評論者：譚·丘
當父母或配偶去世時，家庭的住宅或投資物產往往成為需要處理的最大資產。在維多利亞州，無法單純透過協議更改所有權。正確的程序取決於該項資產的擁有方式以及遺囑的內容。
邱坦律師事務所只代理位於維多利亞州的房地產交易。我們的客戶、執行人及受益人可能居住在世界任何地方。
共同租戶或共有租戶：為什麼很重要
第一個問題是，死者是如何擁有該地產的。在維多利亞州，共同擁有者通常會以共同所有權或共有所有權持有土地。不同方式會決定誰會獲得該物業。
共同租戶 共同擁有整個財產。當其中一方死亡時，倖存的繼承人通常會繼承整個財產。遺產的分配並不依據遺囑進行。
共同的租戶 每人擁有一定的股份。當一個人去世時，該份股份便成為其遺產的一部分。該份股份會根據遺囑或無有效遺囑的情況下，依照遺產繼承規則繼承。
許多家庭對此感到驚訝。遺囑可能會將「我家的一半」留給子女，但共同所有權可以抵銷這點。我們在任何其他步驟之前都會檢查所有權。
共同租戶死亡時的繼承申請
如果遺產繼承人是共同繼承人，倖存者必須向土地使用維多利亞局申請移除遺產繼承人的姓名。這通常稱為遺產繼承申請。單憑此一步驟通常不需要遺產繼承人遺產繼承證。
申請通常以死亡證明書和身份證明文件為基礎。海外的死亡證明書可能會導致翻譯和認證方面出現額外問題。文件中的姓名或日期出現錯誤，可能會導致延遲處理。
繼承權確認或管理信函後的傳遞申請
如果該財產是財產的一部分，執行人通常需要先獲得遺產繼承人同意。這就是遺囑（附有遺囑）或管理權書（無有效遺囑）的繼承權。這項補助資金來自維多利亞最高法院。
執行人或管理人隨後向維多利亞土地使用管理局提交轉讓申請。這記錄了他們以其代表身份的合法所有權人身份。然後他們就可以出售該物業，或將其轉讓給受益人。
出售或轉讓不動產給受益人
遺囑可以指示出售，也可以將財產移交指定人。有些時候執行人有自行決定權。受益人亦可就不同的結果達成協議，但須謹慎處理。
A 銷售 將財產變為現金，供分配使用。適合有幾個受益人的財產，或有債務需要還清，或有海外家庭成員的財產。執行人簽署合同，必須以整體財產的最大利益為重。
A 轉移給受益人 保留該房產在家族中的權利。適合想要居住或保留該房產的兒童。與出售的情況不同，相關文件、稅務處理及稅收狀況有所不同。
一般而言，營業稅與資本利得稅
根據遺囑將款項轉移給受益人，可能會獲得稅務優惠或豁免。其適用性取決於遺囑的內容和條款。遺囑以外的安排，例如兄弟姐妹共同購買另一人的資產，則可能會有不同的處理方式。
當遺產財產被遺贈人出售時，或其後遺贈人出售時，可能會產生資本利得稅。主要居住地規則、死者取得財產之日期以及居住身份都具有影響。如果資產轉移給為稅收目的而為外國居民的受益人，則可能適用特別規定。
這些規定會隨時變動，並視乎情況而定。我們在必要時會與家人的財務顧問或稅務顧問合作。
海外居住的執行人和受益人
許多遺囑執行人和受益人居住在中國、香港、台灣、馬來西亞或新加坡。維多利亞州的文件仍可在海外簽署。通常必須經過證人簽名、公證或由澳洲當局認可的簽名方式。
根據國家的不同，文件可能需要註記人簽名、簽發公證文書或獲得領事認證。土地交易的身份認證也有其自身的要求。錯誤處理可能會導致重新簽署文件，並導致數週的無用時間損失。
Chua Tan Associates 擁有內部註冊公證人。我們能解釋每個國家所需的程序，並協調跨時區的簽字作業。
擁有資產在馬來西亞、新加坡、香港、台灣或中國的財產
許多財產並非僅限於澳大利亞人擁有。死者亦可能擁有亞洲的房地產、股票或銀行帳戶。每個國家都有各自的繼承規則和程序。
維多利亞州政府的補助金可能需要重新申請或在其他地方獲得認可，或者需要另行申請。海外的遺囑可能有效，也可能無效，而維多利亞州的土地則不受影響。所採用的方式可能會影響成本、稅務及時間安排。
我們負責維多利亞州房地產方面的事宜。我們可以與其他國家的律師合作，讓各個步驟相互配合。
政府執政期間的抵押貸款、市政稅及土地稅
