簽證到期了，澳洲的房子必須賣嗎？FIRB六個月出售條件詳解

2026年10月28日

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簽證到期但仍持有澳洲房產？FIRB六個月出售條件、ATO罰款及應對選擇。

如果您以臨時居民身份在澳洲購買二手房（established dwelling），您的FIRB批准幾乎肯定會要求您在您不再是臨時居民後的六個月內出售該房產。澳洲稅務局（ATO）目前正在透過罰單（infringement notice）嚴格執行這一條件，這不是可以拖延處理的小問題。

您的批准附帶了哪些條件？

臨時居民通常可以在獲得FIRB批准或豁免證書後，購買一套二手房作為自住。此類批准通常附帶以下標準條件：

交割時房產必須空置，且不得出租房產的任何部分。
必須將其作為您在澳洲的主要居所。
如果該房產不再是您的主要居所，或您不再是臨時居民，須在六個月內出售。
交割後30天內，該購買項目必須在ATO的海外所有權登記冊中註冊。

許多業主記得前兩項條件，卻忘了第三項。六個月期限從您身份變更當天開始計算，而非從 ATO 與您聯絡的那天開始。

什麼時候不再算「臨時居民」？

根據外國投資法，如果您持有允許連續在澳停留12個月或以上的臨時簽證，則您就是臨時居民。如果您居住在澳洲，並已申請永久簽證，且在審理期間持有過橋簽證，則也屬於臨時居民。

常見的身份變更情況包括：

學生簽證、監護簽證或畢業簽證到期，且沒有獲得新簽證
簽證結束後返回海外
留在澳洲但所持簽證不符合定義，例如短期簽證，或不會通往永久簽證的過橋簽證
永久簽證申請被拒

即使簽證符合要求，如果您已經搬出該房產，這個條件同樣適用。一旦房產不再是您的主要居所，六個月的期限就會開始計算。

如果您已成為澳洲永久居民或公民，情況可能會有所不同。您可能不再屬於「外籍人士」。請先根據您的特定情況諮詢專業意見。

罰款有多重？

自2026年7月1日起，個人罰款金額如下：

等級	個人罰款	通常適用於以下情況：
第一級	4,368美元（12個罰款單位）	在你被 ATO 通知之前，你已主動申報了違規行為。
第二級	21,840美元（60個罰款單位）	ATO先發現違規
第三級	109,200美元（300個罰款單位）	較嚴重的違規行為

繳納罰款並無法糾正違規行為。只要您繼續持有該房產，ATO即可再次發出罰單，或向法院申請民事罰款，最高可達房產市值的50%。財政部長亦可下令強制出售該房產。

同時，還會產生其他費用：

空置費。外國業主每年必須提交空置費報表。如果房產在一年內實際居住或真實出租的時間少於183天，或逾期未提交報表，則需要繳付空置費。自2024年4月9日起開始的空置年度，空置費為原申請費的兩倍。
維州土地稅。隨著不動產不再享有自住豁免，海外房主除了普通土地稅外，還需繳納4%的海外房主附加稅。此外，空置住宅土地稅現已適用於全維州，房產一年內空置超過六個月即可能被徵收。

為什麼不能再“買回來”？”

從2025年4月1日起，至少到2029年6月30日，外國人（包括臨時居民）原則上不得購買二手住宅（該禁令原定於2027年3月31日結束，2026–27年度聯邦預算已延長），即使是臨時居民購買自住房屋也不例外。如果您現在出售房產，之後持新的臨時簽證返回澳洲，在禁令期間可能無法再購買二手住宅。

您有哪些選擇？

在六個月期限內出售。這是最簡單的合規方式。盡早掛牌，才有時間爭取合理價格。
確認您是否仍是臨時居民。獲得新簽證、正在審理的永久簽證申請，或已獲永久居留身份，都可能改變結論。ATO的記錄並不總是完整的。
申請變更條件。如需更多時間，必須在批准中規定的期限屆滿前提交變更申請。須支付費用，且不保證獲批。
主動向ATO申請報稅。如果您已經逾期未交，在 ATO 未聯繫您之前，您應自願報稅。通常，您僅會被處以第一級罰款，而非第二級罰款。

將房產轉讓給家人也是一種處分行為，會涉及印花稅、稅務及外國投資問題。請勿在沒有專業意見的情況下進行。

我們能提供的幫助

蔡慶偉律師事務所（Chua Tan Associates）為澳洲及海外的業主提供關於外國投資合規性、ATO函件處理以及房產出售或重組方面的法律服務。我們能使用英語、普通話和粤語溝通。如果您簽證已到期或即將到期，而您仍在澳洲持有房產，請盡快與我們聯繫，趁所有選擇還在。

本文僅供一般性資訊之用，並不構成法律意見。相關法律及ATO的做法經常變化。最後審閱：2026年11月。

請諮詢您的律師，就您的情況提供建議。

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