如果您是澳洲稅務居民，那麼國內房子的租金、賣房的增值、國內的股息、利息以及大部分養老金，一般都需要折算成澳元，在澳洲報稅表中申報。中國內地也可能對其中部分收入徵稅，尤其是房租和賣房所得；哪一方有優先徵稅權，由中澳稅收協定決定。雙重徵稅通常在澳洲通過境外所得稅抵免（FITO）來消除，但只限於實際繳納的中國個人所得稅，而且有抵免上限。
下面逐項說明各類收入在兩地如何處理、常見問題出在哪裡、需要保留哪些記錄。本文僅為一般性介紹，具體情況取決於個人事實，請分別諮詢澳洲會計師和合格的中國內地稅務顧問。
基本原則：澳洲稅務居民須就全球收入納稅
澳洲稅務居民需要就其在澳洲和海外的全部收入納稅。資產在中國內地、錢一直存在國內銀行、從未匯到澳洲，都不影響申報義務。
主要的例外是臨時居民。大致來說，持臨時簽證、且配偶不是澳洲公民或永久居民的人，一般無須就境外來源收入在澳洲納稅（作為臨時居民期間在海外受僱取得的工資收入除外）；境外資產的資本利得在臨時居民期間一般也不在澳洲徵稅。一旦拿到永久居民身份（或因其他原因不再屬於臨時居民），豁免即告結束，此後的國內收入就要在澳洲申報。居民身份的判斷標準，可參閱成為澳洲稅務居民一文。
如果中國內地仍視您為稅務居民
根據《個人所得稅法》，在中國境內有住所（即因戶籍、家庭、經濟利益關係而在中國境內習慣性居住）的個人，或者無住所但一個納稅年度內在境內居住累計滿183天的個人，為居民個人。已經移居澳洲、但仍保留戶口、國內仍有住房和家人的，仍有可能被認定為在中國境內有住所。居民個人取得境外所得（包括澳洲收入），應在次年3月1日至6月30日申報。
兩國都認定您為居民時，按中澳稅收協定的加比規則，先看哪一方有可供使用的永久性住所，必要時再看與哪一方的個人和經濟關係更為密切。2025年以來，國家稅務總局及各地稅務機關公開通報，正根據共同申報準則（CRS）交換的信息，聯繫未申報境外所得的居民個人，處理程序包括提醒、督促自查更正、約談警示、立案檢查和公開曝光；查補稅款還要按日加收萬分之五的滯納金。如對自己在中國的居民身份有疑問，應請中國內地稅務顧問確認，不宜自行假定。另外，因移居境外註銷中國戶籍的，依法須在註銷前辦理稅款清算。
人民幣如何折算成澳元
澳洲報稅表中的所有外幣金額都須折算成澳元。一般原則是：收入按取得時的匯率折算（租金一般以本人或中介收到款項時為準），費用按發生時的匯率折算。對於每月租金這類經常性收入，個人通常可以使用期間平均匯率；澳洲稅務局（ATO）公佈按澳洲儲備銀行數據計算的年度平均匯率。無論採用哪種方法，都應前後一致，並保留所用匯率的記錄。
有兩個時間問題經常讓人混淆。第一，中國的納稅年度是公曆年，而澳洲的財政年度是7月1日至次年6月30日，一張國內完稅證明可能需要拆分到兩個澳洲財年。第二，計算資本利得時，買入價和之後的各項成本按各自支付時的匯率折算，賣出價按出售時的匯率折算，所以即使人民幣房價變化不大，匯率波動本身也可能產生或減少澳元計算的增值。
國內房子出租的租金
在中國內地
中國內地房產的租金屬於來源於中國境內的所得，無論您是否為中國稅務居民，都可以在中國徵稅。協定第六條也確認，不動產所得可以在不動產所在國徵稅。《個人所得稅法》對財產租賃所得適用20%的稅率，每次收入不超過4,000元的減除費用800元，超過4,000元的減除20%；個人出租住房另有減按較低稅率徵收的優惠政策。實際操作中，不少城市按租金的一定比例實行“綜合徵收率”，把個稅和其他稅費合併徵收；承租方是單位的，通常由單位代扣代繳。也有很多個人之間的住房租賃在國內實際上沒有繳稅——這一點會直接影響澳洲一方：國內沒有繳稅，就沒有可抵免的稅款。
在澳洲
折算成澳元的租金總額（包括國內已代扣的稅款）計入應稅收入。為取得租金而發生的費用一般可以扣除，例如物業管理費、中介費、維修費，以及在符合一般規則的前提下，購房借款的利息和部分折舊、建築工程扣除。個人出租住宅物業時，前往查看或維護房屋的差旅費一般不能扣除，因此回國看房的機票不能作為出租費用。境外出租的淨虧損不再單獨隔離：自2008–09財年起，一般可以抵減其他收入。國內就租金實際繳納的個人所得稅，可以申請境外所得稅抵免。
賣掉國內的房子
在中國內地
根據協定第十三條，轉讓位於中國內地的不動產所得，中國可以徵稅。個人轉讓房產的個人所得稅，按轉讓收入減除房屋原值和合理費用後的餘額適用20%稅率；無法提供原值憑證的，各地稅務機關可按轉讓收入的一定比例核定徵收。相關稅款一般在辦理過戶時繳清，同時還涉及增值稅等交易稅費，具體取決於持有年限和當地政策。
