作者：蔡智勳律師（Justin Chua），蔡慶偉律師事務所律師及調解員 · 最後審閱：2026年11月
外國人在維州購買房產時，通常須先獲得外國投資審查委員會（FIRB）的批准；而在2025年4月1日至2029年6月30日期間，外國人原則上不得購買二手住宅（established dwellings），通常只能考慮新房或空地。在維州，外國買家購買住宅時，還須繳納8%的外國買家附加印花稅（Foreign Purchaser Additional Duty，FPAD），且持有期間如屬“缺席業主”，土地稅亦可能附加4%的缺席業主附加稅。澳洲公民、永久居民及持有特殊類別簽證的新西蘭公民一般不受這些外國買家規則的限制。
根據買房規則，誰算得上是「外國人」？
根據澳洲稅務局（ATO）的說明，如果您不是澳洲公民、永久居民，亦非持有特別類別簽證（Special Category Visa）的新西蘭公民，購買澳洲住宅時通常會被視為「外國人」（foreign person）。
持有臨時簽證在澳居住的人士，包括學生簽證、工作簽證持有人以及已在澳申請永居、正持有橋樑簽證（bridging visa）的人士，通常仍屬於外國人。永久居民如非通常居住在澳洲，在某些情況下也可能被視為外國人。身份認定涉及特定事實，建議在簽約前先行確認。
外國人現在可以在維州購買二手房嗎？
一般來說，不可以。聯邦政府自2025年4月1日起實施禁止外國人購買二手住宅的措施，原定為期兩年；2026–27年度聯邦預算宣布延長，目前公布的結束日期為2029年6月30日。這項禁令同樣適用於臨時居民。
禁令設有限的例外，例如：可大幅增加住房供應的重建項目（例如新增至少20套住宅，包括「建造出租」項目）、商業規模的住房（例如退休村、老年人院、學生公寓），以及為太平洋島國和東帝汶勞工提供住房的外資雇主等。這些例外仍須經過外國投資審批，且需個別審查。
需特別注意：未經批准購買二手住宅後再報增值稅，按現行政策可能不會獲批准，並可能被要求出售該物業及支付罰款。
外國人可以購買哪些類型的住宅？FIRB審批有哪些要點？
- 新建住宅：通常需要申請批准，獲批後通常可以自住或出租，數量沒有限制。
- 空地：通常需要申請批准，通常附帶條件，例如必須建造至少一座住宅並在規定期限內完工。
- 申請費用：申請外國投資須支付申請費，費用標準由政府定期調整（指數化），應以官方最新公布為準。住宅類申請目前通常透過澳洲稅務局的海外投資系統提交。
- 空置費：持有外國人住宅的個人，如果每12個月的空置年度內，實際居住或實際出租的時間少於183天，可能須繳納年度空置費，並須在每年的空置年度結束後30天內報稅。
違反外國投資法規可能面臨嚴重的懲罰，包括違規通知、民事及刑事罰則。
維州（Victoria）的外國買家額外支付的印花稅（FPAD）是多少？
根據維州稅務局（SRO）的資料，2019年7月1日或之後簽訂的合約，外國買家購買維州住宅時，除了一般印花稅外，還須另繳8%的附加印花稅。這項附加稅與聯邦的FIRB審批制度是兩套獨立的制度：取得FIRB批准並不代表可以免繳FPAD。
如果外國人和非外國人共同購買，附加稅一般只按外國買家取得的比例計算。
持有期間還需要留意哪些稅費？
維州對「缺席業主」所擁有土地徵收「缺席業主附加稅」（Absentee Owner Surcharge）。維州稅務局公布，該附加稅率已由2%提高至4%，自2024年土地稅年度起適用。一般而言，非澳洲公民或永久居民、並非通常居住在澳洲、且在相關時間點身處海外或上一年的累積離境時間超過六個月的人士，可能會被視為缺席業主。是否須繳納，以及適用之免稅額，應根據個人情況加以判斷。
臨時簽證持有人與澳洲公民或永久居民配偶合買，有哪些不同？
根據聯邦外國投資法規，如外國人是澳洲公民、永久居民或持有特殊類簽證的配偶或伴侶，且與對方以聯權共有（joint tenants）方式持有住宅，通常無需獲得FIRB的批准。須注意的是，以分權共有（tenants in common）方式持有並不屬於這一豁免的規定。
在維州印花稅方面，外國買家與符合資格的配偶或同居伴侶共同購買作為主要居所，並連續居住滿12個月，可能有資格申請FPAD豁免。詳細條件及申請程序，應在簽約前核實。
外國買家在維州購買房產的實際步驟
- 確認自己是否屬於聯邦及維州規則下的外國人或外國買家。
- 確認物業類型：二手住宅、新建住宅、樓花或空地。
- 在簽署前取得FIRB的批准，或在合同中加入條件，以取得批准。
- 預估一般持有成本包括印花稅、FPAD、土地稅及缺席業主附加稅等費用。
- 完成結算後，按要求履行空置費報表等相關義務，並妥善保存記錄。
常見問題
持學生簽證可以購買墨爾本的住宅房產嗎？
在禁令期間，一般不能購買二手住宅；可考慮申請購買新房或空地，但須先取得FIRB的批准並繳納維州附加印花稅。
獲得永久居民身份後，還需要繳納FPAD嗎？
根據維多利亞州稅務局的定義，持有永久簽證的非外籍人士並不屬於外籍自然人，因此通常不需要繳納FPAD。關鍵是簽約及相關時間點的簽證狀態。
公司或信托購買房產是否能避開這些規則？
不能一概而論。控制外國公司的公司或信託也可能被視為外國人或外國買家，並適用額外稅收。
二手房禁令什麼時候會解除？
根據聯邦政府目前公布的信息，禁令將持續到2029年6月30日，但政策可能會再調整，簽約前應確認最新規定。
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