最后审阅：2026年10月
如果您不是澳洲公民或永久居民，购买澳洲住宅物业前几乎都需要取得外国投资审批。相关规则在2025年大幅收紧，政府随后又将禁止外国人购买二手住宅的禁令延长至2029年6月30日。买错房产，或过早签署合同，都可能导致罚款，甚至被责令出售。
本指南介绍新加坡、马来西亚和印尼买家，以及居住在当地的澳洲人目前面对的规定。
您需要外国投资审查委员会（FIRB）审批吗？
| 买家类别 | 购买住宅物业是否需要审批？ |
|---|
| 居住在海外的新加坡、马来西亚或印尼公民 | 需要 |
| 在澳洲持临时签证者（学生签证、工作签证） | 需要 |
| 居住在新加坡、马来西亚或印尼的澳洲公民 | 不需要 |
| 通常居住在澳洲的澳洲永久居民 | 不需要 |
| 与澳洲公民或永久居民配偶以联权共有方式共同购买的外籍配偶 | 一般不需要 |
| 由外国人士控制的公司或信托（包括澳洲公司） | 通常需要 |
最后一类最容易让家庭中招。由新加坡父母持有的澳洲公司，或有外国受益人的家族信托，本身就可能被视为“外国人士”。
二手住宅禁令，现延长至2029年6月30日
自2025年4月1日起，外国人士（包括临时居民和外资公司）被禁止购买二手（曾有人居住的）住宅，仅对能显著增加住房供应的项目设有少数例外。该禁令原定于2027年3月31日结束。政府在2026–27年度预算中将其延长至2029年6月30日。
外国买家仍然可以购买什么
新建住宅，包括楼花公寓和联排别墅。部分开发项目持有豁免证书，可向外国买家出售。
住宅空地，条件是须在规定期限内（通常为四年）完成建造。澳洲税务局（ATO）会积极执法。
商业物业，须视土地类型和投资者所属国家适用不同的金额门槛。商业空地无论价值多少均需审批。
农业用地，适用累计金额门槛，并须向ATO登记。
申请流程
确认物业类型。是真正的新建住宅，还是二手住宅？
在签署无条件合同前提出申请。要么先申请，要么签署以取得审批为条件的合同。住宅物业的申请向ATO提交。
缴纳申请费。申请费按房价分级，每年7月1日调整，一般不予退还。请通过政府的费用估算工具确认最新金额。
等候审批结果。法定审批期为提交完整申请并缴费后30天，可延长。
购买后遵守审批条件。包括定期申报、空地的建造期限，以及住宅每年空置超过六个月须缴纳的年度空置费。
比FIRB申请费更重要的成本
审批费往往只是小头。大多数州都会征收外国买家附加印花税——目前维州为8%，新州为9%，在普通印花税之外另行征收——以及针对外国业主的年度附加土地税。以一套100万澳元的公寓为例，仅购买时的附加税就多出8万至9万澳元。延伸阅读：个人名义、公司还是家族信托？新加坡、马来西亚及印尼家庭持有澳洲房产的结构安排，介绍持有结构如何影响这些附加税。
居住在新加坡、马来西亚或印尼的澳洲人
居住在海外的澳洲公民无需FIRB审批，也不受禁令限制。但如果您与外籍配偶以分权共有方式共同购买，或通过公司或信托购买，该交易可能被视为外国购买。签约之前，请先就持有结构寻求法律意见。
常见问题
新加坡人可以在墨尔本买房吗？ 新房或楼花可以，但需取得审批。二手房一般要到2029年6月30日之后才可以。
印尼人可以在澳洲买房吗？ 可以，条件与其他外国买家相同：新建住宅和空地经审批后可以购买，但禁令期间不能购买二手住宅。
我是在澳洲读书的马来西亚留学生，可以买下我正在住的公寓吗？ 如果是二手房，就不可以。2025年4月之前，临时居民可以购买一套二手住宅自住，但现在已不再允许。
未经审批就购买会怎样？ ATO可以处以高额罚款，并责令出售该物业。
联系我们。我们为海外买家办理FIRB申请及购房手续。签署任何文件之前，欢迎预约初步咨询。
延伸阅读：从海外购买澳洲房产；通过信托和公司持有澳洲房产。
本文仅为一般资料，并非法律意见。文中数字及规则以2026年10月为准，并会经常变动。
资料来源：ATO — extending the ban on foreign purchases of established dwellings · Revenue NSW 2024–25 Budget measures · Allens on the 2025 ban and exceptions
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所，墨尔本。本文仅为一般资料，并非法律意见。
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