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联名买房怎么登记:联权共有还是分权共有,以及共有协议要写什么

  • 11 月 3, 2026

Home » 澳洲法律解讀 » 房產及建築 » 联名买房怎么登记:联权共有还是分权共有,以及共有协议要写什么

聯名買房時選擇的產權方式,決定了一方身故後房產歸誰,以及遺囑能否處理這份房產。

直接回答:如果以聯權共有(Joint Tenants)方式登記,其中一人去世後,他的權益自動歸屬在世的共有人,遺囑無法改變;如果以分權共有(Tenants in Common)方式登記,每人擁有明確份額(例如各50%或70%/30%),去世後其份額按遺囑或無遺囑繼承規則分配。夫妻多選聯權共有,朋友合買、父母與子女合買或再婚家庭則常考慮分權共有。

本文着重讨论买房时如何选择登记方式和签订共有协议。若想了解现有物业、联名账户和股票在身故后如何传承,以及与遗嘱的关系,请参阅《联名持有还是按遗嘱分配?物业和股票究竟如何传承》。

要點速覽

  • 聯權共有:各人共同擁有整體權益,適用“生存者取得權”(Right of Survivorship)。
  • 分權共有:份額可以不均等,各自可通過遺囑留給他人。
  • 產權方式在過戶文件(Transfer of Land)中寫明,交割前應決定清楚。
  • 在維州,聯權共有一般可以在之後轉為分權共有(稱為“分割聯權”,Severance),反之亦然。
  • 無論登記份額如何,聯名貸款的每位借款人通常都要對全部貸款負責。

兩種方式有什麼不同?

聯權共有下,法律視共有人為一個整體,沒有“我那一半”的概念。一方去世時,在世一方只需向維州土地登記處(Land Use Victoria)提交生存者申請(Survivorship Application)並附死亡證明,就可以把房產登記為自己名下,一般不需要通過遺囑認證(Probate)。分權共有下,每人持有可分割的份額,去世後該份額屬於遺產(Estate),由遺囑執行人處理,通常需要辦理遺囑認證。

需要注意的是,無論哪種方式,出售整套房產或以整套房產再融資,一般都需要全體共有人簽字。分權共有人雖然可以處置自己的份額,但市場上願意只買一部分份額的人很少。如果共有人之間無法達成一致,任何一方都可以向法院或維州民事及行政審裁處(VCAT)申請分割或出售共有物業的命令,這往往費時費錢,因此事先簽訂協議尤為重要。

不同家庭情況怎麼選?

夫妻或長期伴侶:如果雙方都希望對方在自己身後繼續擁有房子,聯權共有簡單直接。但若一方有前段婚姻的子女,就要想清楚:一旦房子自動歸在世配偶,前段婚姻的子女可能什麼都得不到。

父母與成年子女合買:父母出資多、子女出資少時,分權共有可按實際出資登記份額,並讓父母通過遺囑照顧其他子女,減少兄弟姐妹之間的爭議。

朋友或生意夥伴合買:一般更適合分權共有,並另簽共有協議(Co-ownership Agreement),約定出資比例、貸款還款、出租安排,以及有人想退出時如何處理。

可以事後更改嗎?

可以。在維州,聯權共有人一般可以通過向土地登記處登記相關文件,把聯權共有轉為分權共有,在某些情況下即使其他共有人不同意也可以辦理。分居或感情破裂時,不少人會考慮這樣做,以免自己意外去世後房產自動歸對方。由於這一操作可能引起家事法或稅務上的後果,辦理前應先取得法律意見。如果只是改變共有方式而各人實際權益比例不變,印花稅方面一般有豁免或優惠,但須按維州稅務局(SRO)的要求提供證明。

常見誤區

  • “我在遺囑裡寫明把房子留給孩子就行。”——若是聯權共有,遺囑對這套房子不起作用。
  • “產權上我佔30%,所以只欠銀行30%。”——聯名貸款通常是連帶責任,每位借款人都可能被追討全部貸款。
  • “分居了,產權登記就決定了怎麼分。”——家事法院分配財產時會考慮雙方的整體貢獻和需要,不只看產權登記。
  • “聯權共有就不會有遺產糾紛。”——它可以避免遺囑認證,但不一定能消除家庭成員之間的其他爭議。

決定前的實用清單

  • 記錄各人的出資來源和金額。
  • 考慮各方是否有前段婚姻的子女或其他需要照顧的家人。
  • 檢查現有遺囑是否與產權方式一致。
  • 非配偶合買時,簽訂書面共有協議。
  • 如有海外共有人,另需瞭解外國投資審批及附加稅費。

常見問題

怎麼知道我現在的房子是哪種共有方式?

可以查閱產權登記(Register Search Statement)。若註明“joint proprietors”通常為聯權共有;若列出各人份額,如“1/2 share”,則為分權共有。

聯權共有的一方去世,還需要遺囑認證嗎?

對於這套房子,在世共有人通常只需向土地登記處提交生存者申請,一般不需要遺囑認證。但死者的其他資產可能仍需辦理。

分權共有的份額一定要和出資比例一致嗎?

不一定,可由共有人約定。但份額與出資差距較大時,可能涉及贈與、稅務或日後爭議,應先尋求法律和稅務意見。

分居後要不要馬上把聯權共有改為分權共有?

很多人會考慮,以免意外去世後房產自動歸前伴侶。但這會影響家事法上的安排,應先諮詢律師再決定。

海外父母與我聯名買房,可以嗎?

可以,但海外人士通常須取得外國投資審批,並可能須繳付附加印花稅及土地稅附加費,這可能影響整套物業的稅費,應在簽約前評估。

蔡慶偉律師事務所自1990年起在墨爾本執業,以普通話、粵語和英語為客戶處理房產買賣、過戶、建築合同及產權糾紛等事務。陳律師長期在墨爾本為華人社區處理房產及商業法律事務。如需協助,歡迎致電 03 9602 3988 或在線聯繫我們,可在墨爾本市中心辦公室面談,也可視頻諮詢。

本文僅為一般性信息,不構成法律意見。

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