評論者：譚·丘
許多物業交易介乎簡單的出售與全面開發之間。一家人購買一塊土地分割成兩部分。兩位商業夥伴就該地權進行選擇權交易。一位賣方在與律師協商之前，先在一張單頁上簽訂協議。
這些交易的風險比傳統購買還要大。細微的糾紛可能會演變成重大爭端。
邱坦律師事務所只代理位於維多利亞州的房地產交易。我們的客戶可能居住在世界任何地方。
協議的各方：什麼會約束，什麼不會？
協議書（或協議書簡）記錄了主要商業條款。買家、賣家和共同投資者通常在簽訂完整合約之前簽署該協議。編寫。
關鍵問題是它是否具約束力。澳洲法院會根據使用的措辭以及當事各方行為的方式來判斷。標示為「受合同約束」的文件通常並不會對主要交易產生約束力。但簽署後之行為可能會改變這一結果。
許多協議書包含有具約束力的部分與非具約束力的部分。常見的具約束力的條款包括：
- 保密；
- 獨佔性，亦即銷售商不會與他人交易的期間；
- 誰負擔費用；
- 該文件所規範的法律。
價格、結算方式和條件通常被視為非具約束力。無論您打算如何，都必須清楚地表達清楚。
土地出售合同也必須符合正式規定，因此，無約束力的協議書可能無法強制執行。
選擇性買賣權證與買賣權附帶權證
選擇權證書賦予一方擁有購買（買入期權）或出售（賣出期權）的權利，而非義務。選擇權證書兼具買入期權和賣出期權的特點。如果一方沒有行使該權利，另一方通常可以行使該權利。
為什麼不用銷售合同而選擇期權？常見的原因包括：
- 給開發商時間，以便他們在提交申請前獲得規劃許可；
- 確保有合適的土地，並安排金融機構或共同投資方；
- 讓各方在現在就價格達成協議，並在稍後時候解決；
- 因稅務或家庭原因而調整時間安排。
交易期、選擇權費、附帶合同以及死亡或破產的情況，都至關重要。此外，選擇權是否可以轉讓或指定也是至關重要的。
維多利亞州的稅法對於選擇權、提名權和分銷權都有特定的規定。稅務可能會以讓人意想不到的方式產生，例如在委派的情況下。這些規定會隨時變動，所以在簽署合約之前，請諮詢您的法律顧問。
分割出售的地塊與未售出預售合約
當土地被劃分時，往往會先出售部分土地，然後再申請劃分計劃。這些是預售房屋。這些房屋受《香港房屋專營業條例》的管制。 土地出售法案 1962 年 (Vic).
總之，該法案規定了存款的保管方式、賣方必須披露的信息以及買方可以終止合同的時間。銷售商的陳述（通常稱為第 32 條陳述）必須包含規定中的資訊。非預定契約需提供額外披露資料，包括擬議的計劃及業主聯營公司相關細節。
日落條款規定了該計劃必須在某一天之前註冊的日期。維多利亞州法律現在限制了賣方在沒有買方同意或法院命令的情況下，可以根據日落條款撤銷該計劃的權利。如果註冊的計劃與原先展示的內容有重大差異，買方也可能有權利撤銷該計劃。
違反合約的行為可能無法強制執行，而未能及時披露信息則可能導致買方撤銷購買。
聯合購買與聯合合作
家庭和商業夥伴通常會共同購買物業。維多利亞州兩種共同所有權的基本形式是共同所有權和共同租賃。
在共有所有權的情況下，當其中一位所有權人去世時，其所有權會轉移給其餘的繼承人。但其遺囑並不會將所有權轉移給其他繼承人。而在共有所有權的情況下，每個所有權人持有其所分配的股份，而該股份會根據其遺囑而轉移給其他繼承人。
單憑標題往往無法完整呈現整個情況。一份書面共同所有權協議應涵蓋以下事項：
- 誰貢獻了什麼，以及這如何影響每個股份；
- 誰支付房貸、利率、保險及維修費用；
- 誰決定開發、租賃和銷售；
- 一個擁有者如何退出，以及價值如何固定；
- 死亡、離婚、無能力或破產時會發生什麼事；
- 紛爭如何得到解決，理想情況下應該先進行調解。
較大型的項目可能會使用公司、共同基金或合資合營協議。每個協議都有不同的稅務、責任及控制結果。
一般稅務及土地稅
印花稅（土地轉讓稅）適用於大多數維多利亞州土地交易。外國買家可能需要支付額外稅款。持有土地的公司或信託的註冊、選擇權和所有權變更都可能產生稅務影響。
土地稅每年會對持有土地的單位徵收。信託和非本地居民可能會有不同的處理方式，並且可能會產生附加稅。再劃界亦可能引發價值增值稅的徵收。
利率和門檻經常會變動，並且視乎您的實際情況而定，因此請盡早與您的會計師及我們聯繫協調。
所有者公司發行
大多數擁有共同財產的分區都會成立業主公司。維多利亞州的業主公司受維多利亞州法律管轄。 2006年《公司所有者法》 (Vic).
