最後審閱：2026年10月
您無需踏足澳洲，就可以買下澳洲房產。合同可以電子簽署，身份可以遠程核實，款項通過銀行匯轉，交割也在線完成。但有一件事絕不能做：先簽約，再問問題。對海外買家而言，步驟的先後順序比任何人都更重要。
我們為來自新加坡、馬來西亞、印尼及亞洲各地的買家提供服務，主要處理維州的房產交易；涉及其他州的購房，我們會與可信賴的當地執業者協作。
簽約前：五項檢查
外國投資審批。除非您是澳洲公民或永久居民，否則需要取得審批，而且至少在2029年6月30日之前不能購買二手住宅。延伸閱讀：新加坡、馬來西亞及印尼買家的FIRB審批指南。
以誰的名義持有。個人名義、聯名、公司還是信託——這決定了印花稅、附加土地稅，以及您身故或分居時的處理方式。延伸閱讀：個人名義、公司還是家族信託？新加坡、馬來西亞及印尼家庭持有澳洲房產的結構安排。
貸款。許多澳洲貸款機構限制向非居民放貸。如需貸款，請在簽約前而不是簽約後取得預批。
合同及賣方披露文件。在維州，賣方必須提供第32條聲明（Section 32 Statement），披露產權、規劃、業主法團及各項費用等信息。我們會在您簽約前審閱這兩份文件。
全部成本。包括房價、普通印花稅、外國買家附加印花稅、FIRB申請費、律師費，以及持續繳納的附加土地稅。
購買樓花
由於新建住宅仍向外國買家開放，樓花公寓是外國買家最常見的購買對象。但樓花有其特定風險：
日落條款。如果樓宇未能在約定日期前竣工，合同可被解除。在維州，開發商一般須取得買家同意或法院命令，才能援引這一條款。
設計變更。面積、戶型和裝修標準都可能改變，合同應當限制變更的幅度。
估值不足。到交房時，物業的估值可能低於購買價。貸款機構按估值而不是購買價放貸，差額須由您自行補足。
定金安全。您的定金（通常為10%）應存放在信託賬戶中，或以定金保證（deposit bond）擔保，而不應直接交給開發商。
開發項目的外國買家審批。核實開發商是否持有涵蓋外國買家的豁免證書，或者您是否需要自行申請審批。
在海外簽約和交割
身份核實。澳洲貸款機構和土地登記機構要求嚴格的身份核查，可以通過視頻完成，也可以經由海外的公證人或澳洲領事館辦理。本所的公證人也可為在海外使用的澳洲文件進行公證。
簽署。大多數合同可以電子簽署。需要親筆簽名時，我們會安排在海外進行經認證的簽署。
授權書。如果交割時您無法親自處理，一份妥善起草的授權書可以讓澳洲的代理人代您辦理。
資金。請預留國際匯款和銀行合規審查的時間。交割日資金遲到，可能需要按合同支付罰息。
交割。大多數州已實行電子交割。我們會負責辦理，並確認您的產權已完成登記。
日後出售時
外國居民出售澳洲房產須繳納資本利得稅，且不能享受自住房豁免；除非適用清稅證明（clearance certificate），買方須預扣房價的15%並繳交澳洲稅務局（ATO）。這一點應在買房時就做好規劃，而不是等到出售時才考慮。
常見問題
買房需要飛到澳洲嗎？ 不需要。身份核查、簽約和交割都可以遠程完成。
可以用新加坡或馬來西亞的銀行賬戶付款嗎？ 可以，但要預留匯款和合規審查的時間，並儘早確認銀行的轉賬限額。
什麼是第32條聲明？ 即維州賣方的披露聲明。賣方必須在您簽約前提供，並應由律師審閱。
外國買家買樓花安全嗎？ 只要合同經過審閱、定金受到保障，並對貸款和可能的估值不足做好準備，就可以是安全的。
聯繫我們。簽約之前，請先把合同發給我們。歡迎預約初步諮詢，我們會審閱合同，並為您說明購房的各項步驟和費用。
延伸閱讀：FIRB審批指南；通過信託和公司持有澳洲房產。
本文僅為一般資料，並非法律意見。文中數字及規則以2026年10月為準，並會經常變動。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所，墨爾本。本文僅為一般資料，並非法律意見。
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