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在墨爾本出售房產:賣家在掛牌簽約前需要準備的法律與稅務事項

  • 2026 年 11 月 5 日

Home » 澳洲法律解讀 » 房產及建築 » 在墨爾本出售房產:賣家在掛牌簽約前需要準備的法律與稅務事項

在墨爾本或維州出售房產時,簽約前必須準備賣方聲明書、ATO清稅證明,並核對貸款、稅務及共同所有權人簽名的資料。本文為華人賣家整理的掛牌前法律與稅務要點。

許多華人家庭在墨爾本擁有自有住宅或投資房產。無論是換房、子女就學結束、移居海外,還是處理父母留下的房產,房產出售前的準備往往決定交易是否順利,以及最終能收回多少錢。

蔡慶偉律師事務所只處理位於維多利亞州的房產。賣方本人可以住在澳洲,也可以住在海外。

一、在掛牌前必須準備好賣方聲明(Section 32)

在維州,賣家必須在買家簽約前提供賣方聲明(俗稱 Section 32)。該聲明必須披露所有權、貸款與抵押、地役權、規劃區域劃分、市政及水費、業主聯名團體(如有)、建築許可等資訊。

如果賣方聲稱有遺漏或錯誤,買家可能有權在交割前解除合同。因此,最好是賣方在掛牌前由律師準備聲明及銷售合同,而不是等到買家出價後才趕工。買家可以參考我們的第32章閱讀指南。

二、盡快申請ATO的清稅證明

自2025年1月1日起,澳洲所有房產出售都適用外國居民資本利得預扣制度,不再設價格門檻。如果賣方在交割前未向買家提供ATO清稅證明(clearance certificate),買家就必須按售價的15%預扣款項並交給澳洲稅務局。

澳洲的稅務居民賣家可以向 ATO 線上申請清稅證明,建議在決定出售房產前申請,以免影響交割。稅務上屬於外國居民的賣家無法取得清稅證明,但在某些情況下可以申請降低預扣比例。是否屬於澳洲稅務居民,並非等於是否擁有公民或永居身份,需要詳細判斷。

三、資本利得稅與其他稅收

  • 投資房產出售通常涉及資本利得稅,自住房屋可能適用主要居所豁免,但海外居民的情況不同。
  • 聯邦政府已立法調整資本利得稅優惠,新規則將自2027年7月1日起適用於隨後產生的增值收益,其具體影響將視購買和出售的時間而定。
  • 如果出售的是新建住宅或土地,可能涉及增值稅及交割時的預扣稅安排。

稅務問題應在簽訂合約前與會計師確認,律師會配合安排合同條款及交割資金。

四、放款解除保函、共有權及簽名

有貸款的房產需要在交割時由銀行解押。聯名持有的房產,所有登記的業主都必須簽署合約及過戶文件。如果其中一位業主已經過世,要先辦理遺屬繼承或遺產過戶,才能出售,詳見父母去世後,房產會被轉讓給繼承人。。

海外的賣家可以遠程簽署大部分文件,但身份核實和證人要求嚴格。我們擁有公證人,可協助處理跨境文件。

五、華人賣家常見的擔憂

“我住在中國或馬來西亞,能不能不回墨爾本就把房子賣掉?” 大多數情況下是可以的,我們可以在跨時區線上處理,指導您在當地完成簽名和見證。

“中介說合同用標準版就行,還需要律師嗎?” 標準合同中的特別條款、交割時間以及定金安排均可調整,這些細節直接影響您的風險。

“賣房的錢匯回海外會不會有問題?” 銀行可能會檢查資金來源,因此提前準備好購買和出售房產的記錄可以避免延誤。

示例(僅供說明,非真實案例):這對準備回國發展的夫婦將位於Box Hill的自住單位出售。由於在掛牌前已確認其納稅居民身份、申請了清稅證明、準備好賣方聲明並安排好海外簽約,交割得以按時完成,房款亦未被扣留。

為什麼選擇我們

我們的房地產團隊由陳律師(Tan Chua)領導,她已在維多利亞州執業超過三十年,熟悉海外房地產所有者、遺產房地產及家庭間的房地產交易。我們提供中文、廣東話和英語服務。更多房地產服務請見墨爾本房地產買賣及過戶律師。

需要協助?

計劃在墨爾本或維州出售房產,建議在掛牌前先諮詢。歡迎預約付款,初次諮詢海外的業主可以線上參加。我們了解您的情況後會提供報價。

本文僅提供一般性資訊,並不構成法律或稅務意見。您不應依賴本文所提供之資訊處理任何特定事項。法律可能變更,如需針對您特定情況的意見,請預約諮詢。

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