例如：陈先生夫妇住在杭州，女儿在墨尔本工作多年，已取得永久居留，和男友同居三年，准备一起买房。父母打算拿出大部分首付。陈太太担心的是：万一两人以后分手，这笔钱会不会被分走一半？陈先生则想：要不要把自己的名字也加到房产证上，“保险一点”？
这两个问题，答案都比想象中复杂。父母出资买房，选择“送”“借”“托管”还是“共同持有”，会影响子女分手时的财产分割、外国投资审批、印花税和首次置业优惠。下面以维多利亚州为例逐一说明。
一、四种常见安排：赠与、借款、信托、父母共同持有
- 赠与（gift）：手续最简单，但钱一旦给出就属于子女，分手时一般会被视为对家庭财产的贡献，难以“要回来”。
- 借款（loan）：父母保留追讨权利。但借款是否在家庭法上被承认为真实债务，取决于是否有书面文件、是否有还款安排、父母是否真的会追讨。
- 信托（trust）：由受托人持有房产，可以在一定程度上把资产与子女个人分开，但设立和维持成本较高，还可能触发额外的土地税和外国人附加税，需要会计师一起规划。
- 父母共同登记在产权上（parents on title）：父母以分权共有（tenants in common）方式持有份额，份额属于父母本人；但会带来外国投资审批、附加印花税、首次置业优惠等一连串问题，见下文。
二、子女分手时，《家庭法》怎么看父母的钱
已婚夫妻和符合条件的事实伴侣（de facto）分手，财产分割适用联邦《1975年家庭法》（Family Law Act 1975）。2025年6月10日生效的《2024年家庭法修正法》把法院长期使用的分析步骤写进了第79条：先确定双方的财产和负债，再考虑双方的贡献，然后考虑现在和将来的情况（新增了家庭暴力的经济影响、照顾子女一方的住房需要、故意或鲁莽挥霍财产等考虑因素），最后判断结果是否公正合理。
父母的赠与，一般会被视为代表自己子女作出的贡献，可能让子女多分一些，但不会被整体排除在分割之外。借款则不同：法院会审查这笔债务能否确定金额、债权人是否有可能真正追讨。在近年的上诉案件中，法院曾认为，一笔多年未追讨、金额也未妥善记录的家庭借款，不应作为负债扣除。换句话说，没有书面协议、从不还款、父母从未主张的“借款”，很可能在分手时被当作赠与对待。
三、把保护落到纸面：借款协议、抵押与财产协议
如果父母希望保留追讨权利，应在汇款前签订正式的借款协议，写明金额、利息、还款方式和到期或提前还款的情形（例如子女分居或房产出售），并实际按协议执行，保留还款记录。还可以考虑在房产上为父母登记抵押（mortgage）作为担保；但有银行贷款时，第二抵押通常需要银行同意。如果出借人是外国人士，以澳洲住宅设定抵押本身也可能涉及外国投资问题，应事先核实。
另一种工具是财产协议（Binding Financial Agreement，BFA）。已婚或准备结婚的双方依据《家庭法》第VIIIA部分，事实伴侣依据第VIIIAB部分，可以事先约定分手时父母出资部分如何处理。BFA要具有约束力，双方都必须在签署前分别取得独立法律意见，格式要求严格，任何瑕疵都可能导致协议被撤销。
四、父母是外国人士：外国投资审批与州附加税
非澳洲公民、非永久居民（持特殊类别签证的新西兰公民除外）一般属于“外国人士”（foreign person），在澳洲取得住宅土地权益，无论金额大小，一般都需要事先取得外国投资审批（FIRB）。此外，外国人士（包括临时签证持有人）购买二手住宅的临时禁令已从2025年4月1日起实施，并已延长至2029年6月30日，只有少数例外。也就是说，如果父母要登记在二手房的产权上，或者子女本身还是学生签证、工作签证持有人，可能根本无法购买二手房，只能考虑新房或空地并申请审批。
