许多澳洲家庭的子女或孙辈住在香港、新加坡、中国内地、美国或其他地方。当澳洲的住宅或投资物业由住在海外的受益人继承时，税务后果可能与住在澳洲的继承人截然不同。
资本利得税与主要居所豁免
一般情况下，继承一套死者曾经居住的家庭住宅，往往可以在规定期限内出售而无须缴纳资本利得税。自2019年12月起，外国税务居民一般不能享有主要居所豁免。因此，住在海外的受益人出售继承的住宅，可能须就原本对澳洲继承人免税的增值缴纳资本利得税。
死者本身的居民身份也很重要。如果死者去世时已是外国税务居民超过六年，即使继承人住在澳洲，死者原本累积的豁免也可能丧失。
外国税务居民的其他税务差异
- 外国税务居民在作为外国居民的期间，一般不享有资本利得税折扣。
- 海外业主出售澳洲房产时，买方通常须预扣部分售价交给澳洲税务局，除非卖方取得清税证明。
- 各州对外国业主征收额外的土地税及印花税。部分州对继承的房产有豁免或优惠，但规则因州而异。
- 即使是通过继承取得房产，外国投资规则也可能要求申报。
规划方案
- 考虑由哪位受益人继承哪项资产。把房产留给住在澳洲的继承人，把其他资产留给海外继承人，可能降低整体税负。
- 考虑是否由遗嘱执行人在遗产管理期间出售房产。
- 考虑使用遗嘱信托以增加灵活性，同时留意2026年拟议的信托税务改革。
- 子女移居海外或回流澳洲时，检视遗嘱。
拟议的资本利得税改革
拟议自2027年7月1日起取消50%资本利得税折扣，会令情况更加复杂。待法例确定后，应再次确认适用于外国税务居民的规则。
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蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。联邦税务及养老金法律适用于全澳洲；遗嘱及房产法律因州而异。
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