評論者：譚·丘
在許多亞洲家庭中，父母會幫助孩子購買自己的第一套房子。通常，這會是來自海外的大筆資金，是在晚餐時談成的，但並未寫下來。這一直維持良好狀態，直到發生一些變化：孩子分居、父母去世、兄弟姐妹提出異議，或者銀行家提出問題。
最重要的決定是在開始時做出的。資金是貸款還是禮物？答案會影響它在離婚、遺產分割和銀行方面的發展。根據澳洲法律，後續改變答案非常困難。
亞洲家庭最關心的問題
“是否提出協議會損害到關係？” 許多父母擔心，與孩子或伴侶簽訂貸款協議會讓人覺得不信任。明確的書面協議能保護整個家庭，而不僅僅是保護一個人。當律師解釋時，事情就會比較容易理解，而且措辭也可以保持尊重。
“我們的錢可能會落到家族以外的人手上嗎？” 父母最大的擔憂是孩子的分離，而他們的資產則會隨著夫妻的分割而分割。預先計劃可以大大降低這個風險。
“我們該如何公平地對待所有孩子？” 如果一個孩子得到預金，其他孩子又該如何呢？父母又該如何避免親生兄弟姐妹之間在去世後出現爭執？貸款必須與父母的遺囑一並考慮。
“我們住在海外，不懂澳洲法律。” 我們使用普通話、廣東話和英語進行工作，並透過時區間進行線上交流。我們的律師事務所亦設有海外簽署文件的公證人。
“銀行會問這筆錢是從哪來的。” 及早規劃可以避免資金在清算前被拖延。
“我們不想讓家人的財務狀況曝光。” 律師對客戶有保密義務。關於你家人的安排，只有你與他們談過。
典型情況 （一個具體的例子，而非真實案例）：位於吉隆坡的父母計劃為他們在墨爾本工作的兩名子女在Box Hill或Glen Waverley購買一套公寓。他們希望將這筆資金存放在家庭內部，並確保子女之間公平分配，同時避免日後出現爭端。這對家庭而言，需要的不僅僅是一份貸款協議。他們需要這筆貸款、相關的房產所有權結構以及共同規劃的遺囑。
為什麼「貸款或禮物」很重要
如果孩子分離了。 在澳洲的財產分割案件中，法院會審視家庭資金是否屬真正的債務。無書面條款、無還款期限的非正式家庭貸款，往往被視為贈與給夫妻的禮物。然後，這筆錢可能會與夫妻的前伴侶共同分割。另請參閱我們的指南。 在分居後轉讓維多利亞時代的房產.
如果父母一方去世了。 一份已記載的貸款通常是父母遺產中的資產，孩子必須償還或歸還。贈與則通常不是如此。這會影響兄弟姐妹之間的公平分配，以及遺囑的執行方式。
與銀行家合作。 銀行通常會問家庭成員的捐款是禮物還是貸款。銀行不知道的貸款可能會對該銀行造成嚴重問題。借款人。
關於稅務和關稅。 家庭貸款的利息可能會被視為父母的所得稅。如果父母將房產轉讓給對方，維多利亞州的稅務、土地稅和資本利得稅的影響就會有所不同。
家庭貸款協議應該涵蓋哪些事項？
一模一樣的範本很少能適用於跨國家庭。一份精心撰寫的家庭貸款協議通常會涉及以下事項：
- 誰是借錢的人，誰是借錢的人，以及孩子的配偶或伴侶是否也是當事人
- 金額、通貨以及資金的轉移方式
- 利息，或明確表示該貸款為無息的
- 包括出售房產、離婚或死亡時，還款期都算在內。
- 該筆貸款是否以維多利亞州房產作為擔保
- 如果父母在還款前去世了，會發生什麼事？
- 哪國的法律管轄該協議，以及任何爭議的裁決地點
將貸款用於房地產
無保障的家庭貸款不如銀行來的安全，而且可能難以還清。父母可以申請註記第二項抵押，或在維多利亞州土地證上註記保留權。這需要第一項貸款人同意並精心撰寫契約書。詳細閱讀 私人貸款與第二套房貸.
