如果您安排或提供以澳洲房產作抵押的私人貸款，或者您是獲提供這類貸款的借款人或擔保人，這篇文章就是為您而寫的。私人借貸填補了銀行留下的空缺：短期過橋貸款、建築工程的追加資金、急需週轉的生意，或家人借錢給另一位家人的公司。
在許多亞裔家庭和商界圈子裡，私人借貸往往憑信任和一份簡短文件就完成了。這在一切順利時沒有問題，但一旦還款逾期、借款人離世，或擔保人表示從不明白自己簽了什麼，問題就會浮現。本文概述貸款人、借款人及按揭經紀常需考慮的法律問題。
貸款協議與抵押
一筆私人貸款通常涉及幾份文件，各有不同作用：
- 貸款協議：訂明金額、期限、利息、費用、還款方式、違約事件，以及違約時貸款人可採取的行動。
- 註冊按揭（registered mortgage）：在土地業權上登記的抵押。在維州，按揭依據《1958年土地轉讓法》（Transfer of Land Act 1958）註冊，通常以電子方式辦理。註冊按揭一般賦予貸款人在完成法定違約通知程序後出售物業的權力。
- 警告備註（caveat）：貸款人對土地享有權益但沒有註冊按揭時（例如未註冊的按揭或押記），可以登記警告備註。警告備註只是保護既有權益，本身並不產生權益，也不附帶出售權。
- 一般擔保權益（general security interest）：常見做法是通過一般擔保協議（general security agreement），對借款公司的其他資產取得擔保，並在個人財產擔保登記冊（PPSR）登記。PPSR只涵蓋個人財產，不包括土地或附著物。
- 擔保（guarantee）：通常由董事或家人提供，在借款人不還款時由擔保人承擔責任。
這些文件之間如有缺口，例如擔保未涵蓋貸款下的全部款項，或按揭登記在錯誤的貸款實體名下，日後補救的代價可能很大。
消費者信貸法是否適用？
《2009年全國消費者信貸保護法》（National Consumer Credit Protection Act 2009 (Cth)）中的《全國信貸守則》（National Credit Code），大致適用於貸款人以業務形式向個人（或分層地契法團）提供、全部或主要用於個人、家庭或住戶用途，或用於購買、翻新或再融資住宅投資物業，並收取信貸費用的信貸。守則適用時，會規管資料披露、利息與費用、經濟困難、執行程序，以及相關的按揭和擔保。提供受規管信貸的貸款人和經紀，一般須持有澳洲信貸牌照（Australian credit licence），並須遵守負責任借貸義務。
私人貸款人常要求借款人簽署商業用途聲明（business purpose declaration）。根據守則，這類聲明可以產生守則不適用的推定。但如果貸款人或經紀知道、或有理由相信資金實際上用於個人或住宅投資用途，這項推定便不成立。ASIC曾就此對貸款人採取行動。簽署聲明並不能取代瞭解資金的真正用途。
擔保人及借款人的獨立法律意見
由配偶、年長父母或其他家人提供的擔保，是最常被質疑的文件。擔保人可能主張自己不明白交易內容、受到壓力，或處於特殊不利地位。要求擔保人取得獨立法律意見並由其律師出具證明的貸款人，一般處於較有利的位置。但只有在擔保人真正獲得意見、以其明白的語言獲得意見，而且借款人不在場的情況下，這些意見才有意義。對於以中文為母語的擔保人，這一點尤其需要認真對待。
通過公司、信託或自管養老金放貸
貸款人常通過公司或家族信託放貸，需要考慮的問題包括：公司章程或信託契據是否允許放貸、利息收入如何課稅，以及貸款如何配合家庭的遺產規劃。
以自管養老基金（SMSF）放貸則受到嚴格得多的限制。澳洲稅務局（ATO）指出，SMSF不可借錢給成員或成員的親屬，也不可向他們提供財務協助。任何貸款都須按商業、公平交易（arm’s length）條款進行，並符合基金的投資策略，關聯方投資規則也可能適用。違規可能為基金帶來嚴重的稅務及合規後果。受託人在作出任何SMSF貸款前應尋求意見。
海外貸款人
- 預扣稅：支付給外國居民貸款人的利息，一般須繳納澳洲利息預扣稅，借款人可能須負責預扣。稅務協定可能影響具體情況。
- 外國投資審查（FIRB）：依據真正的商業放貸安排取得土地抵押，往往可獲豁免外國投資審批，但豁免有其限制，包括貸款人並非合資格金融機構時涉及住宅土地的情況、並非以放貸為業的一次性貸款人，以及執行抵押時的限制。取得抵押前需要尋求意見。
