签证到期了，澳洲的房子必须卖吗？FIRB六个月出售条件详解

10 月 28, 2026

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签证到期但仍持有澳洲房产？FIRB六个月出售条件、ATO罚款及应对选择。

如果您以临时居民身份在澳洲购买了二手房（established dwelling），您的FIRB批准几乎肯定要求：在您不再是临时居民后的六个月内出售该房产。澳洲税务局（ATO）目前正在通过罚单（infringement notice）严格执行这一条件，这不是可以拖延处理的小问题。

您的批准附带了哪些条件

临时居民通常可以在获得FIRB批准或豁免证书后，购买一套二手房作为自住。这类批准一般附带以下标准条件：

交割时房产必须空置，且不得出租房产的任何部分
必须将其作为您在澳洲的主要居所
如果该房产不再是您的主要居所，或您不再是临时居民，须在六个月内出售
交割后30天内，须在ATO的外国所有权登记册上登记该购买

许多业主记得前两项条件，却忘了第三项。六个月期限从您身份改变当天开始计算，而不是从ATO联系您那天开始。

什么时候不再算“临时居民”？

在外国投资法律中，如果您持有允许连续在澳逗留12个月或以上的临时签证，您就是临时居民。如果您居住在澳洲、已申请永久签证，并在审理期间持有过桥签证，也属于临时居民。

常见的身份变化情形包括：

学生签证、陪读签证或毕业生签证到期，且没有获得新签证
签证结束后返回海外
留在澳洲但所持签证不符合定义，例如短期签证，或不会通往永久签证的过桥签证
永久签证申请被拒

即使签证符合要求，如果您已经搬出该房产，这个条件同样适用。一旦房产不再是您的主要居所，六个月的期限就开始计算。

如果您已成为澳洲永久居民或公民，情况会有所不同，您可能不再属于“外国人”。请先根据您的具体情况咨询专业意见。

罚款有多重

自2026年7月1日起，个人的罚单金额如下：

等级	个人罚款	通常适用情形
第一级	$4,368（12个罚款单位）	在ATO联系您之前，您主动申报违规
第二级	$21,840（60个罚款单位）	ATO先发现违规
第三级	$109,200（300个罚款单位）	较严重的违规

缴纳罚款并不能纠正违规。只要您继续持有该房产，ATO可以再次开出罚单，或向法院申请民事罚款，最高可达房产市值的50%。财长也可以下令强制出售房产。

与此同时，往往还会产生其他费用：

空置费。外国业主每年须提交空置费申报表。如果房产在一年内实际居住或真实出租的时间少于183天，或逾期申报，就需要缴纳空置费。自2024年4月9日起开始的空置年度，空置费为原申请费的两倍。
维州土地税。房产不再享有自住豁免后，海外业主除普通土地税外，还需缴纳4%的海外业主附加税。此外，空置住宅土地税现已适用于全维州，房产一年内空置超过六个月即可能被征收。

为什么不能以后再“买回来”

从2025年4月1日至少到2027年3月31日，外国人（包括临时居民）原则上不能购买二手住宅，即使是临时居民购买自住房也不例外。如果您现在出售房产，以后持新的临时签证回到澳洲，在禁令期间可能无法再购买二手房。

您有哪些选择

在六个月期限内出售。这是最简单的合规方式。尽早挂牌，才有时间争取合理价格。
确认您是否仍是临时居民。获得新签证、正在审理的永久签证申请或已获永居，都可能改变结论。ATO的记录并不总是完整的。
申请变更条件。如需更多时间，须在批准中规定的期限届满前提交变更申请。需缴纳费用，且不保证获批。
主动向ATO申报。如果您已经错过期限，在ATO联系您之前主动申报，通常只会被处以第一级罚款，而不是第二级。

将房产转给家人同样属于处置行为，会涉及印花税、税务及外国投资问题。请勿在没有专业意见的情况下进行。

我们能提供的帮助

蔡庆伟律师事务所（Chua Tan Associates）为澳洲及海外业主提供外国投资合规、ATO来函处理以及房产出售或重组方面的法律服务。我们可以使用英语、普通话和粤语沟通。如果您的签证已经到期或即将到期，而您仍在澳洲持有房产，请尽早与我们联系，趁所有选择都还在。

本文仅为一般性信息，并不构成法律意见。相关法律及ATO做法经常变化。本文内容截至2026年10月。

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