許多在澳洲的第一代華人及亞裔家庭，財富積累的路徑大致相同：先做生意，用生意的收入買下第一套房產，再買第二套，幾十年下來便擁有了住宅、公寓、商鋪和土地組成的房產組合，往往分佈在澳洲和家鄉兩地。創始人對每位租客、每筆貸款、每次裝修都瞭如指掌。但總有一天，家庭必須面對一個難題：當創始人無法再親自打理時，這些房產由誰來管理？
在很多家庭裡，答案並不均衡。一個子女在經營家族生意，習慣與中介、銀行和建築商打交道；其他子女各有事業，有的身在海外，並不想管理房產，但他們仍然期望能公平地分享家族財富。如果規劃得當，房產組合可以保持完整，家人之間也能和睦相處；如果規劃不當，甚至完全沒有規劃，往往會導致被迫出售和家庭糾紛。
為什麼“所有財產平均分配”常常行不通
常見的做法是在遺囑中將全部遺產平均留給子女。對於現金和股票，這通常沒有問題；但對於房產組合，可能會帶來實際困難：
- 多個子女共同繼承的房產，出租、維修、再融資和出售都需要所有人同意。只要有一個子女不配合或身在遠方，決策就可能停滯。
- 想要現金的子女可能會在市場不利時堅持出售，而負責管理的子女則希望繼續持有。
- 實際負責管理的子女如果與什麼都不做的兄弟姐妹分得一樣多，可能會覺得付出沒有得到認可；而不參與管理的子女則可能懷疑管理者偏袒自己。
- 如果共有人無法達成一致，通常可以向法院申請命令出售共有土地。這既昂貴，往往也是誰都不想看到的結果。
價值上的平等，並不意味著每項資產都必須平均共有。公平可以通過不同的方式實現。
先明確長期目標
在選擇任何結構之前，創始人應先想清楚這些房產的意義是什麼。有些創始人希望房產世代相傳，作為家族收入來源和身份認同；有些則願意在價格合適時逐步出售，把所得分給子女；很多人介於兩者之間：某些房產永遠不賣，另一些純屬投資。
把這些目標寫下來，並與子女討論，會很有幫助。為持有五十年而設計的結構，與為未來十年內理想出售而設計的結構，會有很大不同。
區分情感資產與投資資產
家庭住宅、創始人買下的第一間店鋪、或祖籍家鄉的房產，往往承載著與租金回報無關的意義。這些情感資產恰恰最容易引發家庭爭執。通常較明智的做法是單獨、明確地處理它們，例如把家庭住宅留給某一位子女，給予其他兄弟姐妹優先購買權，或清楚規定是否可以出售、何時可以出售。
投資性房產則可以按商業原則來規劃：回報、風險、負債、管理工作量和稅務。
按資產類別規劃，而不是把所有資產放進一個信託
一個常見的錯誤是把所有資產都放進同一個結構，然後希望一切順利。較穩妥的做法通常是按資產類別分別考慮：
- 流動性投資（現金、上市股票、管理型基金）一般容易分割，常被用來平衡各子女所得。
- 房地產涉及管理、借貸、土地稅和印花稅等問題，適合有明確決策者的結構。
- 經營中的企業需要控制權的延續，通常最好留給實際經營的子女，並以其他方式補償其他子女。
不同類別的資產，最終可能放在不同的結構中，由不同的人掌控。
傳承房產組合的幾種方式
沒有唯一正確的答案。常見的選擇包括：
- 由子女共同繼承房產。起草簡單，但基於上述原因，常常導致出售或糾紛。如果兄弟姐妹關係親近、意見一致，尤其是遺囑或共有協議中訂明瞭決策和退出規則，這種方式也可以行得通。
- 將特定房產分配給特定子女。每個子女分得價值大致相當的特定房產。這樣可以避免共有，但房產價值會隨時間變化，遺囑也需要考慮生前出售或新購房產的情況。
- 由一個子女管理的家族信託或公司。負責管理的子女擔任受託公司董事或公司董事，打理整個房產組合；其他子女作為受益人或股東，按約定的分配政策或股息政策獲得收益，而無需參與日常管理。關於管理者的報酬、向兄弟姐妹報告、借貸上限和出售決策等，都必須有清晰的規則。
- 遺囑信託（testamentary trust）。遺囑可以設立一個或多個在去世後才成立的信託，並分別指定受託人。在符合條件的情況下，遺囑信託可能提供資產保護，以及在向家庭成員（包括未成年人）分配收入時的稅務靈活性。
- 買斷機制。遺囑或家庭協議可以給予負責管理的子女一項選擇權，在規定期限內、按約定付款條件，以市場價值買下其他兄弟姐妹的權益。這樣，想要現金的子女可以公平退出，房產組合也能保持完整。
實際上，答案往往是幾種方式的組合。例如，家庭住宅留給一個子女，投資性房產放入由負責管理的子女打理的結構，再用流動性投資平衡其他子女的份額。
澳洲稅務及印花稅要點
稅務和印花稅本身不應成為規劃的唯一理由，但它們會影響哪些方案可行。一般而言：
- 沒有遺產稅。澳洲目前不徵收遺產稅或繼承稅，但這並不意味著房產在身故時完全不涉及稅務。
- 資本利得稅一般是遞延，而非免除。一個人去世時，資產轉給遺囑執行人或受益人所產生的資本利得，一般在當時不予計算。對於逝者在1985年9月20日或之後取得的資產，受益人一般承繼逝者的成本基數，因此創始人生前累積的增值，可能在受益人日後出售時被徵稅。對於1985年9月20日之前取得的資產，受益人一般被視為按去世當日的市場價值取得該資產。主要居所可能適用特別規則。
