審查：陳律師（Tan Chua）
在前面寫道：
從海外購買墨爾本房產，是許多家庭的重要決定。無論您看中的是 Box Hill、Glen Waverley、Doncaster 還是墨爾本市中心（CBD）的房子，流程都比在本地購買多幾個環節。
一個順利的購房過程，取決於一個協調默契的團隊。您的房地產代理會幫您找到合適的房源並談妥條件。您的貸款經紀人會幫您安排資金。您的律師則負責合同審查、法律合規和交接手續。
本指南以簡單的語言介紹從看房到交割的主要步驟。內容僅涉及位於維多利亞州的房產。本所只處理維多利亞州的房產事務，客戶可隨時隨地進行交易。
請注意：相關規定經常變化，實際結果也因個人情況而異。本指南未列出任何稅率、門檻或期限，請在行動前獲得針對您情況的專業意見。
從看房到交割
第一步：在簽署之前，先做好基礎準備
1. 確認是否需要FIRB的批准。 外國人士在澳洲購買住宅房產，通常需要事先獲得外國投資審查委員會（FIRB）的批准。目前，聯邦政府對外國人士購買現有（二手）住宅設有臨時限制；新房和樓花則有不同的規定。外國居民、澳洲公民的配偶等情況各有不同，請在簽約前確認。
2. 清楚地知道是以誰的名義購買的。 個人名下、夫妻共同持有、公司或信托各有不同的稅務和法律後果。在維多利亞州，外國買家額外支付的印花稅和土地稅附加稅與持有人身份直接相關。一旦確定持有方式，隨後更改往往會帶來不小的成本。
3. 規劃資金來源與匯款途徑。 澳洲銀行和律師事務所都需要核實資金來源。部分國家和地區設有外匯管制，匯款可能需要時間。請提前準備收入證明、存款記錄等文件，以免資金在交割臨近時卡住。
4. 先取得貸款預批。 海外買家可選擇較少的貸款機構，審核條件也較嚴格。請盡早與貸款經紀人溝通，了解您可以借多少資金，以及需要哪些文件。預批並不代表正式批准，簽約前請確認合同中有沒有貸款條件條款。
5. 請律師審閱合同及第32條賣方聲明。 在維多利亞州，賣方必須提供賣方聲明（通常稱為 Section 32）。其中包含關於物權、規劃限制、業主聯名公司（Owners Corporation）費用及相關稅費等資訊。經律師審閱後，可以指出您需要注意的問題，例如物權負擔、違建風險或不尋常的特別條款。
6. 了解冷靜期。 維州法律在部分私人協議的買賣中給予買家一段猶豫期，但拍賣成交等情況不適用。在猶豫期內退出合同，可能仍需承擔一定損失。請在簽訂合約前，清楚了解您的交易是否適用猶豫期。
第二步：在海外簽署合同
7. 電子簽署與身份驗證。 許多合同可以透過電子簽署完成，但部分文件仍需在證人面前簽署。交付前，律師還必須核實您的身份。當您身在海外時，這階段通常需要更多安排，例如透過當地公證人或透過視訊進行核實。
8. 付款定金。 定金通常存入中介或律師的信托賬戶，由第三方保管至交割。請只按合同和書面指示付款，並直接致電核實收款賬戶。詐騙性以律師或中介的名義發出的電郵，並非常見的行為，請勿單憑電郵更改賬戶付款。
第三步：從簽約到交貨之間
9. 執行正式貸款批准。 貸款經紀人會跟進銀行的正式審批。如果合同包含貸款條件條款，請留意相關時限，並及時告知律師審批進展。
10. 處理印花稅及外國買家報稅事宜。 交割時須繳納印花稅，外國買家通常還需繳納附加稅。律師會協助您完成相關報表表格，並確認是否有任何豁免或減免適用。
11.安排保險及交割前檢查房屋。 請根據合同說明，了解房產風險是否已轉移給買家。在此之前，您或您委任的代理人可以檢查房屋狀況，確認與簽約時的合約內容一致。
第四步：透過 PEXA 交貨
