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維州商鋪租約:簽約前的信息披露聲明、租期、租金調整與雜費

  • 2026 年 11 月 11 日

Home » 澳洲法律解讀 » 商法 » 維州商鋪租約:簽約前的信息披露聲明、租期、租金調整與雜費

大多數維州商鋪租約受《2003年零售租賃法》保護。瞭解這些規則,可以在簽約前發現問題,並在發生爭議時知道該找誰。

張先生在 Box Hill 找到一間商鋪開美甲店,房東的中介發來租約,要求他三天內簽字並交押金。在維州,大多數商鋪租約受《2003年零售租賃法》(Retail Leases Act 2003)保護:房東須在簽約前至少14天提供信息披露聲明(Disclosure Statement)和擬定租約;租期包括續租權在內一般不少於五年;租金調整隻能採用一種方式;房東不能把土地稅轉嫁給租戶。簽約前不必被時間壓著走。

要點速覽

  • 簽約前至少14天,房東須提供信息披露聲明、擬定租約和維州小企業專員公署(VSBC)的租戶資料手冊。
  • 租期含續租權一般至少五年,租戶可向 VSBC 申請證明書放棄這一保護。
  • 租金調整條款只能採用一種方式,不能混合使用。
  • 房東須提供雜費年度預算和結算表;土地稅一般不能向租戶收取。
  • 大多數零售租賃爭議須先到 VSBC 調解,才能進入維州民事和行政仲裁庭(VCAT)。

一、哪些租約受保護

該法適用於主要用於零售商品或向公眾提供服務的商鋪,例如餐館、奶茶店、美容院、零售店和不少診所。是否適用要看商鋪的實際用途,而不是租約的名稱。部分租約被排除在外,例如租戶是上市公司,或租金加雜費超過法定金額。不確定時,可以先查詢 VSBC 的資料或尋求法律意見。

即使租約受該法保護,租約本身的條款仍然重要。法律只規定最低保障,租金水平、免租期、裝修補貼、營業時間和許可用途等,仍由雙方協商決定。簽約前把關鍵商業條件談清楚,往往比事後依靠法律更有效。

二、簽約前:信息披露聲明

信息披露聲明須採用法定格式,列明租金、雜費預算、租期、續租權、房東將提供的設施和裝修、租戶須承擔的裝修費用,以及購物中心的經營信息等。租戶應逐項與租約核對,任何口頭承諾都應寫進租約。如果披露聲明內容虛假、誤導或重大遺漏,租戶可依法採取行動,嚴重時可導致租約終止。行使續租權或協商續約時,房東也要按規定再次提供披露聲明。

三、租期與租金調整

租期包括續租權在內一般至少五年;如租戶只想短租,須在簽約前取得 VSBC 簽發的證明書,通常還要附上律師的獨立意見。租金調整條款只能選擇一種方式:固定百分比、按消費價格指數(CPI)等公開指數、固定金額或按市場租金調整。若條款混用多種方式,例如“按CPI或5%,以較高者為準”,可能導致該次調整改按市場租金進行。市場租金調整有爭議、雙方又無法商定估價師時,VSBC 可指定專業零售估價師確定租金。

四、雜費與其他費用

如果租約要求租戶分擔雜費(Outgoings),如市政費、水費、保險、清潔和管理費,房東須在每個會計期間前提供預算,期滿後提供結算表;未提供預算前,租戶無須支付。土地稅一般不能轉嫁給租戶,資本性開支也不能作為雜費收取。法律還禁止房東收取所謂“鑰匙費”(Key Money)。押金須按規定保管,並在租約結束後按時退還;消防等基本安全設施的費用只有在租約和披露聲明列明時才能收取。

五、轉讓與糾紛解決

出售生意時轉讓租約,房東不得無理拒絕,只能基於法定理由,例如新租戶財務能力或經驗不足。按 VSBC 的資料,房東收到書面申請後28天內未書面答覆,可被視為同意。依法完成轉讓後,原租戶和擔保人一般可免除對新租戶違約的責任。發生爭議時,先向 VSBC 申請調解,費用低、速度快;調解不成,再由 VCAT 處理。

六、簽約前檢查清單

  • 確認已收到披露聲明、擬定租約和 VSBC 資料手冊,並已滿14天。
  • 核對租金、免租期、裝修補貼和雜費預算是否與洽談一致。
  • 檢查租金調整條款是否只用一種方式。
  • 瞭解拆遷、搬遷、復原和個人擔保條款。
  • 確認商鋪的規劃許可允許你的用途,並在日曆上記下續租權的行使期限。

常見問題

房東要我先簽“意向書”並交訂金,安全嗎?

意向書本身未必有約束力,但訂金的退還條件要寫清楚。正式租約仍須在收到披露聲明至少14天后才能簽訂。

我只想租兩年,可以嗎?

可以,但須在簽約前向 VSBC 取得證明書,放棄五年最低租期的保護,通常需要律師出具獨立意見。

房東在雜費中收了土地稅,我能追回嗎?

受零售租賃法保護的租約,土地稅一般不能由租戶承擔。可先書面要求房東退還,如有爭議可向 VSBC 申請調解。

零售租賃糾紛可以直接去 VCAT 嗎?

一般不可以。大多數零售租賃糾紛須先經 VSBC 調解,取得相關證明後才可向 VCAT 申請,但緊急禁令等情形除外。

蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本執業,以普通話、粵語和英語為企業和投資者處理公司設立、生意買賣、商業租約、合同及商業糾紛等事務。如需協助,歡迎致電 03 9602 3988 或在線聯繫我們,可在墨爾本市中心辦公室面談,也可視頻諮詢。

本文僅為一般性信息,不構成法律意見。

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