最後審閱：2026年10月
以什麼方式持有澳洲房產，幾乎決定了之後的一切：要繳多少印花稅、每年要繳多少土地稅、租金和出售所得如何課稅、持有人去世後如何處理，以及家族成員離婚或被起訴時，房產是否會受到牽連。
對海外家庭而言，還有一個額外的陷阱：一個對澳洲本地人來說很理想的結構，如果起草時沒有考慮到海外家庭成員，就可能招致高額的外國人附加稅。
三種主要持有方式
| 持有結構 | 主要優點 | 對海外家庭的主要缺點 |
|---|
| 個人名義 | 設立簡單、成本低；容易申請貸款 | 易受個人債務及訴訟牽連；去世後需辦理遺產認證；收入分配缺乏彈性 |
| 公司 | 所有權與個人分離；可通過轉讓股份變更權益 | 不享有資本利得稅折扣；外國人控制的公司須繳外國人附加稅；每年合規負擔較重 |
| 全權信託（家族信託） | 收入和資本分配靈活；持有人去世後信託繼續存在，無需遺產認證；具資產保護作用 | 只要有海外受益人可能受益，就可能被視為“外國信託”；向非居民分配的規則複雜 |
“外國信託”的陷阱
澳洲大多數州都對外國業主徵收外國買家附加印花稅，以及每年的土地稅附加稅。2026年的稅率如下：
維多利亞州：購買時加徵8%印花稅，每年另加徵4%的缺席業主附加稅（土地稅）。
新南威爾士州：購買時加徵9%附加印花稅，每年另加徵5%的土地稅附加稅。
其他州：昆士蘭州、西澳州、南澳州及塔斯馬尼亞州也設有附加稅，稅率各不相同。
一個全權信託，僅僅因為信託契約允許受託人向外國人分配，就可能被認定為外國信託，從而須繳納上述附加稅。
在維多利亞州，一些較早設立、受益人範圍寬泛的家族信託——例如受益人包括住在新加坡或吉隆坡的親屬——即使從未有任何海外家庭成員拿過一分錢，也可能被納入附加稅範圍。
如果家族打算讓澳洲的家庭成員受益，一份起草得當的信託契約可以永久排除外國人，從而避免附加稅。如果受益人主要在海外，附加稅往往難以避免，問題就變成：信託的其他好處是否仍值得這樣做。
此外，具有外國權益的信託或公司，在聯邦外國投資法規下也可能屬於“外國人”。因此，即使受託人是一家澳洲公司，也可能需要取得外國投資審查委員會（FIRB）的批准。
跨境稅務
新加坡、馬來西亞和印尼都與澳洲簽有稅收協定，但這些協定都不能免除澳洲對澳洲土地所徵的稅。要點如下：
我們會與家族在澳洲及海外的會計師合作，確保法律結構在設計之初就考慮到稅務結果。
資產保護與傳承
信託或公司可以保護房產不受家族成員債權人追索，並讓房產無需經過遺產認證程序。
但保護是有限度的。澳洲家事法庭可以把信託資產視為控制該信託的一方配偶的財產；為逃避債權人而作出的轉讓也可能被撤銷。信託的控制條款——誰有權委任和撤換受託人，即委任人（appointor）的安排——往往比信託本身更為關鍵。
調整現有的持有結構
把房產從個人名義轉入信託或公司，在印花稅上通常被視為一次新的購買，還可能觸發資本利得稅，並需要重新申請FIRB批准。務必在瞭解全部成本之後，再決定是否調整結構。
常見問題
我的家族信託的潛在受益人包括在馬來西亞的親屬，維州會把它視為外國信託嗎？ 有可能，這取決於信託契約的條款。如果受託人有修改權，且不會帶來不利的稅務後果，許多信託契約可以修改以排除外國受益人。
對新加坡投資者來說，公司是否比信託更好？ 兩者並無絕對優劣，要看誰將受益、打算持有多久，以及兩國的稅務情況。
用信託持有房產，可以避免遺產認證嗎？ 對信託財產而言可以，但信託的控制權必須按照信託契約正確地傳承。
聯繫我們。 在購買或調整結構之前，歡迎預約初步諮詢，我們會與您的顧問一起審視合適的持有結構。
延伸閱讀：新加坡、馬來西亞及印尼買家的FIRB審批指南；擁有澳洲資產的家族企業傳承規劃指南。
本文僅為一般資料，並非法律或稅務意見。文中稅率以2026年10月為準，且經常調整。
資料來源：Maddocks — Victorian property taxation guide · Revenue NSW 2024–25 Budget measures · Hall & Wilcox on foreign surcharges and trust deeds
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所，墨爾本。本文僅為一般資料，並非法律意見。
简体中文 
English (Australia) 
繁體中文