作者：蔡智勋律师（Justin Chua），蔡庆伟律师事务所律师及调解员 · 最后审阅：2026年11月
外国人在维州买房，一般须先取得外国投资审查委员会（Foreign Investment Review Board，FIRB）的批准；而在2025年4月1日至2029年6月30日期间，外国人原则上不得购买二手住宅（established dwellings），通常只能考虑新房或空地。在维州，外国买家购买住宅还须缴纳8%的外国买家附加印花税（Foreign Purchaser Additional Duty，FPAD），持有期间如属“缺席业主”，土地税也可能附加4%的缺席业主附加税。澳洲公民、永久居民及持特殊类别签证的新西兰公民一般不受这些外国买家规则限制。
在买房规则下，谁属于“外国人”？
根据澳洲税务局（ATO）的说明，如您不是澳洲公民、永久居民，也不是持特殊类别签证（Special Category Visa）的新西兰公民，购买澳洲住宅时一般会被视为“外国人”（foreign person）。
持临时签证在澳居住的人士，包括学生签证、工作签证持有人，以及已在澳申请永居、正持过桥签证（bridging visa）的人士，通常仍属于外国人。永久居民如并非通常居住在澳洲，在某些情况下也可能被视为外国人。身份判断涉及具体事实，建议在签约前先行确认。
外国人现在可以在维州买二手房吗？
一般不可以。联邦政府自2025年4月1日起实施禁止外国人购买二手住宅的措施，原定为期两年；2026–27年度联邦预算宣布延长，目前公布的结束日期为2029年6月30日。这一禁令同样适用于临时居民。
禁令设有有限的例外，例如：可大幅增加住房供应的重建项目（如新增至少20套住宅、包括“建造出租”项目）、具商业规模的住房（如退休村、养老院、学生公寓），以及为太平洋岛国和东帝汶劳工提供住房的外资雇主等。这些例外仍须经过外国投资审批，个案审查。
需特别注意：未经批准购买二手住宅后再补报，按现行政策可能不获批准，并可能被要求出售物业及承担罚款。
外国人可以买哪类住宅？FIRB审批有哪些要点？
- 新建住宅：一般须申请批准，获批后通常可自住或出租，数量上没有限制。
- 空地：一般须申请批准，通常附带条件，例如须建造至少一栋住宅并在规定期限内完工。
- 申请费用：外国投资申请须缴纳申请费，费用标准由政府定期调整（指数化），应以官方最新公布为准。住宅类申请目前一般通过澳洲税务局的外国投资系统提交。
- 空置费：外国人持有的住宅如在每12个月的空置年度内，实际居住或真实出租的时间少于183天，可能须缴纳年度空置费，并须在每个空置年度结束后30天内申报。
违反外国投资法律可能面临严重处罚，包括违规通知、民事及刑事罚则。
维州外国买家附加印花税（FPAD）是多少？
根据维州税务局（SRO）的资料，2019年7月1日或之后签订的合同，外国买家购买维州住宅须在一般印花税之外，另缴8%的附加印花税。这项附加税与联邦的FIRB审批是两套独立制度：取得FIRB批准，并不代表可以免缴FPAD。
若外国人与非外国人共同购买，附加税一般只按外国买家所取得的份额计算。
持有期间还有哪些税费需要留意？
维州对“缺席业主”（absentee owner）持有的土地征收缺席业主附加税（Absentee Owner Surcharge）。维州税务局公布，该附加税率已由2%提高至4%（自2024土地税年度起适用）。一般而言，既非澳洲公民也非永久居民、并非通常居住在澳洲，且在相关时间点身处海外或上一年离澳累计超过六个月的个人，可能被视为缺席个人。是否须缴纳、以及适用的免税额，应结合个人情况判断。
临时签证持有人与澳洲公民或永久居民配偶合买，有何不同？
根据联邦外国投资法规，如外国人是澳洲公民、永久居民或特殊类别签证持有人的配偶或事实伴侣，并与对方以联权共有（joint tenants）方式持有住宅，一般无须FIRB批准。须注意，以分权共有（tenants in common）方式持有不属于这一豁免。
在维州印花税方面，外国买家与符合条件的配偶或同居伴侣共同购买作为主要居所，并连续居住满12个月，可能可以申请豁免FPAD。具体条件及申报程序，应在签约前核实。
外国买家在维州买房的实际步骤
- 确认自己在联邦及维州规则下是否属于外国人或外国买家。
- 确认物业类别：二手房、新房、楼花或空地。
- 签约前取得FIRB批准，或在合同中加入以取得批准为条件的条款。
- 预估一般印花税、FPAD、土地税及缺席业主附加税等持有成本。
- 结算后按要求履行空置费申报等后续义务，并妥善保存记录。
常见问题
持学生签证可以在墨尔本买房自住吗？
禁令期间一般不能购买二手住宅；可考虑申请购买新房或空地，但须先取得FIRB批准，并缴纳维州附加印花税。
取得永久居民身份后，还要缴纳FPAD吗？
按维州税务局的定义，持永久签证者不属于外国自然人，一般无须缴纳FPAD。关键在于签约及相关时间点的签证状态。
用公司或信托买房能避开这些规则吗？
不能一概而论。外国人控制的公司或信托同样可能被视为外国人或外国买家，并适用附加税。
二手房禁令什么时候结束？
按联邦政府目前公布的信息，禁令持续至2029年6月30日，但政策可能再调整，签约前应核实最新规定。
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