父親或母親把房子平均留給幾個子女。一個想馬上賣掉；另一個想保留，也許打算自己住、出租，或只是捨不得從小長大的家；還有一個住在香港或新加坡，只希望事情公平、儘快了結。
這是親人去世後常見的矛盾。好在法律提供了清晰的幾種選擇。本文以維多利亞州（維州）和新南威爾士州（新州）為重點逐一說明，希望兄弟姐妹能在任何人想到上法院之前，先一起商量出決定。
分配之前：由執行人決定，而不是兄弟姐妹
在遺產管理期間，房產通常由遺囑執行人（executor）持有，而不是在子女名下。兄弟姐妹是受益人，他們的權利是要求遺產得到妥善管理，而不是控制某一項資產。
執行人可以怎麼做，取決於遺囑的寫法：
- 如果遺囑指示執行人出售並分配所得，執行人通常會出售。想要房子的兄弟姐妹可以按市價出價購買，但沒有自動取得的權利。
- 如果遺囑把房產本身留給子女，執行人一般可以把房產直接過戶給他們共同持有，即實物分配（transfer in specie）。
- 大多數遺囑以及一般法律也賦予執行人出售權（power of sale），例如為了償還債務和支付開支，或為了便於分配剩餘遺產。
執行人必須不偏不倚。如果執行人本身也是兄弟姐妹之一，這項責任就更微妙：若偏向自己的意願，例如繼續住在房子裡或急於出售，其他人可能會提出質疑。存在利益衝突的執行人應尋求獨立意見，並做好記錄。
選擇一：出售後分配所得
出售往往是最乾淨利落的結果，尤其是沒有人負擔得起買斷其他人份額的時候。兄弟姐妹應就中介、出售方式（拍賣或私下議價）以及底價或最低售價達成一致。如果由遺產出售，執行人在徵詢受益人意見後作決定；如果房產已經登記在兄弟姐妹名下，則需要所有人簽署。
選擇二：由其中一人買斷其他人的份額
買斷可以把房子留在家裡。要做得好，需要：
- 獨立估價：由各方同意的估價師估價，或取兩份估價的平均數。地產中介的評估不等於正式估價。
- 清晰的安排：有時可以在遺產內部完成，由想要房子的一方以房子作為其應得份額的一部分，其他人多分現金；也可以在分配之後，由共有人之間轉讓。
- 簽約前先取得貸款批准。
- 書面協議：列明價格、時間、費用，以及貸款不獲批時如何處理。
兄弟姐妹買斷時的印花稅
維州和新州對執行人按照遺囑或無遺囑繼承規則轉讓給受益人的財產，都有印花稅（stamp duty）豁免或優惠：維州規定在《2000年印花稅法》（Duties Act 2000）第42條，新州規定在《1997年印花稅法》（Duties Act 1997）第63條。但如果某位兄弟姐妹取得超過其應得份額的部分，並用自己的錢補償其他人，那麼實際上“買入”的部分可能需要繳納印花稅。新州稅務局（Revenue NSW）指出，海外受益人就這部分還可能需要繳納附加購買者印花稅（surcharge purchaser duty）。轉讓的安排方式很重要，簽署任何文件前應先諮詢。
選擇三：繼續共同持有
有些兄弟姐妹決定以共有人身份保留房產，通常是分權共有（tenants in common）。這可以行得通，但必須有清楚的規則。共有協議應寫明由誰管理、租金和開支如何分擔、如何作決定，以及日後某一方想退出時如何處理，包括價格如何確定、其他人有多長時間可以買下。
一人居住或收租的問題
爭執往往始於其中一位兄弟姐妹已經住在房子裡。他們是否應付租金、能否就維修或改善工程要求補償，要看遺產處於哪個階段和具體情況。關於受益人住在遺產房產內的問題，我們另有專文討論。在維州，一旦兄弟姐妹成為共有人，《財產法》（Property Law Act）允許維州民事與行政審裁處（VCAT）就改善工程、維修、市政費、保險和租金等事項，在共有人之間調整賬目。
無法達成共識：法院或審裁處強制出售
如果兄弟姐妹已是共有人而無法達成共識，任何一位共有人都可以申請命令：
- 維州：根據《1958年財產法》（Property Law Act 1958）第四部分，共有人可以向VCAT申請。VCAT可以命令出售並分配所得、實物分割，或兩者結合。法例規定以出售並分配所得為優先選擇，VCAT也可以命令補償並調整共有人之間的賬目。
- 新州：根據《1919年產權轉讓法》（Conveyancing Act 1919）第66G條，最高法院可以委任出售受託人（trustees for sale），由其出售房產並分配所得。法院拒絕的空間有限。
