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在維州買樓花：日落條款、訂金、缺陷與2019年改革

  • 10 月 27, 2026

Home » 澳洲法律解讀 » 房產及建築 » 在維州買樓花：日落條款、訂金、缺陷與2019年改革

樓花合同往往要等一兩年甚至更久才交割。看懂日落條款、訂金和缺陷保障，是保護自己的第一步。

李女士在2023年簽約買下墨爾本一處樓花公寓，原定兩年內完工。工期一再延誤，期間附近房價上漲，她卻收到發展商通知，說要依“日落條款”解除合同並退回訂金。她能拒絕嗎？在維州，答案通常是：可以不同意，發展商要解約，須取得她的書面同意，或向最高法院（Supreme Court）申請命令。

要點速覽

  • 樓花（Off-the-plan）是在分割產權圖（Plan of Subdivision）尚未登記、物業未建成時簽約購買的物業。
  • 2019年起，住宅樓花的發展商想依日落條款（Sunset Clause）解約，須提前至少28天書面通知，並取得買家同意或最高法院命令。
  • 樓花合同的訂金一般不得超過購房價的10%，且通常在產權圖登記前由信託保管。
  • 若登記的產權圖與簽約時的版本有重大改變並對你的單位有實質影響，買家可能有權解約。
  • 新房缺陷可依法定建築保證提出索賠；維州自2026年7月1日起推出“首要追索”的房屋保修計劃。

什麼是日落條款？2019年改了什麼？

日落條款規定：如果在某個日期前產權圖仍未登記或樓宇未取得入住許可（Occupancy Permit），任何一方都可以解除合同。過去，有發展商在房價上漲後利用工期延誤解約，再以更高價格轉售。為此，維州於2019年修改《1962年土地買賣法》，規定住宅樓花的發展商在依日落條款解約前，須至少提前28天書面通知買家，說明解約理由和延誤原因，並告知買家沒有義務同意。

如果買家不同意，發展商只能向最高法院申請命令。法院會考慮合同條款、發展商是否誠信行事、延誤原因、物業升值情況以及解約對買家的影響，判斷解約是否“公正合理”。發展商一般還須承擔買家在該程序中的訟費。這一改革也適用於改革前已簽訂的住宅樓花合同。

訂金、產權圖變更與印花稅

維州法律限制樓花合同的訂金上限為購房價的10%，買家也可以嘗試協商更低的訂金或使用訂金保函（Deposit Bond）。訂金一般在產權圖登記前不會交給發展商，而是存放於信託賬戶。簽約時，買家拿到的是“擬定”產權圖；如果最終登記的圖紙對你的單位有重大不利改變，例如面積明顯縮小、車位或儲物間被取消，法律在一定條件下允許買家解約。合同中通常也會規定產權圖須在一定期限內登記，否則買家可解約。

印花稅方面，維州現行的樓花印花稅優惠（Off-the-plan Duty Concession）已擴大至所有購買分契公寓、單元或聯排的買家，並已延長至2026年10月20日；維州政府在2026–27年度預算中宣佈再延長至2027年4月20日，但有待立法通過。外國買家須另行確認附加印花稅的影響。

交樓時的缺陷與保障

交割前，買家一般有權在約定時間驗房。發現問題應以書面清單列明，並要求發展商在交割前或保修期內修復。法律對住宅建築工程設有隱含保證（Implied Warranties），例如工程須以適當方式完成、符合法規，這些保證通常可延及後來的業主，一般在入住許可發出後10年內可提出建築索賠。

維州的建築監管也有大變化：2025年7月1日起，建築與管道委員會（Building and Plumbing Commission）取代了原建築管理局和住宅建築糾紛解決機構；2026年7月1日起，三層或以下、合同額2萬澳元或以上的住宅工程適用新的“首要追索”房屋保修計劃；四層或以上的公寓樓，則將對2027年7月1日或之後發出建築許可的項目實行發展商保證金（Developer Bond）制度。你的樓盤適用哪一套保障，應在簽約前問清楚。

簽約前檢查清單

  • 查清發展商和建築商的背景、過往項目及是否有糾紛記錄。
  • 細讀日落日期、完工期限及延期條款。
  • 核對擬定產權圖、面積、車位、儲物間及裝修規格表。
  • 瞭解擬定的業主立案法團費用及規則。
  • 確認訂金金額、保管方式，以及是否接受訂金保函。
  • 考慮交割時的銀行估值可能低於購買價，預留資金緩衝。

常見問題

發展商說要依日落條款退訂，我必須同意嗎？

就維州住宅樓花合同而言，買家沒有義務同意。發展商若要解約，須取得買家書面同意或最高法院命令，並須提前至少28天書面通知。

樓花訂金一定要付10%嗎？

10%是法定上限，不是必須支付的金額。買家可以協商較低訂金，或詢問能否使用訂金保函。

交割時銀行估值低於購買價怎麼辦？

買家仍須按合同交割，差額通常要自行補足。簽約前應預留資金緩衝，並在交割前儘早與貸款機構溝通。

入住後發現漏水裂縫，可以找誰？

可先書面通知發展商或建築商在保修期內修復；如未解決，可考慮向建築與管道委員會尋求協助、依房屋保修或法定保證提出索賠，必要時向VCAT申請。

海外買家買樓花有什麼特別要注意的？

一般須取得外國投資審批，並須繳付附加印花稅等額外稅費；交割可能在多年後，也要提前安排匯款和貸款。

蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本執業，以普通話、粵語和英語為客戶處理房產買賣、過戶、建築合同及產權糾紛等事務。陳律師長期在墨爾本為華人社區處理房產及商業法律事務。如需協助，歡迎致電 03 9602 3988 或在線聯繫我們，可在墨爾本市中心辦公室面談，也可視頻諮詢。

本文僅為一般性信息，不構成法律意見。

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