許多新加坡人多年前在墨爾本買了公寓或房屋，也許是為了子女讀大學，也許是投資，也許是將來度假之用。如今退休臨近，新的問題出現了：我們應該保留、出售，還是傳給子女？
答案沒有絕對的對錯，但每個家庭都應該問自己幾個問題。
1. 保留房產的真實成本是多少？
非澳洲公民或永久居民、並住在海外的業主，通常要比本地業主付出更多。在維州，這可能包括：
- 土地稅及缺席業主附加費（目前為土地應稅價值的4%，每年在一般土地稅之外另行徵收）；
- 空置住宅土地稅（如房屋一年內空置超過六個月）；
- 市政費、業主立案法團管理費、保險及維修費；以及
- 物業管理費。
許多業主直到收到土地稅評稅通知，才發現要繳付附加費。如您尚未向州稅務局核實自己的情況，請儘快核實。請參閱我們關於外國人持有澳洲物業的稅費的文章。
2. 年紀漸長後，誰來管理？
從海外管理租務需要精力：維修、租客糾紛、保險索償，出現問題時還可能要出席仲裁庭聆訊。隨著年紀漸長，請考慮：
- 您是否仍想親自作出這些決定；
- 如您身體不適，由誰來決定；以及
- 您是否已訂立澳洲授權書，因為新加坡LPA在澳洲未必獲接受。請參閱新加坡LPA與墨爾本房產。
3. 如果出售會怎樣？
在新加坡出售墨爾本房產完全可行，但須規劃：
- 澳洲資本利得稅，因為外國居民一般不能申請主要居所豁免；
- 外國居民預扣稅：除非提供澳洲稅務局清稅證明（只有澳洲稅務居民才可取得），買方須在交割時預扣售價的15%；以及
- 時機，尤其是租約仍未屆滿或市況疲弱時。
請在簽訂合同之前，而不是之後，尋求稅務意見。
4. 您去世後會怎樣？
如您去世時仍持有該房產，家人通常需要取得在維州獲承認的遺囑認證（grant of probate），才能出售或過戶。如您的遺囑是在新加坡訂立，新加坡的遺囑認證可能需要在維州重新蓋印（reseal），這會令子女花費更多時間和費用。
另立一份只處理澳洲資產的維州遺囑，往往可以簡化程序，但必須與新加坡遺囑配合草擬。
也請檢查房產的持有方式。如您與配偶以聯名共有（joint tenants）方式持有，一方去世後房產一般自動歸在世一方；如以分權共有（tenants in common）方式持有，您的份額則按遺囑處理。
5. 子女想要這個房產嗎？
這是許多家庭迴避的問題。一名子女可能住在墨爾本並想要這個房產，另一名住在新加坡的子女可能更想要現金。把房產”平均”留給子女，可能令他們就出售、出租或居住產生分歧。
趁身體健康時坦誠討論，並清楚記錄您的意願，可以避免我們在遺產糾紛中見到的許多衝突。
家庭常考慮的選擇
- 保留房產，並備妥文件： 維州遺囑、澳洲授權書，以及清晰的管理安排。
- 在生前出售，簡化遺產。
- 在生前轉給子女。 這會涉及印花稅、稅務及家庭方面的後果。請參閱生前把墨爾本房產轉給子女。
- 以遺囑留給子女，例如通過遺囑信託，或給予某位家人居住權。
每個家庭的情況都不同，往往取決於細節。請預約付費的30分鐘視頻諮詢；如您決定委託我們，諮詢費將抵扣首張賬單。
蔡慶偉律師事務所可以如何協助
蔡慶偉律師事務所自1990年起為海外的墨爾本房產業主提供服務。我們為身在新加坡的客戶處理房產出售、過戶、維州遺囑、授權書及遺產事務，並與您的稅務顧問合作。需要長期協助的家庭，可選用我們的澳洲法律服務檯（Australian Legal Desk）：每年檢視您的澳洲房產、遺囑、授權書及土地稅，並可通過WhatsApp優先聯繫我們。
常見問題
我是住在新加坡的新加坡公民，要在維州多繳土地稅嗎？
通常需要。缺席業主一般須在一般土地稅之外繳付缺席業主附加費。
我的公寓一年大部分時間空置，有影響嗎？
可能有。一年內空置超過六個月的住宅，可能須繳付空置住宅土地稅。
我不到澳洲也能出售墨爾本房產嗎？
通常可以。合同可以遠程簽署，交割以電子方式進行，但身份核查及稅務步驟必須預先規劃。
我應該另立一份只處理墨爾本房產的澳洲遺囑嗎？
這往往有幫助，但必須與您的新加坡遺囑配合草擬。
重要提示：本文僅為一般資訊，不得作為依據。本文並非法律、稅務、財務或移民意見，沒有考慮您的個人情況，亦可能未反映發布後的法律變化。其他國家的法律也可能適用。請勿僅依據本文採取或不採取任何行動。閱讀本文或與我們聯繫，並不構成律師與客戶關係。如需針對您情況的意見，請預約諮詢。
延伸閱讀
蔡慶偉律師事務所為家庭、遺囑執行人、受託人及其專業顧問，就澳洲及跨境的遺產規劃、遺產管理和遺產糾紛提供法律服務。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律意見。2026年10月更新。
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