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签证到期了,澳洲的房子必须卖吗?FIRB六个月出售条件详解

  • 10 月 28, 2026

Home » 澳洲法律解读 » 跨境家族与资产 » 签证到期了,澳洲的房子必须卖吗?FIRB六个月出售条件详解

签证到期但仍持有澳洲房产?FIRB六个月出售条件、ATO罚款及应对选择。

如果您以临时居民身份在澳洲购买了二手房(established dwelling),您的FIRB批准几乎肯定要求:在您不再是临时居民后的六个月内出售该房产。澳洲税务局(ATO)目前正在通过罚单(infringement notice)严格执行这一条件,这不是可以拖延处理的小问题。

您的批准附带了哪些条件

临时居民通常可以在获得FIRB批准或豁免证书后,购买一套二手房作为自住。这类批准一般附带以下标准条件:

  • 交割时房产必须空置,且不得出租房产的任何部分
  • 必须将其作为您在澳洲的主要居所
  • 如果该房产不再是您的主要居所,或您不再是临时居民,须在六个月内出售
  • 交割后30天内,须在ATO的外国所有权登记册上登记该购买

许多业主记得前两项条件,却忘了第三项。六个月期限从您身份改变当天开始计算,而不是从ATO联系您那天开始。

什么时候不再算“临时居民”?

在外国投资法律中,如果您持有允许连续在澳逗留12个月或以上的临时签证,您就是临时居民。如果您居住在澳洲、已申请永久签证,并在审理期间持有过桥签证,也属于临时居民。

常见的身份变化情形包括:

  • 学生签证、陪读签证或毕业生签证到期,且没有获得新签证
  • 签证结束后返回海外
  • 留在澳洲但所持签证不符合定义,例如短期签证,或不会通往永久签证的过桥签证
  • 永久签证申请被拒

即使签证符合要求,如果您已经搬出该房产,这个条件同样适用。一旦房产不再是您的主要居所,六个月的期限就开始计算。

如果您已成为澳洲永久居民或公民,情况会有所不同,您可能不再属于“外国人”。请先根据您的具体情况咨询专业意见。

罚款有多重

自2026年7月1日起,个人的罚单金额如下:

等级个人罚款通常适用情形
第一级$4,368(12个罚款单位)在ATO联系您之前,您主动申报违规
第二级$21,840(60个罚款单位)ATO先发现违规
第三级$109,200(300个罚款单位)较严重的违规

缴纳罚款并不能纠正违规。只要您继续持有该房产,ATO可以再次开出罚单,或向法院申请民事罚款,最高可达房产市值的50%。财长也可以下令强制出售房产。

与此同时,往往还会产生其他费用:

  • 空置费。外国业主每年须提交空置费申报表。如果房产在一年内实际居住或真实出租的时间少于183天,或逾期申报,就需要缴纳空置费。自2024年4月9日起开始的空置年度,空置费为原申请费的两倍。
  • 维州土地税。房产不再享有自住豁免后,海外业主除普通土地税外,还需缴纳4%的海外业主附加税。此外,空置住宅土地税现已适用于全维州,房产一年内空置超过六个月即可能被征收。

为什么不能以后再“买回来”

从2025年4月1日至少到2027年3月31日,外国人(包括临时居民)原则上不能购买二手住宅,即使是临时居民购买自住房也不例外。如果您现在出售房产,以后持新的临时签证回到澳洲,在禁令期间可能无法再购买二手房。

您有哪些选择

  1. 在六个月期限内出售。这是最简单的合规方式。尽早挂牌,才有时间争取合理价格。
  2. 确认您是否仍是临时居民。获得新签证、正在审理的永久签证申请或已获永居,都可能改变结论。ATO的记录并不总是完整的。
  3. 申请变更条件。如需更多时间,须在批准中规定的期限届满前提交变更申请。需缴纳费用,且不保证获批。
  4. 主动向ATO申报。如果您已经错过期限,在ATO联系您之前主动申报,通常只会被处以第一级罚款,而不是第二级。

将房产转给家人同样属于处置行为,会涉及印花税、税务及外国投资问题。请勿在没有专业意见的情况下进行。

我们能提供的帮助

蔡庆伟律师事务所(Chua Tan Associates)为澳洲及海外业主提供外国投资合规、ATO来函处理以及房产出售或重组方面的法律服务。我们可以使用英语、普通话和粤语沟通。如果您的签证已经到期或即将到期,而您仍在澳洲持有房产,请尽早与我们联系,趁所有选择都还在。

本文仅为一般性信息,并不构成法律意见。相关法律及ATO做法经常变化。本文内容截至2026年10月。

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重要提示:本文仅为一般资讯,不得作为依据。本文并非法律、税务或财务意见,没有考虑您的个人情况,亦可能未反映发布后的法律变化。其他国家的法律也可能适用。请勿仅依据本文采取或不采取任何行动。阅读本文或与我们联系,并不构成律师与客户关系。如需针对您情况的意见,请预约咨询。

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