最后审阅：2026年10月
您无需踏足澳洲，就可以买下澳洲房产。合同可以电子签署，身份可以远程核实，款项通过银行汇转，交割也在线完成。但有一件事绝不能做：先签约，再问问题。对海外买家而言，步骤的先后顺序比任何人都更重要。
我们为来自新加坡、马来西亚、印尼及亚洲各地的买家提供服务，主要处理维州的房产交易；涉及其他州的购房，我们会与可信赖的当地执业者协作。
签约前：五项检查
外国投资审批。除非您是澳洲公民或永久居民，否则需要取得审批，而且至少在2029年6月30日之前不能购买二手住宅。延伸阅读：新加坡、马来西亚及印尼买家的FIRB审批指南。
以谁的名义持有。个人名义、联名、公司还是信托——这决定了印花税、附加土地税，以及您身故或分居时的处理方式。延伸阅读：个人名义、公司还是家族信托？新加坡、马来西亚及印尼家庭持有澳洲房产的结构安排。
贷款。许多澳洲贷款机构限制向非居民放贷。如需贷款，请在签约前而不是签约后取得预批。
合同及卖方披露文件。在维州，卖方必须提供第32条声明（Section 32 Statement），披露产权、规划、业主法团及各项费用等信息。我们会在您签约前审阅这两份文件。
全部成本。包括房价、普通印花税、外国买家附加印花税、FIRB申请费、律师费，以及持续缴纳的附加土地税。
购买楼花
由于新建住宅仍向外国买家开放，楼花公寓是外国买家最常见的购买对象。但楼花有其特定风险：
日落条款。如果楼宇未能在约定日期前竣工，合同可被解除。在维州，开发商一般须取得买家同意或法院命令，才能援引这一条款。
设计变更。面积、户型和装修标准都可能改变，合同应当限制变更的幅度。
估值不足。到交房时，物业的估值可能低于购买价。贷款机构按估值而不是购买价放贷，差额须由您自行补足。
定金安全。您的定金（通常为10%）应存放在信托账户中，或以定金保证（deposit bond）担保，而不应直接交给开发商。
开发项目的外国买家审批。核实开发商是否持有涵盖外国买家的豁免证书，或者您是否需要自行申请审批。
在海外签约和交割
身份核实。澳洲贷款机构和土地登记机构要求严格的身份核查，可以通过视频完成，也可以经由海外的公证人或澳洲领事馆办理。本所的公证人也可为在海外使用的澳洲文件进行公证。
签署。大多数合同可以电子签署。需要亲笔签名时，我们会安排在海外进行经认证的签署。
授权书。如果交割时您无法亲自处理，一份妥善起草的授权书可以让澳洲的代理人代您办理。
资金。请预留国际汇款和银行合规审查的时间。交割日资金迟到，可能需要按合同支付罚息。
交割。大多数州已实行电子交割。我们会负责办理，并确认您的产权已完成登记。
日后出售时
外国居民出售澳洲房产须缴纳资本利得税，且不能享受自住房豁免；除非适用清税证明（clearance certificate），买方须预扣房价的15%并缴交澳洲税务局（ATO）。这一点应在买房时就做好规划，而不是等到出售时才考虑。
常见问题
买房需要飞到澳洲吗？ 不需要。身份核查、签约和交割都可以远程完成。
可以用新加坡或马来西亚的银行账户付款吗？ 可以，但要预留汇款和合规审查的时间，并尽早确认银行的转账限额。
什么是第32条声明？ 即维州卖方的披露声明。卖方必须在您签约前提供，并应由律师审阅。
外国买家买楼花安全吗？ 只要合同经过审阅、定金受到保障，并对贷款和可能的估值不足做好准备，就可以是安全的。
联系我们。签约之前，请先把合同发给我们。欢迎预约初步咨询，我们会审阅合同，并为您说明购房的各项步骤和费用。
延伸阅读：FIRB审批指南；通过信托和公司持有澳洲房产。
本文仅为一般资料，并非法律意见。文中数字及规则以2026年10月为准，并会经常变动。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所，墨尔本。本文仅为一般资料，并非法律意见。
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