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在维州买楼花：日落条款、订金、缺陷与2019年改革

  • 10 月 27, 2026

Home » 澳洲法律解读 » 房产及建筑 » 在维州买楼花：日落条款、订金、缺陷与2019年改革

楼花合同往往要等一两年甚至更久才交割。看懂日落条款、订金和缺陷保障，是保护自己的第一步。

李女士在2023年签约买下墨尔本一处楼花公寓，原定两年内完工。工期一再延误，期间附近房价上涨，她却收到发展商通知，说要依“日落条款”解除合同并退回订金。她能拒绝吗？在维州，答案通常是：可以不同意，发展商要解约，须取得她的书面同意，或向最高法院（Supreme Court）申请命令。

要点速览

  • 楼花（Off-the-plan）是在分割产权图（Plan of Subdivision）尚未登记、物业未建成时签约购买的物业。
  • 2019年起，住宅楼花的发展商想依日落条款（Sunset Clause）解约，须提前至少28天书面通知，并取得买家同意或最高法院命令。
  • 楼花合同的订金一般不得超过购房价的10%，且通常在产权图登记前由信托保管。
  • 若登记的产权图与签约时的版本有重大改变并对你的单位有实质影响，买家可能有权解约。
  • 新房缺陷可依法定建筑保证提出索赔；维州自2026年7月1日起推出“首要追索”的房屋保修计划。

什么是日落条款？2019年改了什么？

日落条款规定：如果在某个日期前产权图仍未登记或楼宇未取得入住许可（Occupancy Permit），任何一方都可以解除合同。过去，有发展商在房价上涨后利用工期延误解约，再以更高价格转售。为此，维州于2019年修改《1962年土地买卖法》，规定住宅楼花的发展商在依日落条款解约前，须至少提前28天书面通知买家，说明解约理由和延误原因，并告知买家没有义务同意。

如果买家不同意，发展商只能向最高法院申请命令。法院会考虑合同条款、发展商是否诚信行事、延误原因、物业升值情况以及解约对买家的影响，判断解约是否“公正合理”。发展商一般还须承担买家在该程序中的讼费。这一改革也适用于改革前已签订的住宅楼花合同。

订金、产权图变更与印花税

维州法律限制楼花合同的订金上限为购房价的10%，买家也可以尝试协商更低的订金或使用订金保函（Deposit Bond）。订金一般在产权图登记前不会交给发展商，而是存放于信托账户。签约时，买家拿到的是“拟定”产权图；如果最终登记的图纸对你的单位有重大不利改变，例如面积明显缩小、车位或储物间被取消，法律在一定条件下允许买家解约。合同中通常也会规定产权图须在一定期限内登记，否则买家可解约。

印花税方面，维州现行的楼花印花税优惠（Off-the-plan Duty Concession）已扩大至所有购买分契公寓、单元或联排的买家，并已延长至2026年10月20日；维州政府在2026–27年度预算中宣布再延长至2027年4月20日，但有待立法通过。外国买家须另行确认附加印花税的影响。

交楼时的缺陷与保障

交割前，买家一般有权在约定时间验房。发现问题应以书面清单列明，并要求发展商在交割前或保修期内修复。法律对住宅建筑工程设有隐含保证（Implied Warranties），例如工程须以适当方式完成、符合法规，这些保证通常可延及后来的业主，一般在入住许可发出后10年内可提出建筑索赔。

维州的建筑监管也有大变化：2025年7月1日起，建筑与管道委员会（Building and Plumbing Commission）取代了原建筑管理局和住宅建筑纠纷解决机构；2026年7月1日起，三层或以下、合同额2万澳元或以上的住宅工程适用新的“首要追索”房屋保修计划；四层或以上的公寓楼，则将对2027年7月1日或之后发出建筑许可的项目实行发展商保证金（Developer Bond）制度。你的楼盘适用哪一套保障，应在签约前问清楚。

签约前检查清单

  • 查清发展商和建筑商的背景、过往项目及是否有纠纷记录。
  • 细读日落日期、完工期限及延期条款。
  • 核对拟定产权图、面积、车位、储物间及装修规格表。
  • 了解拟定的业主立案法团费用及规则。
  • 确认订金金额、保管方式，以及是否接受订金保函。
  • 考虑交割时的银行估值可能低于购买价，预留资金缓冲。

常见问题

发展商说要依日落条款退订，我必须同意吗？

就维州住宅楼花合同而言，买家没有义务同意。发展商若要解约，须取得买家书面同意或最高法院命令，并须提前至少28天书面通知。

楼花订金一定要付10%吗？

10%是法定上限，不是必须支付的金额。买家可以协商较低订金，或询问能否使用订金保函。

交割时银行估值低于购买价怎么办？

买家仍须按合同交割，差额通常要自行补足。签约前应预留资金缓冲，并在交割前尽早与贷款机构沟通。

入住后发现漏水裂缝，可以找谁？

可先书面通知发展商或建筑商在保修期内修复；如未解决，可考虑向建筑与管道委员会寻求协助、依房屋保修或法定保证提出索赔，必要时向VCAT申请。

海外买家买楼花有什么特别要注意的？

一般须取得外国投资审批，并须缴付附加印花税等额外税费；交割可能在多年后，也要提前安排汇款和贷款。

蔡庆伟律师事务所自1990年起在墨尔本执业，以普通话、粤语和英语为客户处理房产买卖、过户、建筑合同及产权纠纷等事务。陈律师长期在墨尔本为华人社区处理房产及商业法律事务。如需协助，欢迎致电 03 9602 3988 或在线联系我们，可在墨尔本市中心办公室面谈，也可视频咨询。

本文仅为一般性信息，不构成法律意见。

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