许多新加坡人多年前在墨尔本买了公寓或房屋，也许是为了子女读大学，也许是投资，也许是将来度假之用。如今退休临近，新的问题出现了：我们应该保留、出售，还是传给子女？
答案没有绝对的对错，但每个家庭都应该问自己几个问题。
1. 保留房产的真实成本是多少？
非澳洲公民或永久居民、并住在海外的业主，通常要比本地业主付出更多。在维州，这可能包括：
- 土地税及缺席业主附加费（目前为土地应税价值的4%，每年在一般土地税之外另行征收）；
- 空置住宅土地税（如房屋一年内空置超过六个月）；
- 市政费、业主立案法团管理费、保险及维修费；以及
- 物业管理费。
许多业主直到收到土地税评税通知，才发现要缴付附加费。如您尚未向州税务局核实自己的情况，请尽快核实。请参阅我们关于外国人持有澳洲物业的税费的文章。
2. 年纪渐长后，谁来管理？
从海外管理租务需要精力：维修、租客纠纷、保险索偿，出现问题时还可能要出席仲裁庭聆讯。随着年纪渐长，请考虑：
- 您是否仍想亲自作出这些决定；
- 如您身体不适，由谁来决定；以及
- 您是否已订立澳洲授权书，因为新加坡LPA在澳洲未必获接受。请参阅新加坡LPA与墨尔本房产。
3. 如果出售会怎样？
在新加坡出售墨尔本房产完全可行，但须规划：
- 澳洲资本利得税，因为外国居民一般不能申请主要居所豁免；
- 外国居民预扣税：除非提供澳洲税务局清税证明（只有澳洲税务居民才可取得），买方须在交割时预扣售价的15%；以及
- 时机，尤其是租约仍未届满或市况疲弱时。
请在签订合同之前，而不是之后，寻求税务意见。
4. 您去世后会怎样？
如您去世时仍持有该房产，家人通常需要取得在维州获承认的遗嘱认证（grant of probate），才能出售或过户。如您的遗嘱是在新加坡订立，新加坡的遗嘱认证可能需要在维州重新盖印（reseal），这会令子女花费更多时间和费用。
另立一份只处理澳洲资产的维州遗嘱，往往可以简化程序，但必须与新加坡遗嘱配合草拟。
也请检查房产的持有方式。如您与配偶以联名共有（joint tenants）方式持有，一方去世后房产一般自动归在世一方；如以分权共有（tenants in common）方式持有，您的份额则按遗嘱处理。
5. 子女想要这个房产吗？
这是许多家庭回避的问题。一名子女可能住在墨尔本并想要这个房产，另一名住在新加坡的子女可能更想要现金。把房产”平均”留给子女，可能令他们就出售、出租或居住产生分歧。
趁身体健康时坦诚讨论，并清楚记录您的意愿，可以避免我们在遗产纠纷中见到的许多冲突。
家庭常考虑的选择
- 保留房产，并备妥文件： 维州遗嘱、澳洲授权书，以及清晰的管理安排。
- 在生前出售，简化遗产。
- 在生前转给子女。 这会涉及印花税、税务及家庭方面的后果。请参阅生前把墨尔本房产转给子女。
- 以遗嘱留给子女，例如通过遗嘱信托，或给予某位家人居住权。
每个家庭的情况都不同，往往取决于细节。请预约付费的30分钟视频咨询；如您决定委托我们，咨询费将抵扣首张账单。
蔡庆伟律师事务所可以如何协助
蔡庆伟律师事务所自1990年起为海外的墨尔本房产业主提供服务。我们为身在新加坡的客户处理房产出售、过户、维州遗嘱、授权书及遗产事务，并与您的税务顾问合作。需要长期协助的家庭，可选用我们的澳洲法律服务台（Australian Legal Desk）：每年检视您的澳洲房产、遗嘱、授权书及土地税，并可通过WhatsApp优先联系我们。
常见问题
我是住在新加坡的新加坡公民，要在维州多缴土地税吗？
通常需要。缺席业主一般须在一般土地税之外缴付缺席业主附加费。
我的公寓一年大部分时间空置，有影响吗？
可能有。一年内空置超过六个月的住宅，可能须缴付空置住宅土地税。
我不到澳洲也能出售墨尔本房产吗？
通常可以。合同可以远程签署，交割以电子方式进行，但身份核查及税务步骤必须预先规划。
我应该另立一份只处理墨尔本房产的澳洲遗嘱吗？
这往往有帮助，但必须与您的新加坡遗嘱配合草拟。
重要提示：本文仅为一般资讯，不得作为依据。本文并非法律、税务、财务或移民意见，没有考虑您的个人情况，亦可能未反映发布后的法律变化。其他国家的法律也可能适用。请勿仅依据本文采取或不采取任何行动。阅读本文或与我们联系，并不构成律师与客户关系。如需针对您情况的意见，请预约咨询。
延伸阅读
蔡庆伟律师事务所为家庭、遗嘱执行人、受托人及其专业顾问，就澳洲及跨境的遗产规划、遗产管理和遗产纠纷提供法律服务。如需安排保密咨询，请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988，或通过下方表格提交咨询。我们可使用普通话、粤语及英语提供服务。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律意见。2026年10月更新。
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