墨爾本房產律師：台灣買家與屋主必知的法律與稅務重點

台灣家庭在墨爾本置產，原因很多：子女在當地讀書、資產多元配置，或者為日後移居做準備。但澳洲對外國買家有一套獨立的審批與稅制，買錯時機、用錯名義，成本可能高出許多。以下是台灣買家與屋主最需要知道的重點。

重點整理

• 非澳洲公民或永久居民購買澳洲住宅，一般需要外國投資審查委員會（FIRB）批准。
• 2025年4月1日至2029年6月30日，聯邦政府暫停外國人購買現有住宅（成屋），僅少數例外；新建住宅和空地一般仍可申請。
• 維州外國買家須另繳8%外國買家附加印花稅，持有期間每年另繳4%缺席業主土地稅附加。
• 空置超過6個月的住宅，可能被徵收空置住宅土地稅。
• 外國稅務居民出售澳洲房產，一般不能適用自住房免稅，買方也須依規定預扣部分價款。

購買前：FIRB 與外國人身分

台灣護照持有人若不是澳洲公民或永久居民，在澳洲購買住宅一般屬於「外國人士」。FIRB 批准通常須在簽約前取得，或在合約中列為條件，並須繳交申請費。目前外國人士原則上只能申請購買新建住宅或空地；持有臨時簽證、在澳洲生活的人，規則也有所不同。

以在澳洲讀書的子女名義購買，看似簡單，但子女持學生簽證時通常仍屬外國人士，同樣受審批與附加稅影響；父母出資時，也要先釐清是贈與還是借款。

維州稅費：外國買家的額外成本

• 外國買家附加印花稅：在一般印花稅之外，另繳房價8%的附加稅。
• 缺席業主土地稅附加：外國業主持有期間，每年在一般土地稅之外另繳土地價值4%的附加稅。
• 空置住宅土地稅：前一年空置超過6個月的住宅，依房產價值逐年加重（第一年1%起）。

以公司或信託持有，若股東或受益人是外國人，也可能被視為外國買家。持有結構最好在簽約前與律師、會計師一起規劃。

簽約時：合約與賣方聲明

維州的住宅買賣合約附有賣方聲明（Section 32），涵蓋產權、地役權、規劃、業主法團（Owners Corporation）、稅費與建築許可等資訊。私下議價買賣通常有3個工作天的冷靜期（拍賣不適用）。預售屋還要留意交屋期限、面積差異與落日條款。在台灣簽約前，請律師先審閱合約與 Section 32，比簽約後才發現問題划算得多。

出售時：預扣、資本利得稅與文件

外國稅務居民出售澳洲房產，一般不能適用自住房的資本利得稅免稅，即使過去曾在該處居住多年。買方也須依規定在交割時預扣部分價款繳交澳洲稅務局，賣方若是澳洲稅務居民，須事先取得清稅證明。人在台灣出售時，還涉及授權書、身分驗證與文件驗證。出售時機、稅務居民身分認定與文件安排，最好在委託仲介前就規劃好。

我們的角色

本所律師同時具有房地產仲介執照與經營經驗，並有會計學背景，能從交易、稅務與家族資產整體角度協助：購買前的持有結構規劃、FIRB 申請、合約審閱與產權過戶（conveyancing）、出售與預扣安排，以及業主法團、建築瑕疵和產權爭議。

常見問題

我是台灣人，現在還能在墨爾本買房嗎？

可以申請購買新建住宅或空地，但現有住宅（成屋）在2029年6月30日前原則上暫停開放外國人購買。具體能否購買，視您的簽證身分與物業類型而定。

已經持有墨爾本的房子，搬回台灣後要注意什麼？

留意缺席業主土地稅附加、空置稅申報，以及日後出售時的資本利得稅與預扣。若房子出租，也要確認租約與保險安排。

可以把墨爾本的房子過戶給子女嗎？

可以，但家族間過戶仍可能產生印花稅與資本利得稅；有時透過遺囑或信託安排更划算。

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本文為一般性資訊，不構成法律意見，內容以撰寫時的法律為準。蔡慶偉律師事務所為澳洲維多利亞州執業律師事務所。