不少在墨爾本的亞裔家庭把商鋪、廠房或寫字樓作為投資，通常以家族信託或公司名義持有。也有許多家庭在租來的鋪位經營餐館、雜貨店或診所。無論您是業主還是租戶，租約都是這項投資或生意中最重要的文件之一，卻常常在匆忙中籤下。
在維州，適用的規則首先取決於這份租約是零售租約（retail lease）還是一般商業租約（commercial lease）。本文概括介紹業主和租戶常見的問題。澳洲其他州也各有零售租約法律，適用範圍和細節都不相同。
零售租約還是一般商業租約？
《2003年零售租約法》（Retail Leases Act 2003 (Vic)）適用於零售物業的租約，大致是指全部或主要用於零售或出租貨品，或提供零售服務的物業。關鍵在於物業的實際用途，而不是租約本身怎麼稱呼。該法在某些情況下不適用，包括租戶是上市公司或其子公司、佔用成本超過規定水平，以及經部長決定（Ministerial determination）排除的類別。介乎兩者之間的用途，往往要看具體事實。
這一區分很重要，因為該法會把某些條款自動納入零售租約，並令部分租約條款無效。一般商業租約則主要受租約條款本身和一般財產法規範。
零售租約的主要保障
- 披露。業主必須在訂立租約前的規定期限內，向租戶提供維州小企業專員署（Victorian Small Business Commission，VSBC）的資料手冊、披露聲明（disclosure statement）和擬籤租約。披露延遲或缺失會對業主產生後果，包括租戶可在獲提供之前暫停支付租金。
- 最短租期。該法規定了包括續租選擇權在內的最短租期。租戶如希望租期更短，可憑VSBC發出的證明書放棄這項權利。
- 雜費。租戶只需支付租約列明的雜費（outgoings），業主須提供預算和年度結算表。土地稅和商業及工業物業稅一般不能轉嫁給租戶，業主準備租約的律師費也不能。
- 租金調整。租約必須寫明在何時、以何種方式調整租金，並且只能採用該法允許的方式。阻止租金下調的條款一般無效，除非採用固定方式調整。市場租金調整如雙方無法達成一致，由專業零售估價師（specialist retail valuer）決定。
- 其他保障涉及維修、押金、”頂手費”（key money）、遷鋪與拆卸，以及業主在續租選擇權或租約屆滿前必須發出的通知。
任何商業或零售租約都要細看的條款
租期與續租選擇權。續租選擇權通常必須在嚴格的期限內行使。在一般商業租約下，業主未必會提醒，錯過日期可能令租戶失去鋪位。
租金與調整。需要關注起始租金、任何優惠，以及調整方式和日期。
雜費。在一般商業租約下，租戶可能要承擔範圍很廣的雜費，有時甚至包括土地稅。雜費的定義和分攤方式都需要仔細閱讀。
復原（make good）。許多租約要求租戶在租約結束時將物業恢復原狀；如果裝修投入很大，費用可能相當可觀。租約開始時的狀況報告和照片，可以減少日後的爭議。
轉讓與分租。出售生意通常意味著轉讓租約。《零售租約法》限制業主拒絕同意轉讓的理由，併為原租戶和擔保人提供一定保障。在一般商業租約下，原租戶及其擔保人在轉讓後可能仍須負責，視乎租約條款而定。
個人擔保與銀行保函。業主經常要求董事提供個人擔保，有時還要求配偶或父母擔保，另加押金或銀行保函（bank guarantee）。個人擔保可以約束擔保人的遺產。銀行保函的金額、到期日和退還條件也很重要。
違約與終止。對於拖欠租金以外的違約，《1958年財產法》（Property Law Act 1958 (Vic)）一般要求業主在沒收租約（forfeiture）之前先發出通知，租戶也可申請免於沒收的救濟。終止租約後，業主可能還會索償損失，視乎租約和具體事實。
家族投資者作為業主
家族業主與機構業主受同樣規則約束。如果物業屬零售用途，作為業主的家族信託或公司同樣要遵守披露、雜費和通知等義務。相關問題包括：租約上的業主是否就是登記業主、信託契約是否允許出租，以及簽署人是否獲得授權。
