這是一種常見的安排：某個家族信託——有時設在澳大利亞，更多是設在海外——在墨爾本、悉尼或布里斯班購入一套公寓或住宅。在澳洲讀書的子女免租入住，或父母來訪、退休時居住。家人往往把它簡單地視為“我們的家”。
但從法律和稅務角度看，事情並沒有這麼簡單。房產屬於受託人，而非居住者；受託人是為全體受益人持有該房產。免租或折價使用可能引發受託人責任、稅務、土地稅、外國投資、家庭法和債權人等方面的問題。這些都不是放棄此類安排的理由，但每一項都需要妥善處理。
信託契約是否允許免租使用？
受託人只能在信託契約允許的範圍內使用信託資產。許多家族信託契約允許受託人按其決定的條件讓受益人居住信託房產，但並非全部如此，具體措辭至關重要。即使契約允許，受託人也必須真正考慮這一問題並作出決定，而不是任由家人直接入住。
受託人對全體受益人負有責任。讓一個子女多年免租居住，可能是以犧牲其他受益人為代價使該子女受益。家庭和睦時，這也許從來不成問題；但如果日後關係破裂——或父母一方過世之後——其他受益人可能質疑受託人是否行事得當。
所得稅：無租金，亦無扣除
如不收取租金，信託一般不會從該房產取得租金收入。反過來說，由於該房產沒有為信託帶來應稅收入，信託一般也不能就該房產的利息、市政費、維修費或折舊申請扣除。收取象徵性或低於市價的租金，通常並不會使情況對家庭更有利，反而可能把扣除額限制在所收租金的範圍內。
資本利得稅：不享有主要居所豁免
個人擁有並自住的房屋，出售時一般可申請資本利得稅的主要居所豁免。家族信託一般不能享有這一豁免，即使受益人把該房產當作自己的家居住也是如此。信託日後出售房產時，任何資本利得一般都需要在信託層面課稅（具體處理取決於收益如何分配，以及信託屬於居民信託還是外國信託）。
土地稅與印花稅：各州規定不同
土地稅和印花稅屬於州和領地稅種，維多利亞州、新南威爾士州、昆士蘭州及其他地區的規定各不相同。一般而言：
- 信託持有的房產，除非滿足特定條件（例如信託類型及居住者身份等），否則可能無法享受土地稅的主要居所豁免；
- 部分州對外國人士和外國信託加徵附加稅，可能在購買時（印花稅）及每年（土地稅）適用；
- 全權信託是否被視為“外國信託”，可能取決於潛在受益人是誰以及信託契約的措辭。
請核查房產所在州的規定，並在家庭情況或信託契約發生變化時重新檢視。
海外信託：免租居住是否構成“利益”？
這可能是風險最大的環節。根據《1936年所得稅評估法》（Income Tax Assessment Act 1936）第99B條，從外國信託支付給澳大利亞居民受益人、或為其利益而運用的款項，可能計入該受益人的應稅收入，除非適用例外情形（例如某些本金分配）。
視具體事實而定，允許居民受益人免租居住外國信託名下的房產，可能會被認為屬於為該受益人利益而運用款項。這是澳大利亞稅務局關注的領域，結果與信託契約、購房資金來源及居住條件密切相關。務必在安排開始之前——而不是之後——取得針對性的稅務意見。
外國投資審批
如果外國人士持有或可能持有信託的重大權益，該信託可能在澳大利亞外國投資規則下被視為“外國人士”。外國信託購買住宅物業可能需要事先取得審批，並可能受到條件、費用及限制的約束——包括對購買現房的限制。該領域的規則時有變化，因此在購買或變更產權之前應尋求意見。
家庭法與債權人風險
如果居住在信託房產的子女日後結婚或分居，前配偶可能主張，在家庭法財產分割中應考慮該房產或子女在信託中的權益。法院注重實質，包括由誰控制信託以及信託資產如何被使用。同樣，如果居住的受益人負有債務，信託的運作方式也可能變得相關。清晰的記錄有助於說明安排的真實性質。
應保存的實用記錄
- 受託人批准居住安排並載明理由的書面決議。
- 書面的使用許可或居住協議，列明誰可以居住、期限多長、由誰支付各項費用以及如何終止。
- 市場租金的記錄，以及是否考慮過按市價收租。
- 獨立的信託賬戶——居住者的個人開支不應與信託資金混同。
- 定期檢視，尤其是在子女結婚、父母移民或信託契約修訂時。
綜合假設案例：一個馬來西亞家族信託
以下為匿名綜合示例，並非真實家庭。某個在馬來西亞設立、由馬來西亞公司擔任受託人的全權信託，為家中女兒在墨爾本購買了一套聯排別墅。女兒來澳讀書，後來成為澳大利亞永久居民，已在該處免租居住五年。她在吉隆坡的哥哥和在雅加達的表親也是受益人。
經檢視發現：沒有任何受託人決議批准她居住該房產；物業管理費和市政費一直由信託支付；土地稅方面也從未核查是否須繳納外國信託附加稅。如今她已成為稅務居民，她對房產的使用是否可能被視為為其利益而運用的款項，也成了一個問題。家人隨即尋求稅務意見，受託人今後以書面記錄其決定，家人亦考慮其他方案，例如按市價簽訂租約，或以妥善的結構進行產權轉讓。
常見問題
我的孩子可以免費住在家族信託名下的公寓嗎？
如果信託契約允許，且受託人妥善作出批准決定，或許可以。但應事先考慮稅務、土地稅和家庭法方面的後果，尤其是在信託設於海外、而孩子已是澳大利亞稅務居民的情況下。
收取租金能否解決問題？
收取真實的市場租金可能改變稅務狀況——租金收入需要課稅，但可能可以申請扣除——並可能降低部分風險。象徵性租金一般達不到同樣效果。請就您的具體數字向註冊稅務代理人或稅務顧問尋求意見。
我們的信託設在香港，還需要繳納澳大利亞土地稅嗎？
一般需要。土地稅適用於位於澳大利亞的土地，與業主身處何地無關；部分州還會對外國業主（包括外國信託）加徵附加稅。具體情況取決於房產所在州及信託契約的條款。
蔡慶偉律師事務所如何協助您
蔡慶偉律師事務所為澳大利亞各地的家庭、受託人和受益人就信託契約、受託人決定、居住安排，以及信託名下住宅所涉及的家庭法和繼承問題提供意見。我們與您的註冊稅務代理人或稅務顧問、以及海外當地律師協同合作，確保法律、稅務與跨境問題得到通盤考慮。我們可以使用英語、普通話和粵語提供服務。
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蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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