对或协商提供意见, 准备誓章及出资证据, 并亲自出庭. 如果双方曾是伴侣, 我们也会评估家庭法申索是否是更好的途径.
延伸阅读
蔡庆伟律师事务所为共同业主及分居伴侣处理维州的房产及家庭法纠纷. 如需安排保密咨询, 请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988, 或通过下方表格提交咨询. 我们可使用普通话, 粤语及英语提供服务.
蔡智勋, 律师及调解员, 蔡庆伟律师事务所 (墨尔本). 本文仅供一般参考, 不构成法律意见.
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