在维州，外国买家购买住宅还须缴纳8%的外国买家附加印花税（Foreign Purchaser Additional Duty），之后每年还可能被征收按土地价值4%计算的缺席业主附加税（Absentee Owner Surcharge）。通过信托持有时，如果信托可能被认定为外国信托，同样可能适用这些附加税。
五、首次置业优惠可能因父母上名而失去
维州首次置业者在符合条件时，购买价值不超过60万澳元的住宅可免印花税，60万至75万澳元可享受减免。但这一优惠要求所有买方都符合首次置业补助（First Home Owner Grant）的资格条件。父母如果以前在澳洲拥有过住宅，或者不符合其他条件，一起上名就可能令整笔交易失去优惠。
六、资金来源审查与跨境汇款
澳洲目前没有独立的赠与税，但大额海外汇款会受到银行的反洗钱审查。自2026年7月1日起，律师、产权转让师（conveyancer）和房地产中介也纳入《反洗钱与反恐融资法》的监管范围，需要核实客户身份等情况。建议提前准备父母资金来源的证明，例如工资、经营收入、售房或存款记录。
从中国内地汇出资金，还须遵守外汇管理规定。目前境内个人每年的便利化购汇额度为等值5万美元，购汇时须如实申报用途，且按照现行规定，个人购汇不得用于境外购房、证券投资等资本项目。我们建议家庭通过合法渠道、在内地专业人士的指导下办理汇款；我们不会就规避外汇管制提供任何意见。
实用清单
- 先决定是赠与、借款、信托还是共同持有，并与会计师确认税务影响
- 借款：汇款前签署书面借款协议，按约还款并保留记录
- 考虑为父母登记抵押，并事先取得贷款银行同意
- 子女与伴侣考虑签订财产协议（BFA），双方分别取得独立法律意见
- 确认每位买方的身份：是否为外国人士、是否需要外国投资审批、能否购买二手房
- 计算外国买家附加印花税、缺席业主附加税，以及是否会失去首次置业优惠
- 准备完整的资金来源证明，通过合法渠道汇款
常见问题
父母给的首付，子女分手时一定能拿回来吗？
不一定。如果是赠与，一般会作为子女一方的贡献来考虑，而不是直接返还给父母。如果是有书面文件并实际执行的借款，法院更有可能把它当作负债，但结果仍取决于具体情况。
借款协议可以等以后再补签吗？
不建议。事后补签的文件可信度较低，在分手纠纷中容易被质疑。最好在汇款前签署，并从一开始就按约执行。
子女还在读书（学生签证），可以用父母的钱买房吗？
持学生签证的子女一般属于外国人士，需要外国投资审批，而且在禁令期间一般不能购买二手住宅。可以考虑新房或空地，但须先取得审批，并缴纳维州的外国买家附加印花税。
子女还没结婚，也需要考虑家庭法吗？
需要。符合条件的事实伴侣关系（例如同居满两年，或有共同子女等）分手时，同样适用《家庭法》的财产分割规定，也可以签订财产协议。
父母把钱汇到澳洲需要交税吗？
澳洲没有独立的赠与税，单纯收到赠款一般不是应税收入；但借款利息、投资收益等可能有税务后果，汇出地也有自己的规定。建议同时咨询两地会计师。
父母出资买房，涉及家庭法、物业、外国投资和税务多个领域，最好在签订购房合同之前就把结构定下来。蔡庆伟律师事务所自1990年起在墨尔本执业，提供普通话、粤语和英语服务，处理家庭法、房产及跨境事务。蔡智勋律师（Justin Chua）是家庭纠纷解决从业者（FDRP）、家庭法仲裁员和认证家族企业顾问，可以协助家庭在出资前把安排写清楚，也可在出现分歧时协助调解。欢迎致电 03 9602 3988 或通过网站联系我们，可在墨尔本市中心办公室面谈，也可以视频会议方式咨询。
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