泰國華人家庭與企業的澳洲法律事務：跨境遺產、維州房產、家族財富與簽證

泰國華人家庭和企業主與墨爾本往來密切：有人為在墨爾本讀大學的子女買了公寓，有人的父母在維州留下了房產，有人出資幫子女在澳洲置業或創業，也有企業正準備進入澳洲市場；許多泰國專業人士和伴侶也通過我們申請工作簽證和配偶簽證。這些事務通常金額大、牽涉兩個法律體系。蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本為亞洲家庭提供法律服務，可通過視頻以普通話、廣東話或英語辦理，並與您在泰國的律師、會計師和私人銀行顧問協作。

簡要回答：僅憑泰國法院命令或泰國遺囑，一般無法過戶維州房產或關閉澳洲銀行賬戶。泰國一般不在維州可重新蓋印（reseal）遺產授予的司法管轄區之列，因此通常需要另行向維多利亞州最高法院申請遺產授予。泰國已於2026年6月30日加入《海牙認證公約》，但公約要到2027年2月28日才對泰國生效；在此之前，兩國之間使用的文件仍須走領事認證程序。

要點

• 泰國居民在維州留下的資產，通常需要另行申請維州遺產授予。
• 2027年2月28日之前，澳洲文件送往泰國須經澳洲外交貿易部（DFAT）認證，再由泰國駐澳大使館或領事館認證；泰國大使館目前不接受海牙認證。
• 泰國居民購買維州住宅一般屬於“外國人士”：須取得FIRB批准，受2025年4月1日至2029年6月30日禁止購買二手住宅的限制，並須繳納維州附加稅。
• 澳洲家事法院可考慮雙方在全球的資產，包括通過公司持有的泰國土地。
• 澳洲養老金（superannuation）一般不隨遺囑分配，取決於受益人提名。
• 我們為大量泰國客戶辦理配偶簽證，以及專業人士的482、186、494和技術移民簽證。

維州房產：產權、附加稅與出售

本所的房產業務僅限維多利亞州。為子女購買墨爾本房產時，以誰的名義持有至關重要：它影響外國買家附加印花稅和土地稅附加費、子女畢業或結婚後的安排、子女日後分居時該資產如何處理，以及您或子女去世後由誰控制。海外業主每年還可能被徵收缺席業主附加稅（absentee owner surcharge）；房屋每年空置超過六個月，還可能被徵收空置住宅土地稅。

出售時，外國稅務居民賣家通常會在交割時被預扣售價的15%並繳交澳洲稅務局，除非事先取得變更。房產由父母出資卻登記在子女、兄弟姐妹或伴侶名下的情況在泰國華人家庭中很常見；關係破裂或登記人去世時，真正的權益歸屬取決於當初意圖的證據。我們也處理大型商業地產、開發用地及樓花交割糾紛。

遺囑與遺產：泰國遺囑與維州遺囑如何配合

擁有大量維州房產、澳洲股票或銀行存款的家庭，通常適合另立一份只處理澳洲資產的維州遺囑，並確保兩份遺囑的撤銷條款相互配合，避免後立的遺囑意外撤銷前一份。在維州遺囑中設立遺囑信託（testamentary trust），可保護子女繼承的財產免受其自身離婚、生意失敗等風險影響。

親人在泰國去世而在維州留有資產時，通常需要向維多利亞州最高法院另行申請遺產授予，並提交經翻譯和認證的泰國文件。我們為身在曼谷或其他地方的遺產執行人辦理整個遺產管理程序，無需親自來澳。我們也代理遺產糾紛，包括家庭成員要求增加份額的申請（family provision）、對遺囑效力的質疑，以及要求執行人提交賬目。這些申請有嚴格時限。

家族財富、信託與傳承

許多富裕家庭通過家族信託、公司或子女名義持有澳洲資產，時間一長便難以掌控，拆解成本也高。我們會審查整體結構，在身故、離婚、喪失行為能力和稅務問題出現之前找出風險。子女在澳洲結婚或同居時，父母資助的首付或創業資金可能在分手時被納入雙方的財產池；以借款形式記錄，或簽訂財務協議（binding financial agreement），可以保護家族資金。