開發商制定了最初的規則、地塊權利和早期合同，而買家則繼承了這些規則。常見的問題包括不公平的權利分配、共同財產瑕疵以及限制後續使用規則。開發商應謹慎規劃，而買家在簽署合約之前應仔細檢視該規則。
當家人和朋友非正式地投資時
在許多亞洲企業家族中，交易都是以信任為基礎進行的。兄弟之間或老朋友之間的一拍即合就足夠了。將交易寫下來則會讓人覺得不禮貌。
問題在數年後才出現。一方死亡、離婚或需要資金，但沒有人記錄了當時的協議內容。
舉例來說，不是真的案例： 兩兄弟與一個表親購買了一塊位於墨爾本的土地，打算建造多戶住宅。只有其中一位兄弟擁有該地契；其餘的兄弟則透過海外資金，無任何書面協議的情況下，將資金匯入該地契。當有頭銜的兄弟的婚姻破裂時，他的配偶聲稱整個財產都是他的資產。其他人現在必須證明自己的意願，往往付出巨大代價和家庭的壓力。
在開始時簽訂的一份簡潔明瞭的協議，能保護關係，也一樣能保護金錢。
海外投資者
如果你居住在澳大利亞以外的地方，你可能因投資目的而成為「外國人」。許多住宅及部分商業買賣，在簽約或合同生效之前，都需要根據外國投資審議委員會（FIRB）的規定獲得批准。無條件的。近年來，已建成的住宅的規定已更加嚴格。
海外投資者還會面臨外國買家稅和土地稅附加費。銀行會詢問資金來源的詳細資料。請參閱我們的指南： 從海外購買和出售維多利亞時代的房產 更多資訊請參見。
亞洲家庭的常見問題
“我們在海外，我們能不能不用飛去墨爾本就做到呢？” 是的，在大多數情況下都可以。我們會在不同時區的線上會議中見面，我們的內部公證人可以協助處理需要正式簽名的文件。
“我父親希望保持簡單，並相信家族的團結。我該如何制定一份書面協議？” 我們常常向長輩解釋，協議能保護下一代。重點是清晰度和協調，而非不信任。
“我們該如何讓那些捐款金額不相同的兄弟姐妹之間保持公平？” 共同所有權協議可以記錄每項捐款，並設定明確的退出條款。這能減少日後因誰該得到什麼而產生爭執的可能。
“銀行一直問我錢是從哪來的。” 跨境轉帳時，資金來源問題是常見的。我們可協助您早日準備清晰的記錄文件。
“我們重視隱私。我們的私事會被廣泛討論嗎？” 否。我們會以保密方式處理家庭和商業相關資訊。
為什麼亞洲家庭選擇 Chua Tan Associates？
我們的律師譚華擁有超過三十年的維多利亞州房地產法律經驗。這段經驗影響了我們從一開始就撰寫案文的方式。
好的建議的真正價值就在於你避免的那些昂貴的錯誤。一份編寫不當的協議，或是非正式的家庭協議，可能比按時妥善執行要花費更多費用。
- 自1990年以來一直為家族企業服務
- 與亞洲各地的客戶建立深厚的跨境合作關係
- 一家專門處理不動產、遺囑與財產、家庭法及移民的律師事務所
- 普通話、廣東話及英文
- 內部註冊公證人
- 保密與隱私權
Frequently asked questions
協議書是否具有法律約束力？ 這取決於措辭和當事方的行為。許多合同包含有具約束力和非具約束力的條款，因此其編寫方式至關重要。
為什麼不用銷售合同，而使用買入及沽出期權呢？ 選擇可以為規劃核准、資金或共同投資者提供時間，同時亦可確定關鍵的條款。關稅和職責分配規則需要謹慎考慮。
開發商是否可以根據「日落條款」取消我的預售合同？ 維多利亞時代的法律現在限制了這一點。通常來說，賣方需要您的同意或法院命令，但您必須重新審視合同和事實。
是否應該讓家人一起購買房產，成為共同所有權人或共有所有權人？ 這取決於你的目標。與有書面共同所有權協議的租戶合租往往更適合投資用途，但仍需要專業的建議。
您是否在維多利亞州以外地區擁有任何資產？ 否。我們只代理位於維多利亞州的房產。我們的客戶可以在澳洲或海外任何地方居住。
查看我們所有的 墨爾本的房地產及買賣服務.
預約諮詢
在維多利亞州進行開發協議、共同購買或選擇權的規劃？在簽署之前，請與我們聯繫。我們提供免費的初步諮詢服務，海外的客戶與家屬亦可透過線上方式參與。一旦我們瞭解您的情況，我們將為您提供報價。
預約諮詢
本文僅供參考，並不構成法律或稅務建議，亦不應作為其依據。法律會改變，結果也取決於個案的情況。在行動前，請根據自己的情況獲得專業的建議。
简体中文 
English (Australia) 
繁體中文