違約與執行
借款人違約時，貸款人的選擇取決於文件內容及適用的法律，可能包括要求還款、向擔保人追討、根據一般擔保協議委任接管人，或在發出法定通知後行使按揭權人的出售權。按揭權人出售物業時，對售價也負有一定責任。如適用《全國信貸守則》，還有額外的通知及經濟困難要求。違約通知出錯，是執行程序被拖延的常見原因。如果借款人或擔保人離世或破產，貸款人的處境會更加複雜。
2026年7月1日起律師的反洗錢義務
自2026年7月1日起，反洗錢及反恐融資（AML/CTF）制度已擴展至提供若干指定服務的律師，其中可能包括協助公司、信託或其他實體進行債務融資，以及為交易處理客戶款項。某筆私人貸款是否涵蓋在內，取決於借款人及所涉及的工作。實際上，貸款人、借款人及擔保人應預期律師在開始工作前會進行身份及資金來源核查。我們另有一篇關於2026年反洗錢新規對律師客戶影響的文章，有更多說明。
貸款人可考慮的問題
- 借款人實際上把資金用於什麼？《全國信貸守則》是否可能適用？
- 由哪個實體放貸？它是否有權這樣做？
- 取得了什麼抵押？登記是否正確？
- 每位擔保人是否都獲得了他們能理解的獨立意見？
- 是否涉及預扣稅、FIRB或SMSF的問題？
借款人及擔保人可考慮的問題
- 總成本是多少，包括違約利息和各項費用？
- 什麼情況算違約？貸款人可以多快採取行動？
- 作為擔保人，我最多要承擔多少？能否被解除擔保？
- 我是否被要求籤署商業用途聲明？內容是否屬實？
常見問題
在澳洲做私人借貸需要哪些法律文件？
通常包括貸款協議及抵押文件，可能有註冊按揭、一般擔保協議和擔保書。合適的文件組合視乎當事人、物業及貸款用途而定。
私人房產抵押貸款受《全國信貸守則》規管嗎？
可能會。如果借款人是個人、貸款主要用於個人、家庭或住戶用途或住宅投資物業，而貸款人以業務形式放貸，守則便可能適用。商業用途聲明並不一定能排除守則的適用。
我的自管養老基金可以借錢給家人嗎？
一般不可以。ATO指出SMSF不可借錢給成員或其親屬，其他SMSF貸款也有嚴格要求。受託人需要就基金的具體情況尋求意見。
我們如何與私人貸款人及按揭經紀合作
我們為私人貸款人、以放貸方式投資的家庭及安排私人融資的按揭經紀提供服務，也為希望瞭解自己所籤文件的借款人和擔保人提供意見。一般而言，我們會審視擬議的貸款，判斷消費者信貸法是否可能適用，擬備或審閱貸款及抵押文件，併為擔保人協調獨立意見，包括以普通話或粵語提供。我們處理的事務類型例如：一個家庭借錢給親戚的開發公司；海外貸款人以墨爾本物業作抵押；或借款人違約後，貸款人需要了解執行程序。我們也會考慮貸款如何配合貸款人自身的架構、稅務狀況及遺產規劃，並與客戶的會計師及經紀合作。
每個家庭的情況都不同，答案往往取決於細節。請預約諮詢，讓我們在您採取任何行動之前審閱您的文件和具體情況。
蔡慶偉律師事務所可以如何協助
蔡慶偉律師事務所擬備及審閱私人貸款、按揭、抵押及擔保文件，為擔保人和借款人提供意見，並在貸款違約時協助貸款人。蔡智勳律師受過會計專業訓練（商學士，主修會計），是國際信託與遺產從業者協會（STEP）附屬會員，同時就家族財富的法律與稅務架構提供意見。他也是全國認證調解員及認證家族企業顧問，在家庭借貸演變為家庭糾紛時可提供幫助。我們與客戶的會計師及註冊稅務代理合作，併為海外貸款人與亞洲當地律師合作。本所的公證人可協助處理在海外簽署的文件。我們可以英語、普通話及粵語提供服務。
重要提示：本文僅為一般資訊，不得作為依據。本文並非法律、稅務或財務意見，沒有考慮您的個人情況，亦可能未反映發佈後的法律變化。其他國家的法律也可能適用。請勿僅依據本文采取或不採取任何行動。閱讀本文或與我們聯繫，並不構成律師與客戶關係。如需針對您情況的意見，請預約諮詢。
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蔡慶偉律師事務所為家庭、遺囑執行人、受託人及其專業顧問，就澳洲及跨境的遺產規劃、遺產管理和遺產糾紛提供法律服務。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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