維州的私人貸款人常被要求儘快放款：在物業出售交割之前提供過橋貸款，或以二按協助完成購房或支持生意。法律上的狀況，大多在放款之前就已經定下來，但問題往往要到貸款出事時才浮現。
本文概括介紹貸款人在發放過橋貸款或二按之前可能需要審視的問題，以及維州的抵押執行程序。貸款及抵押擔保文件本身，我們另有一篇關於澳洲私人借貸法律文件的文章作介紹。
消費者信貸法律是否可能適用？
如個人（或分層產權法團）借款全部或主要用於個人、家庭或家居用途，或用於住宅投資物業，而貸款人以放貸為業務，則《全國信貸守則》（National Credit Code）可能適用。屆時貸款人可能需要持有信貸牌照，並須遵守信息披露、負責任放貸、經濟困難及執行程序等要求。
依法取得的商業用途聲明（business purpose declaration）可以產生守則不適用的推定；但如果貸款人知道、有理由相信，或經合理查詢本應發現貸款實際上屬於受監管用途，該推定便不成立。澳洲證券和投資委員會（ASIC）曾就依賴這類聲明的貸款提起訴訟，聯邦法院也認定存在違規。關鍵在於這筆錢實際用於什麼，以及貸款人和經紀知道什麼。
向公司和信託放貸
受託人
信託並非法人，貸款人實際上是與受託人（trustee）打交道。須審閱信託契約及其所有修訂，確認受託人是否有權借款、以信託財產提供抵押，以及在相關情況下為他人債務提供擔保。如受託人越權或違反信託行事，貸款人通過受託人的彌償權（right of indemnity）追及信託資產的能力可能受影響。
公司
根據《2001年公司法》（Corporations Act 2001 (Cth)）第127條，公司可由兩名董事、一名董事加公司秘書，或（就只有一名董事的私人公司而言，而該董事同時是唯一的公司秘書，或公司沒有公司秘書）由該名董事簽署文件。該法亦容許外部人士作出某些推定，大致體現“內部管理規則”（indoor management rule），例如公司內部程序已獲遵守，以及按第127條簽署的文件已妥為籤立。但如當事人知道或懷疑有關推定並不正確，便不能依賴這些推定。
家人提供的擔保
由沒有直接得益的家人（例如年邁父母）提供的擔保，是最常受到挑戰的抵押擔保。如擔保人處於特殊不利地位（special disadvantage），例如年老、英語能力有限或未獲解釋，而貸款人知道或理應知道，法院可能以不合情理交易（unconscionable dealing）為由撤銷擔保。高等法院的 Commercial Bank of Australia v Amadio 一案，涉及年邁父母為兒子的公司作擔保，是這方面的代表性案例。在 Garcia v National Australia Bank 一案中，高等法院認為，如妻子為丈夫的生意債務作擔保而自己沒有得益、誤解了擔保的效力，而貸款人既沒有解釋，也不知道已有他人解釋，那麼執行該擔保可能屬於不合情理。這一原則在婚姻關係以外能適用到什麼程度，至今仍有討論。
正因如此，貸款人通常要求每位擔保人取得獨立法律意見，並由其律師出具證明書（solicitor’s certificate）。這些意見必須真實有效才有作用：在借款人不在場的情況下、以擔保人明白的語言、由擔保人自己的律師提供。
二按：一按同意、受償順序與一按貸款人
二按貸款人的處境在很大程度上取決於一按。在維州，電子產權證書通常由一按貸款人控制，因此登記二按一般需要其配合，一按合同也可能把再設抵押視為違約。受償順序契據（deed of priority）可以限定一按可優先受償的金額，並訂明雙方如何互相處理。
最主要的風險是一按貸款人執行抵押。如一按出售物業，售價首先用於償還一按債務及費用，二按貸款人只能取得餘下部分。一按貸款的類型、後續追加貸款是否可能優先受償，以及能否及時獲知違約，都很重要。
過橋貸款與退出風險
過橋貸款通常以出售物業或再融資所得償還。審閱時可考慮：如出售延誤、告吹或售價低於預期，或再融資被拒，會怎樣；以及文件如何處理延期。
身份、授權與付款詐騙
維州法律要求按揭權人採取合理步驟核實抵押人的身份，電子產權轉讓規則亦對身份核實和客戶授權有要求。貸款人可能還需要確認每位簽署人的授權，包括依據授權書（power of attorney）簽署的情況，並妥善核實在海外簽署的人士。
網絡犯罪分子可能截取電郵，在最後關頭髮出以假亂真的更改銀行賬戶要求。電子交割可以降低部分風險，但付款指示仍須獨立核實。
維州的抵押執行
根據《1958年土地轉讓法》（Transfer of Land Act 1958 (Vic)），已登記按揭權人的出售權一般取決於：存在違約、已向抵押人送達通知，且違約在該法或按揭文件規定的期間內持續。通知有缺陷是執行常見的延誤原因。如適用《全國信貸守則》，另有違約通知及經濟困難方面的要求。
行使出售權的按揭權人須真誠行事，並採取合理步驟爭取合理可得的最佳價格，亦須將剩餘款項交付後順位的擔保權人及抵押人。如物業有人居住，貸款人可能需要取得法院的收回管有令。擔保則須另行執行，先發出付款要求，必要時提起訴訟。
假設情境
假設一位貸款人被要求向一家擔任家族信託受託人的公司發放短期二按，由董事年邁的父母作擔保，直至另一處物業售出為止。審閱時出現了幾個問題：受託人是否有權提供抵押、部分貸款是否實際上用於個人用途、一按貸款人是否配合，以及父母是否理解自己的責任。合適的處理方式取決於需要專業意見的具體事實。
可與律師討論的問題
- 這筆錢實際用於什麼？《全國信貸守則》是否可能適用？
- 借款人是誰？信託契約或公司架構是否允許這筆貸款和抵押？
- 是否有擔保人處於不利地位？他們是否已取得真實有效的獨立意見？
- 一按合同允許什麼？是否需要受償順序契據？
- 還款退出方案是什麼？如果落空會怎樣？
- 如借款人違約，執行抵押需要哪些通知和步驟？
我們如何與按揭經紀和貸款人合作
經紀常在交易進行期間向我們轉介貸款人。我們只代表貸款人，按照經紀的時間表完成盡職調查、文件及PEXA登記，並在客戶許可下讓經紀瞭解進展。借款人和擔保人須另聘律師，我們會及早說明。
常見問題
簽了商業用途聲明，《全國信貸守則》就不適用嗎？
不一定。聲明可能產生推定，但如貸款人知道、有理由相信或經合理查詢本應發現貸款屬於受監管用途，推定便不成立。
維州私人貸款人如何出售抵押物業？
一般須根據《1958年土地轉讓法》送達違約通知，如違約未在期限內補救，便可行使出售權，並須遵守關於售價的義務。具體通知如何發出，需要專業意見。
每個家庭的情況都不同，答案往往取決於細節。請預約諮詢，讓我們在您採取任何行動之前審閱您的文件和具體情況。
蔡慶偉律師事務所可以如何協助
蔡慶偉律師事務所為維州的私人貸款人處理放款前盡職調查、交易審閱、貸款及抵押擔保文件、登記，以及在需要時的抵押執行。蔡智勳律師受過會計專業訓練（商學士，主修會計），是國際信託與遺產從業者協會（STEP）附屬會員，也是國家認證調解員和認證家族企業顧問。我們與亞洲各地律師合作處理涉及海外當事人的交易，設有公證人，並以英語、普通話和粵語提供服務。
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蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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