12. 電子交割。 維州房地產交易基本都透過 PEXA 電子平台進行。律師會與賣方律師及銀行協調，在約定的日期同時完成付款及權利移交。您的購房款須在交割前到位，請為跨境匯款預留充足的時間。
第五步：交割之後
13. 土地稅和土地稅附加稅。 維多利亞州每年根據土地價值徵收土地稅。海外擁有者（absentee owner）通常須繳納額外的土地稅附加稅，並須自願向維多利亞州稅務局報稅。
14. 空置和出租。 維多利亞州對長期空置的住宅徵收空置住宅土地稅。在聯邦層面，外國買家也可能需要提交房屋使用情況的報表。如打算出租，請委任有牌的物業管理人員，並了解維多利亞州租賃法的義務。
15. 將來出售所得稅預扣。 在將來出售房產時，買方可能需要將部分購房款扣除，交給澳洲稅務局。除非賣方提供清稅證明，否則買方必須事先規劃。在出售前，請諮詢律師和稅務顧問。
簽約前請確認的10件事
- 我是否需要FIRB的批准，是否已經獲得了？
- 以誰的名義購買最適合，是否已考慮稅務影響？
- 購買房產資金來自何處，匯款需要多長時間？
- 是否已預批貸款，合同是否包含貸款條件條款？
- 律師是否已閱覽合同及第32條賣方聲明？
- 這筆交易是否適用於猶豫期？
- 定金金額、支付方式以及收款賬戶是否已得到書面確認？
- 交割日期是否給跨境匯款和貸款審批留足了時間？
- 是否了解外國買家額外徵收的印花稅和每年土地稅附加稅？
- 交割後由誰管理房產，是自住、出租還是暫時空置？
說明性例子，並不代表真實案例。
一位住在上海的夫婦，看中了 Glen Waverley 的一套新建聯排別墅。中介建議他們在簽約前請律師看合同，貸款經紀則提醒他們儘早準備收入文件。律師審閱時發現，合同約定的交割期較短，而夫婦的資金需分批匯出。經協商，雙方在簽約前調整了交割日期，交易最終順利完成。
我們如何協助
我們是您的購買團隊的一員，與您的中介和貸款經紀人分工合作，不重複他們的作業。我們可以協助：
- 簽署前請審閱合同及第32條賣方聲明，並用中文向您解釋重點。
- 提供關於FIRB、結構持有及外國買家稅的通則指引，並在必要時與您的會計師合作。
- 安排海外簽署和身份核實
- 跟進貸款審核、印花稅報稅及交割準備
- 完成 PEXA 的交割，並處理交割後的報稅事宜
- 處理相關事務，例如遺囑、委任書、家庭法和移民
為什麼亞洲家庭選擇 Chua Tan Associates
陳律師擁有三十多年維州房產法律經驗，曾處理過大量跨境買家房產交易，深知海外家庭在哪些環節最容易出現錯誤。
對於海外買家而言，真正的成本往往來自錯誤：使用錯誤的代碼、漏報稅款、資金未按時到位。我們的價值在於協助您在簽約前了解風險，避免日後難以補救的損失。
- 家族律師事務所，自 1990 年起執業
- 豐富的跨境事務經驗
- 一家律所處理房地產、遺囑與遺產、家庭法與移民事務
- 普通話、廣東話、英語服務
- 該機構設有公證人。
- 重視隱私，謹慎處理家庭事務
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墨爾本維多利亞州皇后街262號，墨爾本 3000
電話：+61 3 9602 3988 ｜ 電子郵件：chuatan@tpg.com.au
本指南僅供一般參考，並不構成法律或稅務意見。請勿憑藉本指南作出任何決定。相關規定可能隨時變更，且視個人情況而定。請在採取任何行動前，向專業人士諮詢您的特定情況。
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