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联名买房怎么登记:联权共有还是分权共有,以及共有协议要写什么

  • 11 月 3, 2026

Home » 澳洲法律解读 » 房产及建筑 » 联名买房怎么登记:联权共有还是分权共有,以及共有协议要写什么

联名买房时选择的产权方式,决定了一方身故后房产归谁,以及遗嘱能否处理这份房产。

直接回答:如果以联权共有(Joint Tenants)方式登记,其中一人去世后,他的权益自动归属在世的共有人,遗嘱无法改变;如果以分权共有(Tenants in Common)方式登记,每人拥有明确份额(例如各50%或70%/30%),去世后其份额按遗嘱或无遗嘱继承规则分配。夫妻多选联权共有,朋友合买、父母与子女合买或再婚家庭则常考虑分权共有。

本文着重讨论买房时如何选择登记方式和签订共有协议。若想了解现有物业、联名账户和股票在身故后如何传承,以及与遗嘱的关系,请参阅《联名持有还是按遗嘱分配?物业和股票究竟如何传承》。

要点速览

  • 联权共有:各人共同拥有整体权益,适用“生存者取得权”(Right of Survivorship)。
  • 分权共有:份额可以不均等,各自可通过遗嘱留给他人。
  • 产权方式在过户文件(Transfer of Land)中写明,交割前应决定清楚。
  • 在维州,联权共有一般可以在之后转为分权共有(称为“分割联权”,Severance),反之亦然。
  • 无论登记份额如何,联名贷款的每位借款人通常都要对全部贷款负责。

两种方式有什么不同?

联权共有下,法律视共有人为一个整体,没有“我那一半”的概念。一方去世时,在世一方只需向维州土地登记处(Land Use Victoria)提交生存者申请(Survivorship Application)并附死亡证明,就可以把房产登记为自己名下,一般不需要通过遗嘱认证(Probate)。分权共有下,每人持有可分割的份额,去世后该份额属于遗产(Estate),由遗嘱执行人处理,通常需要办理遗嘱认证。

需要注意的是,无论哪种方式,出售整套房产或以整套房产再融资,一般都需要全体共有人签字。分权共有人虽然可以处置自己的份额,但市场上愿意只买一部分份额的人很少。如果共有人之间无法达成一致,任何一方都可以向法院或维州民事及行政审裁处(VCAT)申请分割或出售共有物业的命令,这往往费时费钱,因此事先签订协议尤为重要。

不同家庭情况怎么选?

夫妻或长期伴侣:如果双方都希望对方在自己身后继续拥有房子,联权共有简单直接。但若一方有前段婚姻的子女,就要想清楚:一旦房子自动归在世配偶,前段婚姻的子女可能什么都得不到。

父母与成年子女合买:父母出资多、子女出资少时,分权共有可按实际出资登记份额,并让父母通过遗嘱照顾其他子女,减少兄弟姐妹之间的争议。

朋友或生意伙伴合买:一般更适合分权共有,并另签共有协议(Co-ownership Agreement),约定出资比例、贷款还款、出租安排,以及有人想退出时如何处理。

可以事后更改吗?

可以。在维州,联权共有人一般可以通过向土地登记处登记相关文件,把联权共有转为分权共有,在某些情况下即使其他共有人不同意也可以办理。分居或感情破裂时,不少人会考虑这样做,以免自己意外去世后房产自动归对方。由于这一操作可能引起家事法或税务上的后果,办理前应先取得法律意见。如果只是改变共有方式而各人实际权益比例不变,印花税方面一般有豁免或优惠,但须按维州税务局(SRO)的要求提供证明。

常见误区

  • “我在遗嘱里写明把房子留给孩子就行。”——若是联权共有,遗嘱对这套房子不起作用。
  • “产权上我占30%,所以只欠银行30%。”——联名贷款通常是连带责任,每位借款人都可能被追讨全部贷款。
  • “分居了,产权登记就决定了怎么分。”——家事法院分配财产时会考虑双方的整体贡献和需要,不只看产权登记。
  • “联权共有就不会有遗产纠纷。”——它可以避免遗嘱认证,但不一定能消除家庭成员之间的其他争议。

决定前的实用清单

  • 记录各人的出资来源和金额。
  • 考虑各方是否有前段婚姻的子女或其他需要照顾的家人。
  • 检查现有遗嘱是否与产权方式一致。
  • 非配偶合买时,签订书面共有协议。
  • 如有海外共有人,另需了解外国投资审批及附加税费。

常见问题

怎么知道我现在的房子是哪种共有方式?

可以查阅产权登记(Register Search Statement)。若注明“joint proprietors”通常为联权共有;若列出各人份额,如“1/2 share”,则为分权共有。

联权共有的一方去世,还需要遗嘱认证吗?

对于这套房子,在世共有人通常只需向土地登记处提交生存者申请,一般不需要遗嘱认证。但死者的其他资产可能仍需办理。

分权共有的份额一定要和出资比例一致吗?

不一定,可由共有人约定。但份额与出资差距较大时,可能涉及赠与、税务或日后争议,应先寻求法律和税务意见。

分居后要不要马上把联权共有改为分权共有?

很多人会考虑,以免意外去世后房产自动归前伴侣。但这会影响家事法上的安排,应先咨询律师再决定。

海外父母与我联名买房,可以吗?

可以,但海外人士通常须取得外国投资审批,并可能须缴付附加印花税及土地税附加费,这可能影响整套物业的税费,应在签约前评估。

蔡庆伟律师事务所自1990年起在墨尔本执业,以普通话、粤语和英语为客户处理房产买卖、过户、建筑合同及产权纠纷等事务。陈律师长期在墨尔本为华人社区处理房产及商业法律事务。如需协助,欢迎致电 03 9602 3988 或在线联系我们,可在墨尔本市中心办公室面谈,也可视频咨询。

本文仅为一般性信息,不构成法律意见。

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