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收到ATO的海外投資違規信函?兩週內應該做什麼?

  • 2026年10月28日

Home » 澳洲法律解讀 » 跨境家族與資產 » 收到ATO的海外投資違規信函?兩週內應該做什麼?

收到ATO的海外投資違規函或罰單了嗎?兩週內應該做什麼?

ATO發送的通知函,通常附有兩個期限:一個較短的提交資料期限,通常只有兩週左右;另一個較晚的繳款期限。前兩個星期的處理方式往往會決定整個案子的結果。

您可能收到的信函

  • 資料要求函。ATO 說明其發現的違規情況,並要求您在指定日期前提交文件和解釋。
  • 違規通知。列明被指控的違規行為、罰款級別和金額,並另行規定繳款期限。

這兩封信往往在同一天寄出,有時會寄到您的海外地址。請完整閱讀這兩封信。除非您及時申請延期,信中的日期不會改變。

第一步:將兩個期限記錄在日曆中

記下提交資料的日期和繳款日期。如需更多時間,務必在期限屆滿前提出申請。延期繳款的申請,在繳款期限屆滿後不會被受理。

第二步:確定由誰代表您

ATO 只會與您本人或您的授權代表討論案件。如果由律師或其他顧問代為處理,請儘早簽署書面授權書。如果您身在海外、時差較長,或不習慣使用英語,這點尤其重要。

第三步:準備ATO通常需要的文件

  • FIRB批准函或豁免證書,以及購買房屋合約
  • 所有簽證批准通知以及尚在審理中的簽證申請詳情
  • 自批准之日起您居住的所有地址及相關日期
  • 購買後房產的使用情況:自住、出租、供家人居住或空置
  • 所有租約或租賃協議
  • 您在澳洲擁有或持有其他房產的權利;
  • 您的現時電話號碼、電郵地址、居住地址及寄送地址

第四步:核實ATO所認定的事實

ATO的認定以其掌握的記錄為基礎,而這些記錄可能並不完整。請仔細核對:

  • 簽證記錄。獲批的續簽證,或已遞交永久簽證申請並持有過橋簽證,都可能意味著您當時仍是臨時居民。
  • 日期。六個月期限自您身份或房產用途變更當天開始計算。請確認ATO的計算是否正確。
  • 財產權狀況。共同所有權人、澳洲公民或永久居民的配偶,或正在進行中的出售,都可能相關。

第五步:在回复之前先想清楚

您的回答就是證據。誠實地說明房產用途可能會暴露其他違規行為,例如只批准出租自住的房產,或漏交空置費報表。積極地申報其他違規行為可以減輕相關罰款,所以通常應該提交完整且措辭嚴謹的答覆,而非匆忙發出的郵件。

第六步:了解繳款選擇

  • 按時繳款。繳納款項可以解除該項違規的責任,但並不等於承認有罪。但如果您仍持有該房產,違規狀態仍未解除。
  • 申請延期繳款。必須在繳款期限之前申請。
  • 申請撤銷罰單。您必須提交書面陳述,說明該罰單應被撤銷的理由,並且仍須先繳付費用。撤銷只在特殊情況下獲批准,ATO 的內部決定為最終決定,只能向聯邦法院申請司法審查。
  • 沒有繳款。ATO可能會向法院申請民事罰款令,金額可能要高得多。

第七步:糾正違規行為

如果條件要求出售,ATO會期待您出售房產。請盡早委託中介和權利轉讓師。當您以非澳洲居民身份出售時,請注意:

  • 除非您提供ATO清稅證明,買方須按外國居民資本利得預扣稅規則預扣售價的15%,如適用請盡早申請。
  • 外國居民通常無法享受自住房屋資本利得稅豁免,請在簽約前先與會計師商討稅務問題。
  • 確認是否需要向維州稅務局(SRO)報稅,以記錄海外房主的身份或空置情況。

如果您確實需要更多時間,可以考慮申請變更條件,或與 ATO 的案件主任溝通。積極配合合規的業主通常會得到更有利的待遇。

我們能提供的幫助

蔡慶偉律師事務所代表澳洲及海外業主處理澳洲稅務局(ATO)的外國投資審查事宜,包括準備授權書及回复、與案件主任溝通、申請延期,以及協調房產出售或重組。我們能使用英語、普通話和粤語溝通,並可跨時區進行線上面談。如果您已收到信函,請儘快聯絡我們,因為第一個期限通常即將到期。

本文僅為一般性資訊,並不構成法律意見。相關法律及ATO做法經常變化。本文內容截至2026年10月。

請諮詢您的律師,就您的情況提供建議。

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