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在墨尔本卖房:挂牌签约前,卖家要准备的法律与税务事项

  • 11 月 5, 2026

Home » 澳洲法律解读 » 房产及建筑 » 在墨尔本卖房:挂牌签约前,卖家要准备的法律与税务事项

在墨尔本或维州卖房,签约前要准备卖方声明、ATO清税证明,并核对贷款、税务和共有人签字。本文为华人卖家整理挂牌前的法律与税务要点。

很多华人家庭在墨尔本拥有自住房或投资房。不论是换房、子女留学结束、移居海外,还是处理父母留下的房产,卖房前的准备往往决定了交易是否顺利,以及最后能拿回多少钱。

蔡庆伟律师事务所只处理位于维多利亚州的房产。卖家本人可以住在澳洲,也可以住在海外。

一、挂牌前必须准备好卖方声明(Section 32)

在维州,卖家必须在买家签约前提供卖方声明(Vendor Statement,俗称Section 32)。卖方声明要披露产权、贷款和抵押、地役权、规划分区、市政及水费、业主立案法团(如有)、建筑许可等信息。

卖方声明有遗漏或错误,买家可能有权在交割前解约。所以卖方声明和销售合同最好在挂牌前由律师准备好,而不是等到买家出价后才赶工。买家可以参考我们的Section 32阅读指南。

二、尽早申请ATO清税证明

自2025年1月1日起,澳洲所有房产出售都适用外国居民资本利得预扣制度,不再设价格门槛。卖家如果在交割前没有向买家提供ATO清税证明(clearance certificate),买家就必须按售价的15%预扣款项并交给澳洲税务局。

澳洲税务居民卖家可以向ATO在线申请清税证明,建议一决定卖房就申请,以免影响交割。税务上属于外国居民的卖家无法取得清税证明,但在某些情况下可以申请调低预扣比例。是否属于澳洲税务居民,不等于是否拥有公民或永居身份,需要具体判断。

三、资本利得税与其他税务

  • 投资房出售通常涉及资本利得税,自住房可能适用主要居所豁免,但海外居民的情况不同。
  • 联邦政府已立法调整资本利得税优惠,新规则从2027年7月1日起适用于此后产生的增值,具体影响取决于购入和出售时间。
  • 如果出售的是新建住宅或土地,可能涉及GST及交割时的GST预扣安排。

税务问题应在签约前与会计师确认,律师会配合安排合同条款和交割资金。

四、贷款解押、共有人和签字

有贷款的房产需要在交割时由银行解押。联名持有的房产,所有登记业主都必须签署合同和过户文件。如果其中一位业主已经过世,要先办理遗属继承或遗产过户,才能出售,详见父母过世后房产过户。

身在海外的卖家可以远程签署大部分文件,但身份核实和见证有严格要求。我们所内有公证人,可协助处理跨境文件。

五、华人卖家常见的担心

“我人在中国或马来西亚,能不能不回墨尔本就把房子卖掉?” 多数情况下可以,我们可以跨时区线上处理,指导您在当地完成签字和见证。

“中介说合同用标准版就行,还需要律师吗?” 标准合同的特别条款、交割时间和订金安排都可以调整,这些细节直接影响您的风险。

“卖房的钱汇回海外会不会有问题?” 银行可能核查资金来源,提前准备好购房和卖房记录可以避免延误。

示例(仅为说明,不是真实案例):一对准备回国发展的夫妇出售Box Hill的自住房。由于在挂牌前就确认了税务居民身份、申请了清税证明、准备好卖方声明并安排好出国后的远程签字,交割按时完成,售房款没有被预扣。

为什么选择我们

我们的房产团队由陈律师(Tan Chua)带领,她从事维州房产法律工作超过三十年,熟悉海外业主、遗产房产和家庭之间的房产交易。我们以普通话、粤语和英语提供服务。更多房产服务请见墨尔本房产买卖和过户律师。

需要协助?

计划在墨尔本或维州卖房,建议在挂牌前先咨询。欢迎预约付费初次咨询,海外业主可以线上参加。我们了解您的情况后会提供报价。

本文仅提供一般性信息,不构成法律或税务意见,您不应依赖本文处理任何具体事项。法律可能变更,如需针对您情况的意见,请预约咨询。

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