感情結束後, 如果房產登記在雙方名下, 其中一方可以申請仲裁庭或法院下令出售房產, 即使另一方希望保留. 在維州, 這類申請通常依據《1958年財產法》 (Property Law Act 1958)第四部分提出. 收到這類文件難免令人焦慮, 但這並不代表您已別無選擇. 最初幾個星期的應對最為關鍵.
誰可以申請, 向哪裡申請
無論以聯權共有 (joint tenants)還是分權共有 (tenants in common)方式持有, 任何一位土地共同業主都可以提出申請. 申請可以向維州民事與行政仲裁庭 (VCAT)提出, 該仲裁庭專門審理共有土地糾紛; 也可以向維州最高法院或郡法院提出. 當出售房產的同時還涉及緊急命令, 禁制令或較大金額的索償時, 當事人往往選擇向法院申請.
VCAT可以處理以下糾紛:
- 一方希望出售, 另一方不同意
- 雙方同意出售, 但對出售方式意見不一, 例如拍賣還是私人出售, 委託哪家中介
- 雙方對出售所得淨款如何分配存在分歧
- 一方要求另一方交代所收租金, 或要求補償其支付的費用
通常會申請哪些命令
申請人一般會要求下令出售房產, 由其中一方或第三方負責出售事宜, 並要求另一方交出房產佔有權. 申請人還可能就中介人選, 底價, 出售方式, 以及如何從售房款中償還按揭和支付費用, 申請相關命令.
仲裁庭或法院有廣泛權力, 可作出其認為公正公平的命令. 實際上, 僅僅因為您希望保留房產, 很難阻止出售命令. 真正的爭議通常在於如何出售, 由誰主導出售, 以及售後如何分配款項.
業主之間的調整
產權份額只是起點, 不一定是最終結果. 售房款的分配可以根據以下情況進行調整:
- 由一方獨自支付的按揭供款, 市政費及業主立案法團費用
- 為房產增值的裝修或改善工程
- 從租客或寄宿者收取的租金
- 一方被排除在房產之外, 這可能支持其提出佔用租金 (occupation rent)的主張
以上每一項都需要證據支持. 銀行流水, 發票以及顯示雙方約定內容的信息記錄, 遠比口頭回憶更有說服力.
收到申請後應採取的第一步
- 切勿置之不理. 留意確認律師是否代為接收文件送達的期限, 以及首次聆訊日期.
- 盡早尋求法律意見. 在首次聆訊前, 您需要決定是同意, 協商還是反對, 以及另一個司法途徑是否對您更有利.
- 繼續供款並保留記錄. 盡可能繼續償還按揭, 並記錄每一筆付款.
- 避免損害自身立場的行為. 未與另一方商量便單方面處置房產, 或阻礙出售, 都可能導致不利命令或訟費.
- 考慮協商解決. 按約定價值買斷對方份額, 或協議出售流程, 通常比爭訟聆訊更快, 更省錢. 調解有助於達成協議.
我們如何協助您
我們代表這類申請的雙方共同業主. 我們就應否反對或協商提供意見, 準備誓章及出資證據, 並親自出庭. 如果雙方曾是伴侶, 我們也會評估家庭法申索是否是更好的途徑.
延伸閱讀
蔡慶偉律師事務所為共同業主及分居伴侶處理維州的房產及家庭法糾紛. 如需安排保密諮詢, 請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988, 或通過下方表格提交諮詢. 我們可使用普通話, 粵語及英語提供服務.
蔡智勳, 律師及調解員, 蔡慶偉律師事務所 (墨爾本). 本文僅供一般參考, 不構成法律意見.
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