不少在墨尔本的亚裔家庭把商铺、厂房或写字楼作为投资，通常以家族信托或公司名义持有。也有许多家庭在租来的铺位经营餐馆、杂货店或诊所。无论您是业主还是租户，租约都是这项投资或生意中最重要的文件之一，却常常在匆忙中签下。
在维州，适用的规则首先取决于这份租约是零售租约（retail lease）还是一般商业租约（commercial lease）。本文概括介绍业主和租户常见的问题。澳洲其他州也各有零售租约法律，适用范围和细节都不相同。
零售租约还是一般商业租约？
《2003年零售租约法》（Retail Leases Act 2003 (Vic)）适用于零售物业的租约，大致是指全部或主要用于零售或出租货品，或提供零售服务的物业。关键在于物业的实际用途，而不是租约本身怎么称呼。该法在某些情况下不适用，包括租户是上市公司或其子公司、占用成本超过规定水平，以及经部长决定（Ministerial determination）排除的类别。介乎两者之间的用途，往往要看具体事实。
这一区分很重要，因为该法会把某些条款自动纳入零售租约，并令部分租约条款无效。一般商业租约则主要受租约条款本身和一般财产法规范。
零售租约的主要保障
- 披露。业主必须在订立租约前的规定期限内，向租户提供维州小企业专员署（Victorian Small Business Commission，VSBC）的资料手册、披露声明（disclosure statement）和拟签租约。披露延迟或缺失会对业主产生后果，包括租户可在获提供之前暂停支付租金。
- 最短租期。该法规定了包括续租选择权在内的最短租期。租户如希望租期更短，可凭VSBC发出的证明书放弃这项权利。
- 杂费。租户只需支付租约列明的杂费（outgoings），业主须提供预算和年度结算表。土地税和商业及工业物业税一般不能转嫁给租户，业主准备租约的律师费也不能。
- 租金调整。租约必须写明在何时、以何种方式调整租金，并且只能采用该法允许的方式。阻止租金下调的条款一般无效，除非采用固定方式调整。市场租金调整如双方无法达成一致，由专业零售估价师（specialist retail valuer）决定。
- 其他保障涉及维修、押金、”顶手费”（key money）、迁铺与拆卸，以及业主在续租选择权或租约届满前必须发出的通知。
任何商业或零售租约都要细看的条款
租期与续租选择权。续租选择权通常必须在严格的期限内行使。在一般商业租约下，业主未必会提醒，错过日期可能令租户失去铺位。
租金与调整。需要关注起始租金、任何优惠，以及调整方式和日期。
杂费。在一般商业租约下，租户可能要承担范围很广的杂费，有时甚至包括土地税。杂费的定义和分摊方式都需要仔细阅读。
复原（make good）。许多租约要求租户在租约结束时将物业恢复原状；如果装修投入很大，费用可能相当可观。租约开始时的状况报告和照片，可以减少日后的争议。
转让与分租。出售生意通常意味着转让租约。《零售租约法》限制业主拒绝同意转让的理由，并为原租户和担保人提供一定保障。在一般商业租约下，原租户及其担保人在转让后可能仍须负责，视乎租约条款而定。
个人担保与银行保函。业主经常要求董事提供个人担保，有时还要求配偶或父母担保，另加押金或银行保函（bank guarantee）。个人担保可以约束担保人的遗产。银行保函的金额、到期日和退还条件也很重要。
违约与终止。对于拖欠租金以外的违约，《1958年财产法》（Property Law Act 1958 (Vic)）一般要求业主在没收租约（forfeiture）之前先发出通知，租户也可申请免于没收的救济。终止租约后，业主可能还会索偿损失，视乎租约和具体事实。
家族投资者作为业主
家族业主与机构业主受同样规则约束。如果物业属零售用途，作为业主的家族信托或公司同样要遵守披露、杂费和通知等义务。相关问题包括：租约上的业主是否就是登记业主、信托契约是否允许出租，以及签署人是否获得授权。
