評論者：譚·丘
許多家庭在上海、香港、台北、吉隆坡或新加坡生活時，都會購買或出售墨爾本的房產。從海外購買和出售房產可以順利進行。但對於外籍和海外擁有者而言，規則不同，而且錯誤的成本往往很高。
邱坦律師事務所只代理位於澳大利亞維多利亞州的房地產案件。我們的客戶可能居住在世界任何地方。
本指南以一般性方式解釋主要問題。規則經常會變動，並且視乎您的情況而定，因此請在簽署任何文件之前獲得專業意見。
簽署合同之前是否需要FIRB批准？
外國投資審議委員會（FIRB）就外國投資事宜向澳洲政府提供建議。投資。許多外國人必須獲得批准，才能在澳洲購買住宅用地。
“「外國人」具有技術上的涵義。這可以包括居住在海外的非公民、持有臨時簽證的人，以及持有外國利益的公司或信託機構。居住在海外的澳大利亞公民通常會受到不同的待遇。
房產的類型很重要。新住宅、空置土地和已建成的住宅的規定不同。政府近年也限制了外國人購買已建成的住宅的權利。
時間安排至關重要。合約通常須先獲得FIRB的批准，否則簽約前亦須獲得批准。在未獲批准的情況下購買，可能會導致嚴重的罰款和強制出售。
外國買家額外稅款（維多利亞）
維多利亞州對大多數房地產交易徵收普通印花稅。外國購買住宅的買家通常會支付額外費用，稱為外國費用。購買者需支付額外關稅。
這項義務可能適用於外國個人、外國公司和外國信託。即使受託人身在澳大利亞，但由於受託人的受益人是誰，該信託仍可能被視為「外國」信託。
有些豁免和優惠制度存在。這些制度的適用範圍取決於居住身份、物業類型以及購買方式等因素。在簽署合約之前，必須根據現行法律逐一審視每個個案。
土地稅的離岸所有者附加稅
維多利亞時代的土地稅每年會徵收於您所擁有的土地上。“離職”人士通常會額外支付額外費用。普通土地稅。
無身分人士通常是指非澳洲公民或永久居民，且通常不住在澳洲的人士。無身分公司的設立及無身分信託亦屬此類人士之範疇。
這是一項持續的年度費用，而非一次性費用。房東亦必須通知州稅務局其無家可歸的身份。空置的住宅物業亦可能招致額外的稅收。
銷售：外籍居民扣繳稅款及清單證明
當維多利亞時代的房產出售時，買家可能需要扣留部分價格，並向澳洲稅務局（ATO）繳納。這項稅款稱為外國居民資本利得扣繳稅。
澳洲居民賣家可以在成交前取得澳洲稅務局的核准證書，以避免此情況。實際上，每個維多利亞州賣家都應該盡早取得此證書。若沒有此證書，資金可能會從售價中扣除。
外籍居民賣家無法獲得清算證書。他們可能申請更改扣繳金額。澳洲的稅務居民資格是一項技術性測試，與公民身份並非同義。
海外簽署合同、轉讓及委任代理人
您通常不需要飛往墨爾本。許多合同可以透過電子方式簽署。大多數維多利亞州的轉移手續現在都透過電子清算平台進行線上提交。
您的律師必須先確認您的身份，然後方能進行轉移。從海外進行此類事宜時，需要格外小心。該方法取決於您居住的地區以及您所擁有的文件。
有些文件必須在合格的證人面前簽署。海外，這可能是公證人或澳洲領事館。有些國家也要求提供註記文或合法化文件，因此該文件在維多利亞州是可以被接受的。
維多利亞時代的委任狀可以讓一位信任的親人代簽。該文件必須妥善準備，並經過正式驗證。您本國有效的文件可能在維多利亞州無法生效。
Chua Tan Associates 擁有自己的公證人。這在文件在澳大利亞與亞洲兩地之間雙向運送時非常有用。
來自海外的資金
澳大利亞的銀行和律師事務所必須查明你的資金來源。預期會收到關於資金來源和財富來源的提問。