在管理遺產期間，財產仍然需要花費資金。抵押貸款還款、市政稅、水費、保險及業主公會會費仍會持續。應通知放款人，並告知保險公司該物業可能已空置。
土地稅可能適用於遺產財產，而且死亡後其處理方式可能會有所不同。如果該財產空置，或受託人或受益人為外國人，則可能需要支付額外費用。執行人應及早諮詢，以避免出現意料之外的徵稅情況。
我們經常從亞洲家庭聽到的一些擔憂
“我們住在海外，能不能不用飛去墨爾本就辦得到？” 通常是如此。大多數手續都可以透過遠程方式處理，文件在您居住國簽署並註冊公證即可。
“我們不懂澳洲法律。萬一我們犯下了一件昂貴的錯誤呢？” 錯誤的名稱、職責或稅務事項，難以後悔改正。我們在簽署任何文件之前，先用簡單的語言解釋每個步驟。
“你能用中文向我們家解釋一切嗎？” 是的。我們使用普通話、廣東話和英文進行工作，所以每個家庭成員都能遵循該流程。
“我和我的兄弟姐妹不同意賣掉或保留這所房子。” 這件事很常見且敏感。我們幫助執行人以公平且合法的方式執行工作，並可以協助家屬在爭端惡化之前達成協議。
“銀行正在問這筆錢是從哪來的。” 當遺產資金轉移到海外時，銀行可能會詢問資金來源。從遺產中取得的正確記錄可以解答這些問題。
“我們希望這件事保持私密。” 我們會謹慎行事。家庭事務將保密處理。
一個具體的例子（非真實案例）
住在墨爾本的一位寡婦母親去世了，遺囑將她的財產分割給她的兩個孩子。其中一個住在香港，另一個住在馬來西亞。她位於Box Hill的單位是單獨名下的，她還在檳城開設了銀行帳戶。
這位香港的兒童擔任執行人的角色，在當地公證人面前簽署了遺囑文件。獲得資金後，提交轉移申請，並出售該單位。與一名馬來西亞律師協調下，馬來西亞資產的處理事宜將另行處理。
為什麼亞洲家庭選擇 Chua Tan Associates？
我們的律師譚華擁有超過三十年的維多利亞州房地產法經驗。這段經驗涵蓋了轉讓、銷售、遺產相關事宜，以及在此過程中可能出現的許多實務問題。
對於擁有海外房產及有親戚居住的家庭而言，真正的價值在於避免犯下昂貴的錯誤。一個錯誤的簽名、錯過的稅務優惠，或家庭糾紛，都可能比正確執行更昂貴。
- 自1990年以來，該家族企業在墨爾本經營業務
- 跨越亞洲的跨境家庭與財產的經驗
- 一家專門處理不動產、遺囑與財產、家庭法及移民的律師事務所
- 普通話、廣東話及英文
- 內部註冊公證人
- 保密與隱私權
Frequently asked questions
您是否在維多利亞州以外地區擁有任何資產？ 否。我們只處理位於維多利亞州的房產。客戶、執行人及受益人可以住在任何地方。
我是否需要遺產繼承證書才能將共同所有權的房產轉讓？ 通常不會。倖存者通常會使用死亡證明向土地使用維多利亞局申請。每個個案仍需進行確認。
海外居住的遺產執行人可以出售位於墨爾本的房產嗎？ 是的。海外執行人可以執行，但文件必須簽署並經過驗證。正確來自海外。
是賣掉房產還是把財產轉讓給受益人更好？ 這取決於遺囑、家人的意願、義務和稅務。我們協助遺囑執行人在決定前比較各項選擇。
如果我的父母在馬來西亞、新加坡或中國也有房產，會怎樣？ 這些資產遵守當地規定。我們處理維多利亞州相關的房地產交易，並與其他國家的律師合作。
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預約諮詢
如果家庭成員在維多利亞州擁有房產，早期的建議可以節省時間並避免錯誤。請與 Chua Tan Associates 聯絡，安排一次付費的初步諮詢。海外的客戶和家人亦可透過線上方式參與，我們一經了解相關事宜，就會提供報價。
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本文僅供參考。它並非法律或稅務建議，不應作為依賴之依據。請在行動前，先向專業人士諮詢相關問題。
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