出租给家族关联生意。父母常把商铺或厂房租给其中一个子女经营的生意，有时只凭口头约定。一份书面租约可以减少各方的不确定性。这类安排可能引起以下税务问题：
- 澳洲税务局（ATO）可能审视关联方之间的租金是否反映市场价值，这会影响扣税和GST。
- 如涉及私人公司，《1936年所得税评估法》第7A分部（Division 7A）可将给予股东或其关联人的某些利益视为股息，例如以低于公平交易价值使用公司资产，或股东、关联人欠公司的款项。
- SMSF作为业主，出租给关联方时必须采用公平交易条件。
- 租户是否属于关联实体（connected entity）或附属人士（affiliate），可能影响日后出售时能否享受小企业资本利得税优惠。
以低于市价的租金租给某个子女，也可能在父母退下来或去世后引起兄弟姐妹之间的分歧。这些问题需要会计师和律师一起提供意见。
出现纠纷时
零售租约纠纷一般必须先交由VSBC处理，VSBC提供低成本的调解。如调解未能解决纠纷，VSBC可以出具证明，之后案件可提交维州民事及行政审裁处（Victorian Civil and Administrative Tribunal，VCAT）。某些情况下不需要该证明，例如仅为追讨租金的申请或申请禁制令。VSBC也调解一般商业租约纠纷，VCAT和法院亦可审理商业租赁纠纷。申请都有时效限制。
应提出的问题
- 这是否属于该法下的零售租约？披露文件是否按时提供？
- 租户须支付哪些杂费？如何分摊？
- 租金在何时、以何种方式调整？
- 续租选择权必须在何时行使？由谁记下这些日期？
- 租约结束时须拆除或恢复哪些部分？
- 由谁为租约提供担保？转让时担保会怎样？
- 如出租给家人，租金能否作为市场租金站得住脚？其他子女有何看法？
我们如何与业主和租户合作
我们审阅和谈判租约，为业主准备披露文件，在出售生意时就租约转让提供意见，并协助解决租约纠纷，包括在VSBC调解中代表当事人。经您同意，我们会与您的租赁中介、会计师和生意经纪协调，并以英语、普通话和粤语提供服务。
常见问题
我的租约适用《零售租约法》吗？
主要取决于物业的用途，以及是否适用任何排除情况。租约上的名称并不起决定作用，因此应将租约和实际用途一并审阅。
维州业主可以向零售租户收取土地税吗？
一般不可以。根据《零售租约法》，要求零售租户支付业主土地税的租约条款一般无效。一般商业租约则可能不同。
我可以把物业租给自己的家族生意吗？
可以，但租约条款、租金和文件安排可能带来税务、家庭和遗产方面的后果，需要律师和会计师就您的具体情况提供意见。
每个家庭的情况都不同，答案往往取决于细节。请预约咨询，让我们在您采取任何行动之前审阅您的文件和具体情况。
蔡庆伟律师事务所可以如何协助
蔡庆伟律师事务所自1990年起在墨尔本执业，就零售和商业租约、关联方租赁及租约纠纷为家族投资者、业主和商业租户提供意见。蔡智勋律师受过会计专业训练（商学士，主修会计），同时从法律和税务两方面为家族财富结构提供意见。作为国家认证调解员和认证家族企业顾问，他熟悉生意与家庭交织的纠纷。我们与您的会计师和注册税务代理合作，并以英语、普通话和粤语提供服务。
重要提示：本文仅为一般资讯，不得作为依据。本文并非法律、税务或财务意见，没有考虑您的个人情况，亦可能未反映发布后的法律变化。其他国家的法律也可能适用。请勿仅依据本文采取或不采取任何行动。阅读本文或与我们联系，并不构成律师与客户关系。如需针对您情况的意见，请预约咨询。
延伸阅读
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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