下一代在墨爾本或悉尼定居後，家族企業的傳承便成為跨境問題：誰來經營、誰來持有、澳洲資產如何安排。本所律師及調解員蔡智勳（Justin Chua）是認證家族企業顧問及國家認證調解員，協助家族在分歧演變成糾紛之前規劃好交接。

跨泰澳兩地的家事法

如果一方是澳洲公民、以澳洲為住所，或在提出申請前已在澳洲通常居住滿12個月，便可在澳大利亞聯邦巡迴和家事法院申請離婚。在財產分割中，澳洲法院會考慮雙方在全球的資產，包括通過公司持有的泰國土地、家族企業股份和海外賬戶。雙方都必須全面如實披露，包括信託、代持安排和轉給親屬的資產。離婚令生效後，財產申請一般須在12個月內提出。

分居後若一方希望帶子女在泰國與澳洲之間遷居，須取得另一方同意或法院命令。我們代理高資產及跨境財產分割和子女安排案件，並在適當時通過調解或仲裁保密地解決。

泰國企業進入澳洲及商業糾紛

泰國企業進入澳洲市場，可設立澳洲子公司，或註冊為在澳經營的外國公司（須委任本地代理人）。澳洲私人有限公司須至少有一名通常居住在澳洲的董事，每位董事都需要董事識別號（Director ID）。我們也代理股東及單位持有人糾紛、五五股權僵局、停滯的地產開發投資、借給親友款項的追討，以及員工索賠。泰國法院判決一般不能直接在澳洲登記執行，通常需在澳洲重新起訴；合同訂有仲裁條款時，仲裁裁決可能可以更直接地執行。

配偶簽證：泰國伴侶與複雜案件

我們為大量澳洲公民和永久居民辦理泰國伴侶的配偶簽證，包括在澳境外申請的309/100類、在澳境內申請的820/801類，以及未婚夫妻簽證（300類）。配偶簽證以證據為準：雙方的經濟往來、共同生活安排、社會對這段關係的認知，以及彼此的長期承諾。泰國伴侶的案件常見難點包括：網上相識或交往時間較短、因工作分居兩地、雙方家庭的文化安排（例如財務分開或與父母同住）需要說明，以及泰文證據需要翻譯。

我們也處理較複雜的案件：曾被拒籤或簽證被取消、擔保人曾擔保過前任伴侶（一般一生最多擔保兩名伴侶，且兩次擔保須相隔五年，特殊情況除外）、申請人持旅遊或學生簽證在澳並附有8503“不得續留”條件、受第48條限制、沒有有效簽證，或年齡差距較大。如關係在簽證批出前結束，或遭受家暴，部分申請人仍可繼續申請永居。申請人的陳述和支持文件，我們以英文準備並統一證據。

專業人士與僱主擔保簽證

許多泰國專業人士通過工作取得澳洲簽證及永居。常見途徑包括：482技能需求籤證（含核心技能及專家技能類別）、186僱主提名永居簽證（臨時居民過渡類別及直接入境類別）、494偏遠地區僱主擔保簽證及其後的191永居，以及189、190、491技術移民。每條途徑對職業、薪資、工作經驗、年齡、英語和職業評估都有不同要求；職業評估機構包括Engineers Australia、CPA Australia或CA ANZ、ACS、VETASSESS，醫護人員還需AHPRA註冊。

• 工程師、IT專業人士、會計師、護士及其他醫護人員：職業評估、註冊與簽證時間必須銜接。
• 泰國廚師與餐飲管理人員：泰國餐廳擔保廚師很常見，但移民局會嚴格審查職位是否真實、薪資是否符合市場水平，以及廚師（Chef）與廚工（Cook）職業的區別。
• 在澳持482簽證、準備轉186永居的人士：在擔保僱主處的工作時間、換僱主、僱主被收購，以及45歲年齡限制都會影響永居時間表。
• 持485畢業生簽證或500學生簽證的泰國留學生：在簽證到期前規劃下一步。