該協議是否需要註記公證？
在維多利亞州，通常不是公證書才能使家庭貸款有效。重要的其實是明確的條款、正確的簽名以及資金如所描述的那樣被轉移的證據。當協議或相關文件需要在另一國使用時，或當父母居住在海外時，註記與簽章成為重要因素。我們的律師事務所擁有公證人資格，能為兩者提供建議。
證明該筆貸款是真實存在的證據
貸款是否為真，要根據證據來判斷，而非標籤。有用的證據包括：
- 在轉移時簽署的協議，而不是幾年後簽署的協議
- 顯示從父母轉移給孩子的銀行記錄
- 實際支付的任何還款或利息
- 與貸款相符的信函
- 向放款人披露貸款事宜
來自海外的資金
父母為從中國、香港、台灣、馬來西亞或其他地方購買物資而提供資金，應盡早計劃轉移資金。寄送國家的規定可能會限制或延遲轉移資金。澳洲銀行也會詢問資金來源。
如果父母一方也是擁有權人，則該父母的居住地問題會影響到申請。外國投資審議委員會的批准及維多利亞州政府的額外外國買家稅可能適用。詳情請參見。 維多利亞時代的房地產海外買家與賣家.
不止是一份貸款協議
對於擁有大量資產的家庭而言，為子女購買房產通常只是更大計劃的一部分。可能需要處理好幾位子女的相關事宜，或是海外的企業與資產。我們會與父母的遺囑、所有權結構（個人、公司或家族信託）以及子女的關係風險一起審視貸款協議。我們不會將它視為單一文件。
為什麼亞洲家庭選擇 Chua Tan Associates？
超過三十年的維多利亞時代的房地產法規。 我們的律師譚萃已經在維多利亞市場的許多週期中，專注於房地產法領域三十多年了。她見識過家庭在非正式方式購買房地產時，會發生哪些問題。許多風險在簽訂合約之前就已經浮現，而後續的處理成本則會更高。
好的建議比它的成本還多賺錢。 一份不完善的貸款協議可能會導致父母的財產在離婚時被分割。選擇不當的結構可能會導致更多義務或土地稅。處理不善的家庭安排可能會導致兄弟姐妹多年來無法相處。我們致力於幫助您家人的這些成本得以避免。
- 我們了解中國家庭的需要。 該公司自1990年以來一直是墨爾本的一家家族式律師事務所，兩代律師一起執業。
- 我們理解跨境問題。 我們為來自中國大陸、香港、台灣、馬來西亞、新加坡以及整個東南亞地區的家庭提供服務。
- 一個專門處理連網問題的公司。 不動產、遺產與財產、家庭法與移民等事務，均由一家公司負責處理。
- 你的語言。 可以是普通話、廣東話，也可以是英語，讓父母和孩子都能理解。
- 該律所的公證人 用於海外使用的或簽署的文件。
- 克制。 家庭的財務安排僅與您討論。
Frequently asked questions
我能直接使用貸款協議範本嗎？ 範本並未針對您的家庭狀況，也不符合放款人的要求。或跨境問題。一份草擬不妥協定的協議，可能比沒有協議更糟糕。
我們已經幾年前把錢給了他們了，現在還太遲了嗎？ 並不總是如此，但記錄下來後可能會帶來風險，而且必須反映出實際發生的事情。在簽署任何文件之前，請諮詢專業意見。
我的父母應該把所有權轉交給他們嗎？ 有時會，但會改變稅務、土地稅、資本利得稅和貸款的規定。在簽署合約之前，這是需要考慮的結構性決定。
如果房產不在維多利亞州，您會採取行動嗎？ 否。我們只處理位於維多利亞州的房產。父母與子女可以住在任何地方。
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每個家庭都是獨一無二的。正確的結構取決於你的家庭、房地產以及資金來源。請與我們在墨爾本的房地產律師預約免費初步諮詢，海外的父母亦歡迎透過線上方式參與。我們會花時間了解您的家庭狀況，解釋您的選擇，並為撰寫文件提供報價。請使用英文、普通話或廣東話與我們聯絡。
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本文僅供參考，並非法律或稅務建議。請勿將其作為您自身情況的依據。在借貸、贈送或簽署任何協議之前，請諮詢專業人士。
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