出租給家族關聯生意。父母常把商鋪或廠房租給其中一個子女經營的生意，有時只憑口頭約定。一份書面租約可以減少各方的不確定性。這類安排可能引起以下稅務問題：
- 澳洲稅務局（ATO）可能審視關聯方之間的租金是否反映市場價值，這會影響扣稅和GST。
- 如涉及私人公司，《1936年所得稅評估法》第7A分部（Division 7A）可將給予股東或其關聯人的某些利益視為股息，例如以低於公平交易價值使用公司資產，或股東、關聯人欠公司的款項。
- SMSF作為業主，出租給關聯方時必須採用公平交易條件。
- 租戶是否屬於關聯實體（connected entity）或附屬人士（affiliate），可能影響日後出售時能否享受小企業資本利得稅優惠。
以低於市價的租金租給某個子女，也可能在父母退下來或去世後引起兄弟姐妹之間的分歧。這些問題需要會計師和律師一起提供意見。
出現糾紛時
零售租約糾紛一般必須先交由VSBC處理，VSBC提供低成本的調解。如調解未能解決糾紛，VSBC可以出具證明，之後案件可提交維州民事及行政審裁處（Victorian Civil and Administrative Tribunal，VCAT）。某些情況下不需要該證明，例如僅為追討租金的申請或申請禁制令。VSBC也調解一般商業租約糾紛，VCAT和法院亦可審理商業租賃糾紛。申請都有時效限制。
應提出的問題
- 這是否屬於該法下的零售租約？披露文件是否按時提供？
- 租戶須支付哪些雜費？如何分攤？
- 租金在何時、以何種方式調整？
- 續租選擇權必須在何時行使？由誰記下這些日期？
- 租約結束時須拆除或恢復哪些部分？
- 由誰為租約提供擔保？轉讓時擔保會怎樣？
- 如出租給家人，租金能否作為市場租金站得住腳？其他子女有何看法？
我們如何與業主和租戶合作
我們審閱和談判租約，為業主準備披露文件，在出售生意時就租約轉讓提供意見，並協助解決租約糾紛，包括在VSBC調解中代表當事人。經您同意，我們會與您的租賃中介、會計師和生意經紀協調，並以英語、普通話和粵語提供服務。
常見問題
我的租約適用《零售租約法》嗎？
主要取決於物業的用途，以及是否適用任何排除情況。租約上的名稱並不起決定作用，因此應將租約和實際用途一併審閱。
維州業主可以向零售租戶收取土地稅嗎？
一般不可以。根據《零售租約法》，要求零售租戶支付業主土地稅的租約條款一般無效。一般商業租約則可能不同。
我可以把物業租給自己的家族生意嗎？
可以，但租約條款、租金和文件安排可能帶來稅務、家庭和遺產方面的後果，需要律師和會計師就您的具體情況提供意見。
每個家庭的情況都不同，答案往往取決於細節。請預約諮詢，讓我們在您採取任何行動之前審閱您的文件和具體情況。
蔡慶偉律師事務所可以如何協助
蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本執業，就零售和商業租約、關聯方租賃及租約糾紛為家族投資者、業主和商業租戶提供意見。蔡智勳律師受過會計專業訓練（商學士，主修會計），同時從法律和稅務兩方面為家族財富結構提供意見。作為國家認證調解員和認證家族企業顧問，他熟悉生意與家庭交織的糾紛。我們與您的會計師和註冊稅務代理合作，並以英語、普通話和粵語提供服務。
重要提示：本文僅為一般資訊，不得作為依據。本文並非法律、稅務或財務意見，沒有考慮您的個人情況，亦可能未反映發佈後的法律變化。其他國家的法律也可能適用。請勿僅依據本文采取或不採取任何行動。閱讀本文或與我們聯繫，並不構成律師與客戶關係。如需針對您情況的意見，請預約諮詢。
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蔡慶偉律師事務所為家庭、遺囑執行人、受託人及其專業顧問，就澳洲及跨境的遺產規劃、遺產管理和遺產糾紛提供法律服務。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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