不少來自香港及亞洲其他地區的家庭，在當地持有價值不菲、幾乎沒有負債的物業。當子女在墨爾本定居，或家族決定在澳洲投資時，其中一個選擇是以海外物業抵押借款，或向海外貸款人借款，而不是通過澳洲銀行融資。有時，海外的私人貸款人或家族公司會希望以澳洲物業作抵押。
本文概括說明以海外貸款購買澳洲房產時，借款人和貸款人可能面對的澳洲法律問題。本文只涉及澳洲法律；關於香港或其他海外貸款、按揭及監管的問題，應由當地顧問處理。
澳洲貸款機構如何看待海外收入及非居民借款人
澳洲貸款機構各自制定信貸政策，而政策可能改變。一般而言，貸款機構對海外收入及非居民借款人可能較為審慎，有些甚至完全不向非居民放貸。貸款機構本身也須遵守反洗錢義務；如貸款受監管，還須遵守負責任放貸（responsible lending）的義務。
以海外物業向海外銀行借款
如香港銀行以香港物業作抵押放款，而貸款用於在澳洲購房，澳洲物業本身可能沒有任何抵押。從澳洲法律角度看，相關問題包括：如何證明資金來源、買家是否需要外國投資審批、買家的澳洲稅務狀況（包括利息能否扣除），以及這項安排與家族遺產規劃如何配合。貸款條款是否允許資金用於海外，以及香港抵押如何運作，則須由香港律師處理。
海外貸款人以澳洲土地作抵押
在維州登記
在維州，託倫斯產權（Torrens title）土地上的抵押，一般根據《1958年土地轉讓法》（Transfer of Land Act 1958）登記，並以電子方式遞交。海外貸款人通常通過澳洲律師辦理，由律師完成身份及授權核實和遞交手續。抵押權人（mortgagee）須採取合理步驟核實抵押人的身份；如屬二按，可能需要第一抵押權人的同意或優先順序安排。
貸款人的外國投資審批
以澳洲土地作抵押，在外國投資框架下可能構成取得土地權益。對於本著誠信、按一般商業條款、在放貸業務過程中取得的抵押以及抵押的執行，一般適用放貸豁免（moneylending exemption），但這項豁免有其限制。就住宅土地而言，豁免範圍較窄，未必涵蓋部分海外貸款人，例如不屬於規則所指類型的持牌金融機構的私人貸款人。外國政府投資者及國家安全資產也有特別規則。海外私人或家族貸款人應在放款前核實。
消費者信貸法律
如貸款是借給個人用於個人用途或住宅投資物業，澳洲的《全國信貸守則》（National Credit Code）及信貸牌照規定可能適用，視乎貸款人是否在澳洲經營提供信貸的業務等因素而定。
利息預扣稅
澳洲居民向非居民貸款人支付的利息，可能須繳納澳洲利息預扣稅（interest withholding tax），借款人可能須代為預扣並繳付給澳洲稅務局（ATO）。澳洲與香港之間沒有全面性的稅務協定。如未有預扣，也可能影響借款人申索利息扣除。視乎借款人、貸款人及資金用途，可能有豁免或例外，因此簽署貸款前應徵詢註冊稅務代理人的意見。
匯率風險
以港元或美元借款購買以澳元計價的資產，存在匯率風險。如匯率變動，以澳元計算的債務，或租金與還款之間的關係，都可能出現明顯變化。這些屬於應與理財顧問討論的商業風險，但貸款文件的寫法會影響風險如何體現。
反洗錢與資金來源
當貸款資金從海外匯入時，澳洲銀行、過戶律師，以及自2026年7月1日起提供部分服務的律師，可能要求提供貸款協議、海外抵押證明及顯示資金流向的銀行記錄。資金必須符合流出地的法律，也必須符合澳洲法律。我們另有一篇關於把企業收入和財富合法帶到澳洲的文章，更詳細地討論資金來源問題。
跨境執行
持有已登記維州抵押的貸款人，一般可以在維州執行抵押，但須遵守通知規定及出售時的義務。如要向身在海外的借款人追討不足之數，或以海外判決針對澳洲資產執行，則較為複雜。澳洲的外國判決法例容許登記某些列明法院的判決，其中包括部分香港法院，但須符合條件；否則可能需要重新起訴。澳洲判決如何在香港執行，屬香港律師的問題。準據法和司法管轄條款從一開始就很重要。
日後再融資
不少家庭計劃在子女取得澳洲收入或居民身份後，改向澳洲貸款機構再融資（refinance）。能否做到，取決於屆時貸款機構的政策。再融資可能涉及解除海外貸款人的抵押、外國投資審批所附的條件，以及如調整產權持有方式時的稅務和印花稅問題。
與香港律師及貸款經紀協調
這類交易通常涉及多名顧問：處理海外貸款及抵押的香港律師、貸款經紀（mortgage broker）、澳洲過戶律師或律師，以及兩地的稅務顧問。時間安排是常見難題，因為海外提款、貨幣兌換和澳洲交割日期必須銜接。
假設情境
設想一對香港父母計劃以自住單位抵押借款，幫助女兒在墨爾本買公寓，同時一位親戚的公司願意以該澳洲公寓作抵押提供第二筆貸款。隨之而來的問題包括：購房及抵押是否需要外國投資審批、親戚貸款的利息預扣稅、如何向過戶律師證明資金來源，以及日後如何再融資。合適的做法取決於需要專業意見的具體事實。
可與您的顧問討論的問題
- 借款人是誰？買家或貸款人是否需要外國投資審批？
- 貸款人是否會以澳洲物業作抵押？如何登記？
- 澳洲消費者信貸法律是否可能適用於這筆貸款？
- 是否須繳納利息預扣稅？由誰負責？
- 交割時如何證明資金來源？
- 如借款人違約或希望再融資，會怎樣處理？
常見問題
可以用香港按揭購買澳洲房產嗎？
以香港物業在香港借款並把資金用於澳洲，視乎貸款條款及香港法律，或許可行。澳洲方面的審批和稅務問題仍可能適用。
海外貸款人可以以澳洲房產作抵押嗎？
一般可以，但抵押須妥善登記，貸款人亦可能須視乎情況考慮外國投資審批、信貸法律及預扣稅等問題。
向海外貸款人支付利息需要預扣稅款嗎？
澳洲居民向非居民支付利息時，可能須繳納利息預扣稅，但有例外情況。建議在簽署前徵詢稅務意見。
每個家庭的情況都不同，答案往往取決於細節。請預約諮詢，讓我們在您採取任何行動之前審閱您的文件和具體情況。
蔡慶偉律師事務所可以如何協助
蔡慶偉律師事務所在維州為私人貸款人及借款人處理抵押貸款交易，包括貸款及抵押文件、登記和執行。我們與香港及其他海外律師、貸款經紀和稅務顧問協調，確保澳洲方面的安排與海外貸款相配合。蔡智勳律師受過會計專業訓練（商學士，主修會計），從事法律工作之前曾在香港金融業任職，亦是持牌地產代理。本所設有公證人，並以英語、普通話和粵語提供服務。
重要提示：本文僅為一般資訊，不得作為依據。本文並非法律、稅務或財務意見，沒有考慮您的個人情況，亦可能未反映發佈後的法律變化。其他國家的法律也可能適用。請勿僅依據本文采取或不採取任何行動。閱讀本文或與我們聯繫，並不構成律師與客戶關係。如需針對您情況的意見，請預約諮詢。
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蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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