- 海外稅務居民受益人。如果資產傳給稅務上屬於外國居民的受益人，某些資產可能會在逝者最後一份報稅表中觸發資本利得稅。大致而言，這一問題針對的是不屬於“應稅澳洲財產”（taxable Australian property）的資產；澳洲房地產一般屬於應稅澳洲財產，但股票和海外房產等其他資產的處理可能不同。如果有子女居住在海外，需要獲取具體意見。
- 印花稅。澳洲各州及領地有各自的印花稅規定。許多州對根據遺囑將土地轉給受益人提供減免，但減免範圍因州而異。相比之下，在創始人生前把房產轉入信託或公司，通常需要按全額稅率繳納印花稅，有時還須繳納附加印花稅。保護印花稅方面的有利地位應是規劃的核心內容之一，有時這意味著讓房產通過遺囑傳承，而不是現在就進行重組。
- 土地稅。土地稅同樣由各州徵收。部分州對信託持有的土地，以及外國人或被視為外國信託所持有的土地，徵收較高稅率或附加稅。因此，把房產轉入信託或公司可能會增加每年的土地稅；在某些州，信託契約可能需要排除外國受益人，以避免附加稅。
海外房產受其所在國家的法律和稅制約束，可能需要另立當地遺囑或作出當地安排。我們是律師，不是稅務顧問。我們與家庭的會計師或稅務顧問合作，並在需要時與海外律師配合。在轉讓或重組任何房產之前，我們建議先取得稅務意見。
分階段實施
七十多歲的創始人可能會感到壓力，想一次性把所有事情安排妥當。但實際上，良好的房產組合傳承規劃通常需要多年時間逐步落實。分階段的做法可以是：
- 現在就更新遺囑和持久授權書，確保即使明天發生意外，也有妥善的安排。
- 逐步讓負責管理的子女參與房產事務，在創始人仍能指導時，熟悉租客、貸款方和中介。
- 在稅務和印花稅成本可以接受時，有選擇地重組部分資產，而不是一次性全部轉移。
- 在買入或出售房產、子女結婚、分居或移居海外，以及法律變化時，重新檢視規劃。
結構應保留靈活性。一個對繼任受託人任命權起草得當的信託，或一份股份轉讓規則合理的公司章程，都能隨著家庭變化而調整。
意願書與定期檢視
意願書（letter of wishes）是一份不具約束力的文件，向遺囑執行人和受託人說明創始人的期望，例如哪些房產應長期持有、負責管理的子女應如何獲得回報。它不能凌駕於遺囑或信託契約之上，但能提供寶貴的指引，減少兄弟姐妹之間的誤解。
遺囑不是簽完就可以擱置的文件。每當資產、家庭狀況或居住地發生重大變化時都應檢視，一般而言，無論如何每隔幾年也應檢視一次。
綜合案例（匿名及假設）
本案例綜合了實務中常見情況的特點，並非描述任何真實家庭。
T先生和T太太於上世紀八十年代從東南亞移居墨爾本。他們擁有自住房、八套位於維州和新州的投資房產、兩間位於家鄉的店鋪，以及一個股票組合。長子經營家族進口生意，並負責管理出租房產；女兒是悉尼的醫生；小兒子住在新加坡。
經過幾次家庭會議，最終形成的規劃是：家庭住宅留給有年幼子女、希望保留住宅的女兒，如她日後出售，兩位兄弟享有優先購買權；投資性房產根據遺囑轉入一個遺囑信託，由長子擔任受託人，三名子女均為受益人，並訂明分配政策和年度報告；進口生意由長子繼續經營；以股票平衡各人所得價值。由於小兒子在稅務上屬於外國居民，家庭請稅務顧問審視其權益對資本利得稅和土地稅的影響，包括信託契約是否應限制外國受益人。考慮到印花稅成本較高，父母在生前並未把房產轉入信託。遺囑每兩年檢視一次。
常見問題
把房產組合的控制權交給一個子女，對其他子女是否不公平？
不一定。控制權與受益權可以分開。一個子女負責管理房產，所有子女按約定規則分享收入和資本。公平通常通過透明度、定期報告以及約定的退出或買斷機制來實現，而不是讓每個人對每項決定都有同等表決權。
我們是否應該現在就把房產轉入家族信託，以免日後出問題？
未經審慎諮詢，不宜這樣做。生前轉讓可能觸發資本利得稅，通常也需繳納印花稅，部分州還對信託徵收土地稅附加稅。很多情況下，讓房產通過起草得當的遺囑傳承，可能是更有效率的做法，必要時可轉入遺囑信託。合適的方案取決於房產所在的州、房產組合的規模以及家庭的稅務狀況。
如果其中一個子女住在海外，會有什麼影響？
稅務上屬於外國居民的子女，可能會影響某些資產在身故時的稅務處理；如果他成為持有澳洲土地的信託的受益人，也可能影響土地稅和印花稅。這些問題一般可以通過規劃加以處理，但應儘早識別，並與稅務顧問一起檢視。
蔡慶偉律師事務所如何協助您
蔡慶偉律師事務所為澳洲各地的家庭提供遺囑、遺囑信託、家族信託及傳承規劃方面的法律意見，並與家庭的稅務顧問以及資產或家庭成員所在國家的海外律師緊密合作。蔡智勳律師是國家認證調解員（Nationally Accredited Mediator）及家庭糾紛調解從業者（Family Dispute Resolution Practitioner），同時也是認證家族企業顧問（Accredited Family Business Advisor），可以協助家庭進行房產傳承中常常難以開口的溝通。我們可以使用英語、普通話和粵語提供服務。
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蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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