我們同樣為僱主辦理：申請成為認證擔保僱主、職位提名、勞工協議，以及遵守擔保義務和應對移民局監察。泰國企業在澳設立子公司後，也可通過482簽證派駐管理人員和專業員工。

其他簽證與上訴

188商業創新與投資簽證已停止接受新申請；在商業、科研、醫學或藝術領域有國際公認成就的人士，可評估國家創新簽證（858類）。我們也處理父母簽證、拒籤及簽證取消、移民仲裁庭（ART）上訴及聯邦法院司法複審，以及長居泰國的澳洲永久居民申請回頭籤（Resident Return visa）。本所團隊有兩位移民法認證專家律師，許多移民案件結果已公佈於AustLII。

文件簽署與認證

在2027年2月28日之前，澳洲文件送往泰國使用，一般先由公證人公證（如需要），再由澳洲外交貿易部（DFAT）認證，最後由泰國駐堪培拉大使館或泰國領事館認證。泰國文件在澳洲使用，一般須經泰國外交部領事司認證，並附英文翻譯，法院和政府部門通常要求NAATI認證翻譯。在泰國簽署維州房產、遺產或公司文件時，見證方式和身份核驗都有具體要求，簽署前請先確認。2027年2月28日起，許多公共文件將只需海牙認證。本所設有國際公證人，可辦理全套程序。

實際安排與費用

曼谷比墨爾本晚3小時，墨爾本夏令時期間晚4小時。首次諮詢為30分鐘付費視頻諮詢；如您決定委託，該費用可抵扣首張賬單。我們在瞭解案情並審閱文件後，為後續工作報固定收費。首次諮詢前，請準備：

• 護照複印件，以及任何澳洲簽證資料。
• 澳洲資產清單：維州房產、銀行賬戶、股票、養老金及公司股份。
• 現有遺囑（泰國及澳洲）、信託文件及任何泰國法院命令。
• 公司資料：股權結構及擬在澳開展的業務。
• 家事法事務：結婚證、分居日期、兩國資產及任何法院文件。

延伸閱讀

• 資產分佈多國：立一份遺囑，還是幾份？
• 跨境遺產與維州遺產認證
• 從海外繼承澳洲房產
• 家族信託與海外受益人
• 父母出資幫子女在澳洲買房
• 跨境家族企業傳承
• 持久授權書與長者財務保護
• 國家創新簽證858類

常見問題

泰國法院命令可以用於處理維州房產嗎？

一般不能直接使用。通常需要向維多利亞州最高法院另行申請遺產授予，並附上經翻譯和認證的泰國文件。

現在可以用海牙認證把澳洲文件送到泰國嗎？

要到2027年2月28日公約對泰國生效後才可以。在此之前，一般需經DFAT認證，再由泰國大使館或領事館認證。

我的泰國遺囑能處理墨爾本房產嗎？

可能在形式上有效，但用它申請維州遺產授予會更復雜。一般建議另立一份只處理澳洲資產、並與泰國遺囑相互配合的維州遺囑。

澳洲法院在離婚時會考慮我們在泰國的資產嗎？

會。澳洲法院可考慮雙方在全球的資產，並對當事人作出命令；命令能否在泰國執行則是另一個問題，需要提前規劃。

我在泰國，可以購買墨爾本的二手住宅嗎？

一般不可以：2025年4月1日至2029年6月30日期間，外國人士一般被禁止購買二手住宅，僅有少數例外。新建住宅、樓花和空地一般仍可在取得FIRB批准後購買。

我的泰國伴侶持旅遊簽證在澳洲，可以在境內申請配偶簽證嗎？

有可能，但許多旅遊簽證附有8503“不得續留”條件，而在沒有有效簽證時申請還須符合額外條件。請在遞交前先諮詢，以免申請無效或被拒。

我的泰國餐廳可以擔保泰國廚師嗎？

有可能。餐廳須成為認證擔保僱主，併為符合要求的職位提名，薪資須達到門檻並符合市場水平。移民局會嚴格審查職位是否真實，以及業務是否確實需要該職位。

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