- 其他州和領地也有類似的規定，法院或審裁處可以命令出售或分割共有土地。
這些程序適用於共有人。如果房產仍在執行人名下，爭議通常關乎執行人如何管理遺產，無法解決時須向最高法院提出。
訴訟耗時又昂貴，費用往往從售房所得中支付。許多共有糾紛最終都會在中途和解，越早達成協議，花費通常越少。
調解
很多兄弟姐妹之間的糾紛，其實並不真是為了房子，而是關乎公平、父母晚年由誰照顧，或多年積累的家庭關係問題。調解（mediation）提供一個有條理、保密的場合，讓每個人都能表達想法，探討買斷、延後出售或出租等方案，並商定條款。身在海外的兄弟姐妹可以在線參加。
稅務概要
- 資本利得稅（CGT）：繼承的住宅如在死者去世後兩年內出售，在符合條件的情況下可能適用自住房豁免（main residence exemption）。關於這條“兩年規則”，我們另有專文說明。超過這個期限，出售或買斷都可能令出讓份額的一方需要繳納資本利得稅。
- 2027年7月1日起的變化：根據《2026年財政法修訂（稅制改革第1號）法》（Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026），對於該日期之後累積的收益，50%的資本利得稅折扣將改為通脹指數調整（indexation）加上30%最低稅。因此，出售的時間可能會有影響。
- 外國居民預扣稅：自2025年1月1日起，任何澳洲房地產的買賣，除非賣方提供澳洲稅務局的清稅證明（clearance certificate），否則買方都必須從房價中預扣一部分。
作出決定前，應先諮詢合資格的稅務顧問。
身在海外的兄弟姐妹
兄弟姐妹的稅務居民身份會影響其資本利得稅的情況，以及預扣稅如何適用。此外，海外的兄弟姐妹需要在當地簽署過戶文件、協議和法定聲明，往往要在公證人（notary public）面前簽署，應預留時間。
兄弟姐妹意見不合時的步驟
- 細讀遺囑：是指示出售，還是把房產本身留給子女？
- 儘早取得獨立估價，讓大家以同一個數字為基礎商量。
- 瞭解每個人真正想要的是什麼：現金、房子、時間，還是一份認可。
- 先就居住、租金和日常開支作出臨時安排。
- 在向法院或VCAT申請之前，先嚐試由中立人主持的家庭會議或調解。
- 以書面記錄任何協議，並在安排轉讓時考慮印花稅。
常見問題
兄弟姐妹可以強迫出售繼承的房子嗎？
一旦成為共有人，一般可以。在維州，共有人可以根據《財產法》向VCAT申請；在新州，可以根據《產權轉讓法》第66G條向最高法院申請。分配之前，則由執行人在遺囑條款範圍內決定是否出售。
可以由一個人買斷其他兄弟姐妹的份額嗎？
可以，只要大家同意價格，買方也有能力付款。應使用獨立估價並簽訂書面協議，並在決定安排方式之前瞭解印花稅和資本利得稅的後果。
住在繼承房子裡的兄弟姐妹要交租金嗎？
要看遺囑、遺產所處階段以及有沒有協議。在維州的共有人之間，VCAT在分配售房所得時可以考慮租金、居住和改善工程等因素。
蔡慶偉律師事務所可以如何協助
蔡慶偉律師事務所為執行人和兄弟姐妹就繼承房產提供意見：解讀遺囑、在考慮印花稅和稅務的前提下安排買斷和過戶、起草共有協議，並在必要時向VCAT或最高法院提出申請。蔡智勳律師是國家認可調解員（Nationally Accredited Mediator）、家事糾紛調解執業者（Family Dispute Resolution Practitioner），可以在各方立場固化之前，協助兄弟姐妹達成協議。本所的公證人可以協助需要在海外使用文件的兄弟姐妹。我們為澳洲各地及海外客戶提供服務，在家人身處海外時與當地律師合作，並可使用英語、普通話和粵語溝通。
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蔡慶偉律師事務所為家庭、遺囑執行人、受託人及其專業顧問，就澳洲及跨境的遺產規劃、遺產管理和遺產糾紛提供法律服務。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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