如果您以临时居民身份在澳洲购买了二手房 (established dwelling), 您的FIRB批准几乎肯定要求: 在您不再是临时居民后的六个月内出售该房产. 澳洲税务局 (ATO)目前正在通过罚单 (infringement notice)严格执行这一条件, 这不是可以拖延处理的小问题.
您的批准附带了哪些条件
临时居民通常可以在获得FIRB批准或豁免证书后, 购买一套二手房作为自住. 这类批准一般附带以下标准条件:
- 交割时房产必须空置, 且不得出租房产的任何部分
- 必须将其作为您在澳洲的主要居所
- 如果该房产不再是您的主要居所, 或您不再是临时居民, 须在六个月内出售
- 交割后30天内, 须在ATO的外国所有权登记册上登记该购买
许多业主记得前两项条件, 却忘了第三项. 六个月期限从您身份改变当天开始计算, 而不是从ATO联系您那天开始.
什么时候不再算“临时居民”?
在外国投资法律中, 如果您持有允许连续在澳逗留12个月或以上的临时签证, 您就是临时居民. 如果您居住在澳洲, 已申请永久签证, 并在审理期间持有过桥签证, 也属于临时居民.
常见的身份变化情形包括:
- 学生签证, 陪读签证或毕业生签证到期, 且没有获得新签证
- 签证结束后返回海外
- 留在澳洲但所持签证不符合定义, 例如短期签证, 或不会通往永久签证的过桥签证
- 永久签证申请被拒
即使签证符合要求, 如果您已经搬出该房产, 这个条件同样适用. 一旦房产不再是您的主要居所, 六个月的期限就开始计算.
如果您已成为澳洲永久居民或公民, 情况会有所不同, 您可能不再属于“外国人”. 请先根据您的具体情况咨询专业意见.
罚款有多重
自2026年7月1日起, 个人的罚单金额如下:
| 等级 | 个人罚款 | 通常适用情形 |
|---|
| 第一级 | $4,368 (12个罚款单位) | 在ATO联系您之前, 您主动申报违规 |
| 第二级 | $21,840 (60个罚款单位) | ATO先发现违规 |
| 第三级 | $109,200 (300个罚款单位) | 较严重的违规 |
缴纳罚款并不能纠正违规. 只要您继续持有该房产, ATO可以再次开出罚单, 或向法院申请民事罚款, 最高可达房产市值的50%. 财长也可以下令强制出售房产.
与此同时, 往往还会产生其他费用:
- 空置费. 外国业主每年须提交空置费申报表. 如果房产在一年内实际居住或真实出租的时间少于183天, 或逾期申报, 就需要缴纳空置费. 自2024年4月9日起开始的空置年度, 空置费为原申请费的两倍.
- 维州土地税. 房产不再享有自住豁免后, 海外业主除普通土地税外, 还需缴纳4%的海外业主附加税. 此外, 空置住宅土地税现已适用于全维州, 房产一年内空置超过六个月即可能被征收.
为什么不能以后再“买回来”
从2025年4月1日至少到2027年3月31日, 外国人 (包括临时居民)原则上不能购买二手住宅, 即使是临时居民购买自住房也不例外. 如果您现在出售房产, 以后持新的临时签证回到澳洲, 在禁令期间可能无法再购买二手房.
您有哪些选择
- 在六个月期限内出售. 这是最简单的合规方式. 尽早挂牌, 才有时间争取合理价格.
- 确认您是否仍是临时居民. 获得新签证, 正在审理的永久签证申请或已获永居, 都可能改变结论. ATO的记录并不总是完整的.
- 申请变更条件. 如需更多时间, 须在批准中规定的期限届满前提交变更申请. 需缴纳费用, 且不保证获批.
- 主动向ATO申报. 如果您已经错过期限, 在ATO联系您之前主动申报, 通常只会被处以第一级罚款, 而不是第二级.
将房产转给家人同样属于处置行为, 会涉及印花税, 税务及外国投资问题. 请勿在没有专业意见的情况下进行.
我们能提供的帮助
蔡庆伟律师事务所 (Chua Tan Associates)为澳洲及海外业主提供外国投资合规, ATO来函处理以及房产出售或重组方面的法律服务. 我们可以使用英语, 普通话和粤语沟通. 如果您的签证已经到期或即将到期, 而您仍在澳洲持有房产, 请尽早与我们联系, 趁所有选择都还在.
本文仅为一般性信息, 并不构成法律意见. 相关法律及ATO做法经常变化. 本文内容截至2026年10月.
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