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海外父母给在澳子女买房:最易忽视的法律问题

  • 11 月 5, 2026

Home » 澳洲法律解读 » 房产及建筑 » 海外父母给在澳子女买房:最易忽视的法律问题

作者:蔡智勋律师(Justin Chua),蔡庆伟律师事务所律师及调解员 · 最后审阅:2026年11月

简要回答:海外父母出钱帮在澳子女买房,最容易出问题的往往不是买房本身,而是“这笔钱到底是什么”没有说清楚:是赠与还是借款,父母要不要登记在产权上,海外资金如何向银行说明来源。这些安排如果事先没有书面记录,日后在子女离婚分居、父母离世或家庭成员之间产生分歧时,就很难再说清楚。

以下是我们在跨境家庭事务中经常提醒客户注意的问题,内容仅为一般性介绍。

是赠与还是借款,为什么一定要写清楚?

很多家庭把父母的资助视为“自家人的事”,不留任何文件。常见的情况是:父母心里认为是借给子女的,子女却认为是赠与;或者兄弟姐妹之间对“谁拿了多少”有不同理解。没有书面记录时,事后很难证明当初的真实意图。

如果是赠与,可以考虑留下赠与说明;如果是借款,通常需要书面借款协议,写明金额、还款安排、是否计息、何时到期,必要时考虑是否以抵押等方式保障。哪种方式合适,要结合家庭目的、银行贷款要求和各方所在地的法律一并考虑。

父母要不要登记在产权上?

有些父母希望自己的名字也登记在产权证上,以“保障”这笔钱。但如果父母是外国人,这一步可能带来额外的审批和税费问题:

  • 根据澳洲外国投资审查委员会(FIRB)指引,外国人取得住宅土地权益一般需要事先获得外国投资批准;自2025年4月1日起,外国人原则上被禁止购买现有住宅(新房等另有规定,部分例外仍需申请批准),联邦政府已宣布将禁令延长至2029年6月30日,签约前应核实最新规定。持澳洲永久签证者则不需要申请外国投资批准。
  • 在维州,外国买家购买住宅物业需额外缴纳8%的外国买家附加印花税。

父母是否登记、登记多少份额、以什么方式共同持有,都会影响上述问题,应在签约前而不是交割前才考虑。

海外汇款,银行会问什么?

澳洲银行在审批贷款时通常会核查首付款来源。来自海外的资金,常被要求提供汇款记录、资金来源说明,以及父母签署的赠与声明等文件。常见的问题是:资金分多次、经多人账户汇入,路径难以说明;或者向银行声明是“赠与”,但家庭内部又另有借款安排,前后说法不一致。资金出境还涉及父母所在国家或地区的外汇规定,需要在当地另行确认。

子女离婚分居,父母的钱会怎样?

如果子女日后与配偶分居,这套房产通常会成为家庭法财产分割中需要考虑的资产。父母当初的资助被视为对子女的赠与、对夫妻双方的赠与,还是一笔需要偿还的债务,可能对结果有重要影响。没有任何书面记录,又在分居后才补签借款文件,往往难以获得认可。相关问题可参阅家庭法专页。

父母的遗嘱需要配合调整吗?

需要考虑。如果父母借钱给其中一个子女,日后父母离世时,这笔借款是否要从该子女的继承份额中扣除、是否豁免,最好在遗嘱和借款文件中写清楚,避免兄弟姐妹之间产生争议。父母在海外和澳洲都有资产时,也需要考虑不同地方的遗嘱如何配合。详情可参阅遗产规划专页。

税务上要注意什么?

赠与、借款利息、日后出售或出租房产,都可能涉及澳洲及父母所在地的税务问题,而结果往往取决于各方的税务居民身份。这部分应向具备跨境经验的税务顾问另行确认。

买房前可以先核对什么?

  • 家庭内部确认资助的性质:赠与还是借款
  • 以书面形式记录资助安排
  • 确认父母是否登记在产权上,以及相关审批和印花税影响
  • 整理清晰的海外资金来源及汇款记录
  • 确保向银行的声明与家庭内部安排一致
  • 检视父母及子女的遗嘱是否需要相应调整

常见问题

口头约定的借款有效吗?

口头约定不一定无效,但发生争议时很难证明金额、条件和真实意图,因此一般建议以书面形式记录。

子女是澳洲公民,父母出钱但不上产权,需要FIRB批准吗?

通常是否需要外国投资批准,取决于取得房产权益的人是谁。具体情况应在签约前确认。

银行要求的赠与声明,能不能事后再改成借款?

不建议。向银行作出的声明与实际安排不一致,可能带来贷款和法律风险,应在申请贷款前就确定资助性质。

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每个家庭的资金安排、身份和目的都不同。如需在买房前把这些问题理清,欢迎预约30分钟付费咨询;如您后续正式委托我们处理,咨询费可抵扣首张账单。我们提供普通话、粤语服务,并可为全澳各地及海外客户安排视频咨询。电话:+61 3 9602 3988;WhatsApp:+61 490 369 102;微信:chuatan262。

本文仅为一般性资料,不构成法律意见,读者不应依赖本文作出任何决定,具体情况请咨询律师。

信息截至2026年11月

相关服务:墨尔本房产律师——海外买家、FIRB、楼花、商业物业及房产纠纷。

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