您的原籍國也可能實施貨幣管制。如果未提前計劃，這些管制可能會延遲轉賬。遲交存款或遲繳款項可能會導致您違反合同。
保持清楚的薪資記錄、商業收入記錄、家庭贈與物記錄以及資產銷售記錄。良好的記錄能加快銀行支票的處理速度。
在你簽署之前，先規劃好你的結構
你可以以個人身分購買，也可以與他人共同購買，也可以透過公司或信託機構購買。每個選擇都會影響稅務、土地稅、所得稅、隱私權以及繼承權。
在清算後變更所有權可能會再次引發關稅的徵收。通常，選擇正確的結構是比較好的選擇。外國身份狀態也可能以家庭所未預期的方式影響公司或信託的運作。
想想十年或二十年内該由誰擁有這塊土地。您的維多利亞時代遺囑以及任何信託契約都應符合您的計劃。
舉例來說，不是真的案例： 一位來自亞洲的父母計劃為在本國學習的子女購買墨爾本的公寓。該家庭首先考慮以子女的名義購買該房產。關於FIRB、稅務、土地稅及未來繼承的建議促使他們在簽訂合約之前進行了多項比較。
亞洲家庭的常見問題
“我們住在海外，可以不用去墨爾本就做所有事情嗎？” 通常是。我們在不同時區進行線上工作，並指導您進行海外簽名和監驗。
“我們不懂澳洲法律。我們該如何避免犯下昂貴的錯誤？” 在您簽署之前，我們會用簡單的語言解釋每個步驟。大多數昂貴的錯誤都是在簽署之前發生的，而不是簽署後。
“銀行一直問我們錢是從哪來的。是不是有什麼問題？” 否。這些檢查是標準程序。我們會幫助您了解可能會被問到的問題，並提前做好準備。
“我們希望把家庭事務保持私密。” 我們對每一件事都會保持克制態度。結構選擇也會影響哪些資訊會公開。
“是否可以由一家公司同時處理遺囑、家庭及簽證相關問題？” 是的。財產、遺囑與財產繼承、家庭法與移民問題往往相互交織。一家律師事務所能從全局的角度來看待問題。
為什麼亞洲家庭選擇 Chua Tan Associates？
我們的律師譚華擁有超過三十年的維多利亞州房地產法經驗。當外國買家在單筆交易中遇到稅務、關稅及其他相關問題時，這些經驗就變得至關重要。
好的建議的真正價值就在於你避免的昂貴錯誤之中。錯誤的結構、缺乏批准或簽名不符規定，可能會比精心規劃的成本更高。
- 自1990年以來，該家族企業在墨爾本經營業務
- 與大中華地區及東南亞地區的廣泛跨境經驗
- 一家專門處理不動產、遺產、家庭法和移民的律師事務所
- 我們講普通話、廣東話和英語
- 內部註冊公證人
- 保密且私密的服務
常見問題集
您是否在維多利亞州以外地區擁有任何資產？ 否。我們只代理位於維多利亞州的房地產。我們的客戶可以居住於任何地方。
居住海外的澳洲公民是否需要FIRB的批准？ 通常不會，但仍可能產生稅務和關稅的影響。您自己的情況應進行檢查。
我可以在FIRB批准之前簽署合同嗎？ 有時，如果合同是有條件的，那就會如此。在你簽署之前，必須仔細地寫好這份文件。
如果我在澳大利亞居住，我是否需要簽證？ 一般來說，房主必須在成交前取得該份文件。否則部分價格可能會被扣除。
墨爾本的家人可以替我簽收嗎？ 是的，必須擁有有效的維多利亞州代理人權限。該文件必須妥善準備並經過認證。
查看我們所有的 墨爾本的房地產及買賣服務.
預約諮詢
如果您從海外購買或出售維多利亞時代的房產，請在簽約前與我們聯繫。我們提供免費的初步諮詢服務。您和海外的家人可以透過線上方式參與。
一旦我們了解您的需求，我們將為您的工作提供報價。
預約諮詢
本文僅供參考。它並非法律或稅務建議，您不應以此作為依據。請在行動前，先向專業人士諮詢您的特定情況。
简体中文 
English (Australia) 
繁體中文