最後審閱：2026年10月
如果您不是澳洲公民或永久居民，購買澳洲住宅物業前幾乎都需要取得外國投資審批。相關規則在2025年大幅收緊，政府隨後又將禁止外國人購買二手住宅的禁令延長至2029年6月30日。買錯房產，或過早簽署合同，都可能導致罰款，甚至被責令出售。
本指南介紹新加坡、馬來西亞和印尼買家，以及居住在當地的澳洲人目前面對的規定。
您需要外國投資審查委員會（FIRB）審批嗎？
| 買家類別 | 購買住宅物業是否需要審批？ |
|---|
| 居住在海外的新加坡、馬來西亞或印尼公民 | 需要 |
| 在澳洲持臨時簽證者（學生簽證、工作簽證） | 需要 |
| 居住在新加坡、馬來西亞或印尼的澳洲公民 | 不需要 |
| 通常居住在澳洲的澳洲永久居民 | 不需要 |
| 與澳洲公民或永久居民配偶以聯權共有方式共同購買的外籍配偶 | 一般不需要 |
| 由外國人士控制的公司或信託（包括澳洲公司） | 通常需要 |
最後一類最容易讓家庭中招。由新加坡父母持有的澳洲公司，或有外國受益人的家族信託，本身就可能被視為“外國人士”。
二手住宅禁令，現延長至2029年6月30日
自2025年4月1日起，外國人士（包括臨時居民和外資公司）被禁止購買二手（曾有人居住的）住宅，僅對能顯著增加住房供應的項目設有少數例外。該禁令原定於2027年3月31日結束。政府在2026–27年度預算中將其延長至2029年6月30日。
外國買家仍然可以購買什麼
新建住宅，包括樓花公寓和聯排別墅。部分開發項目持有豁免證書，可向外國買家出售。
住宅空地，條件是須在規定期限內（通常為四年）完成建造。澳洲稅務局（ATO）會積極執法。
商業物業，須視土地類型和投資者所屬國家適用不同的金額門檻。商業空地無論價值多少均需審批。
農業用地，適用累計金額門檻，並須向ATO登記。
申請流程
確認物業類型。是真正的新建住宅，還是二手住宅？
在簽署無條件合同前提出申請。要麼先申請，要麼簽署以取得審批為條件的合同。住宅物業的申請向ATO提交。
繳納申請費。申請費按房價分級，每年7月1日調整，一般不予退還。請通過政府的費用估算工具確認最新金額。
等候審批結果。法定審批期為提交完整申請並繳費後30天，可延長。
購買後遵守審批條件。包括定期申報、空地的建造期限，以及住宅每年空置超過六個月須繳納的年度空置費。
比FIRB申請費更重要的成本
審批費往往只是小頭。大多數州都會徵收外國買家附加印花稅——目前維州為8%，新州為9%，在普通印花稅之外另行徵收——以及針對外國業主的年度附加土地稅。以一套100萬澳元的公寓為例，僅購買時的附加稅就多出8萬至9萬澳元。延伸閱讀：個人名義、公司還是家族信託？新加坡、馬來西亞及印尼家庭持有澳洲房產的結構安排，介紹持有結構如何影響這些附加稅。
居住在新加坡、馬來西亞或印尼的澳洲人
居住在海外的澳洲公民無需FIRB審批，也不受禁令限制。但如果您與外籍配偶以分權共有方式共同購買，或通過公司或信託購買，該交易可能被視為外國購買。簽約之前，請先就持有結構尋求法律意見。
常見問題
新加坡人可以在墨爾本買房嗎？ 新房或樓花可以，但需取得審批。二手房一般要到2029年6月30日之後才可以。
印尼人可以在澳洲買房嗎？ 可以，條件與其他外國買家相同：新建住宅和空地經審批後可以購買，但禁令期間不能購買二手住宅。
我是在澳洲讀書的馬來西亞留學生，可以買下我正在住的公寓嗎？ 如果是二手房，就不可以。2025年4月之前，臨時居民可以購買一套二手住宅自住，但現在已不再允許。
未經審批就購買會怎樣？ ATO可以處以高額罰款，並責令出售該物業。
聯繫我們。我們為海外買家辦理FIRB申請及購房手續。簽署任何文件之前，歡迎預約初步諮詢。
延伸閱讀：從海外購買澳洲房產；通過信託和公司持有澳洲房產。
本文僅為一般資料，並非法律意見。文中數字及規則以2026年10月為準，並會經常變動。
資料來源：ATO — extending the ban on foreign purchases of established dwellings · Revenue NSW 2024–25 Budget measures · Allens on the 2025 ban and exceptions
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所，墨爾本。本文僅為一般資料，並非法律意見。
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