审阅：陈律师（Tan Chua）
写在前面
从海外购买墨尔本房产，是许多家庭的重要决定。无论您看中的是 Box Hill、Glen Waverley、Doncaster 还是墨尔本市中心（CBD）的房子，流程都比在本地购房多几个环节。
一次顺利的购房，靠的是一个配合默契的团队。您的房产中介帮您找到合适的房子并谈好条件。您的贷款经纪人帮您安排融资。您的律师负责合同审阅、法律合规和交割。
本指南用简单的语言，介绍从看房到交割的主要步骤。内容只涉及位于维多利亚州的房产。本所只处理维州房产事务，客户可身在世界任何地方。
请注意：相关规定经常变化，具体结果也因个人情况而异。本指南不列出任何税率、门槛或期限，请在行动前获取针对您情况的专业意见。
从看房到交割
第一步：签约前，先把基础打好
1. 确认是否需要 FIRB 审批。 外国人士在澳洲购买住宅房产，通常需要事先获得外国投资审查委员会（FIRB）批准。目前联邦政府对外国人士购买现有（二手）住宅设有临时限制，新房和楼花的规定则不同。临时居民、澳洲公民的海外配偶等情况各有不同，请在签约前确认。
2. 想清楚用谁的名义买。 个人名下、夫妻共同持有、公司或信托，各有不同的税务和法律后果。在维州，外国买家附加印花税和土地税附加税都与持有人身份直接相关。持有方式一旦确定，日后更改往往代价不小。
3. 规划资金来源和汇款路径。 澳洲银行和律师事务所都需要核实资金来源。部分国家和地区设有外汇管制，汇款可能需要时间。请提前准备收入证明、存款记录等文件，避免临近交割时资金卡住。
4. 先取得贷款预批。 海外买家可选择的贷款机构较少，审批条件也较严格。请尽早与贷款经纪人沟通，了解您可以借多少、需要哪些文件。预批不等于正式批准，签约前请确认合同中有没有贷款条件条款。
5. 请律师审阅合同和 Section 32 卖方声明。 在维州，卖方必须提供卖方声明（通常称为 Section 32）。其中包括产权、规划限制、业主立案法团（Owners Corporation）费用和相关税费等信息。律师审阅后，可以指出您需要注意的问题，例如产权负担、违建风险或不寻常的特别条款。
6. 了解冷静期。 维州法律在部分私人协议买卖中给予买家一段冷静期，但拍卖成交等情况不适用。在冷静期内退出合同，可能仍需承担一定损失。请在签约前问清楚您的交易是否适用冷静期。
第二步：在海外签约
7. 电子签署和身份核实。 许多合同可以电子签署，但部分文件仍需在见证人面前签署。交割前，律师还必须核实您的身份。身在海外时，这一步通常需要更多安排，例如通过当地公证人或视频核实。
8. 支付定金。 定金通常存入中介或律师的信托账户，由第三方保管至交割。请只按合同和书面指示付款，并直接致电核实收款账户。冒充律师或中介的诈骗电邮时有发生，切勿只凭电邮更改的账户付款。
第三步：签约到交割之间
9. 落实正式贷款批准。 贷款经纪人会跟进银行的正式审批。如果合同含有贷款条件条款，请留意相关时限，并及时告诉律师审批进展。
10. 处理印花税和外国买家申报。 交割时须缴纳印花税，外国买家通常还需缴纳附加税。律师会协助您完成相关申报表格，并确认是否有任何豁免或减免适用。
11. 安排保险和交割前验房。 合同会说明房产风险何时转移给买家，请据此及时安排房屋保险。交割前，您或您委托的人可以检查房屋状况，确认与签约时一致。
第四步：通过 PEXA 交割
12. 电子交割。 维州房产交割基本都通过 PEXA 电子平台进行。律师会与卖方律师和银行协调，在约定日期同时完成付款和产权过户。您的购房款须在交割前到位，请为跨境汇款预留充足时间。
第五步：交割之后
13. 土地税和土地税附加税。 维州每年按土地价值征收土地税。海外业主（absentee owner）通常须缴纳额外的土地税附加税，并须主动向维州税务局申报身份。
14. 空置和出租。 维州对长期空置的住宅征收空置住宅土地税。联邦层面，外国买家也可能需要就房屋使用情况作出申报。如打算出租，请委托持牌物业管理人，并了解维州租赁法规下房东的义务。
15. 将来出售和资本利得税预扣。 将来出售房产时，买方可能需要从购房款中预扣一部分交给澳洲税务局，除非卖方提供清税证明。海外居民通常无法取得此证明，因此需要提前规划。出售前请咨询律师和税务顾问。
签约前请确认的10件事
- 我是否需要 FIRB 审批，是否已经取得？
- 用谁的名义购买最合适，是否已考虑税务影响？
- 购房资金在哪里，汇款需要多长时间？
- 是否已有贷款预批，合同是否含有贷款条件条款？
- 律师是否已审阅合同和 Section 32 卖方声明？
- 这笔交易是否适用冷静期？
- 定金金额、支付方式和收款账户是否已经书面确认？
- 交割日期是否给跨境汇款和贷款审批留足了时间？
- 是否了解外国买家附加印花税和每年的土地税附加税？
- 交割后由谁管理房产，是自住、出租还是暂时空置？
说明性例子，并非真实个案
一对住在上海的夫妇，看中了 Glen Waverley 的一套新建联排别墅。中介建议他们签约前请律师看合同，贷款经纪人则提醒他们尽早准备收入文件。律师审阅时发现，合同约定的交割期较短，而夫妇的资金需分批汇出。经协商，双方在签约前调整了交割日期，交易最终顺利完成。
我们如何协助
我们是您购房团队的一员，与您的中介和贷款经纪人分工合作，不重复他们的工作。我们可以协助：
- 签约前审阅合同和 Section 32 卖方声明，用中文向您解释重点
- 就 FIRB、持有结构和外国买家税费给出一般性指引，并在需要时与您的会计师配合
- 安排海外签署和身份核实
- 跟进贷款审批、印花税申报和交割准备
- 通过 PEXA 完成交割，并处理交割后的申报事宜
- 衔接相关事务，例如遗嘱、授权书、家庭法和移民
为什么亚洲家庭选择 Chua Tan Associates
本所陈律师拥有三十多年维州房产法律经验，经手过大量跨境买家的房产交易，深知海外家庭最容易在哪些环节出错。
对海外买家而言，真正的成本往往来自错误：用错了持有名义、漏掉了申报、资金没按时到位。我们的价值，在于帮您在签约前看清风险，避免日后难以补救的损失。
- 家族律师事务所，自 1990 年起执业
- 丰富的跨境事务经验
- 一家律所处理房产、遗嘱与遗产、家庭法和移民事务
- 普通话、粤语、英语服务
- 所内设有公证人
- 重视隐私，谨慎处理家庭事务
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Chua Tan Associates 蔡庆伟律师事务所
Level 2, 262 Queen Street, Melbourne VIC 3000
电话：+61 3 9602 3988 ｜ 电邮：chuatan@tpg.com.au
本指南仅供一般参考，不构成法律或税务意见，请勿依赖本指南作出任何决定。相关规定可能随时变化，并取决于个人情况。请在采取任何行动前，就您的具体情况获取专业意见。
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