常被提到的“滿五唯一”免稅，依據的是1999年發佈、至今仍然有效的規定：個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。“家庭唯一住房”如何認定由各地執行，配偶或其他家庭成員名下的房產都可能影響結果，出售前應先向國內稅務顧問確認。
澳洲資本利得稅（CGT）
對澳洲稅務居民而言，賣房屬於CGT事件，資本利得以澳元計算。需要注意以下幾點：
- 成本基數。如果房子是在成為澳洲稅務居民之前買的，一般視為在成為居民當日按市場價值取得。如果之前先是臨時居民，這個日期一般是不再屬於臨時居民之日（通常是獲得永久居民身份之日）。因此，當日的估價報告是很重要的證據。
- 50%折扣。個人持有資產滿12個月的，通常可以把資本利得減半。持有期間內，2012年5月8日之後作為外國居民或臨時居民的時段，折扣會相應減少。
- 主要住所豁免。通常用不上，因為您住在澳洲期間，國內的房子並不是您的主要住所。只有在少數情況下，例如作為澳洲居民期間這套房子確實是您的主要住所，並且符合包括離開期間在內的各項具體規則，才可能相關。
- 抵免。國內就賣房繳納的個人所得稅，可以抵減這筆資本利得在澳洲產生的稅款。增值稅等交易稅費不屬於所得稅，不能抵免，但可能作為出售費用計入計算。
舉一個常見的情形：一對夫婦移民前多年在國內某城市買了一套房，後來拿到澳洲永久居民身份，現在把房子賣掉。如果符合“滿五唯一”，國內可能不用交個稅；但自他們成為澳洲稅務居民之日起（按澳元計算）的增值，在澳洲仍然要申報，而且沒有國內稅款可以抵免。很多家庭對這個結果感到意外。
股息、利息和銀行存款
中澳稅收協定規定，澳洲居民作為受益所有人取得的中國股息，中國徵稅不超過股息總額的15%；利息不超過利息總額的10%。國內法規定的稅負可能更低：例如，儲蓄存款在2008年10月9日以後孳生的利息所得，暫免徵收個人所得稅；上市公司股票和各類理財產品也各有不同規定。如果國內多扣了超過協定限額的稅款，應當在中國申請退還，這部分在澳洲不能抵免。
在澳洲，股息或利息的總額（折算成澳元，並加回國內已扣繳的稅款）計入應稅收入，對依法繳納的中國稅款可申請抵免。由於普通存款利息在國內通常不交稅，在澳洲一般要全額納稅。多年存放的大額人民幣定期存款利息，是澳洲報稅中最常被漏報的項目之一。
國內養老金和社保待遇
按照國家統一規定發放的基本養老金或者退休費，免徵中國個人所得稅。根據協定第十八條，因以前的僱傭關係支付給澳洲居民的退休金，以及社會保障制度下的支付，僅在澳洲徵稅。但協定第十九條對政府服務退休金另有規定：這類退休金一般僅在中國徵稅，除非領取人既是澳洲居民、又是澳洲公民。
澳洲一般對居民取得的境外養老金徵稅，即使國外沒有扣稅。養老金中屬於退還本人繳費的部分可能免稅，這一金額可能需要通過澳洲稅務局的私人裁定來確定。社保個人賬戶一次性退還、企業年金領取等，性質可能不同，應逐項向會計師確認。
國內父母給的錢和繼承的遺產
澳洲沒有遺產稅和贈與稅，澳洲稅務局的一般立場是贈與和繼承不屬於收入。單純收到國內父母匯來的錢，本身在澳洲不需要交稅。需要交稅的是之後產生的收益：這筆錢存入銀行後的利息、繼承房產的租金，或者以後出售繼承資產時的資本利得。繼承資產的成本基數有專門規則；來自海外信託的分配，與贈與的處理也不相同。
雖然不涉及稅款，資料仍然很重要：兩地的銀行都會詢問資金來源。繼承公證書、遺囑或遺產文件、死亡證明以及清楚的轉賬記錄，會讓手續順利很多。詳情可參閱海外繼承與澳洲稅務一文。
境外所得稅抵免及其限制
境外所得稅抵免，是用已繳納的中國所得稅，抵減同一筆收入在澳洲的稅款。以下幾點經常被誤解：
- 只能抵免實際繳納、且不可退還的境外所得稅。按照協定本可申請退還的稅款，不能抵免。
- 抵免總額在1,000澳元以內的，可以直接按已繳稅款申報，無需計算上限；超過1,000澳元的，抵免額以境外所得對應的澳洲稅款為上限。
- 抵免不能退稅，也不能結轉到以後年度，超出上限的中國稅款即作廢。
- 如果中國稅款是在澳洲報稅之後才繳納的，一般可以在繳稅後四年內修改該年度的報稅表來申請抵免。
反過來並不成立：如果中國徵的稅比澳洲少，差額由澳洲徵收。
一覽表：各類收入在兩地如何徵稅
| 收入類型 | 中國內地是否徵稅？ | 澳洲（居民）是否徵稅？ | 如何消除雙重徵稅 |
|---|
| 國內房產租金 | 原則上徵稅（協定第六條），各地徵收方式不同 | 徵稅，可扣除費用；虧損可抵減其他收入 | 就實際繳納的個稅申請抵免 |
| 出售國內房產 | 按增值的20%或核定徵收；可能適用“滿五唯一”免稅 | 按澳元計算CGT；通常可享50%折扣；主要住所豁免很少適用 | 就已繳個稅抵免；國內免稅則無可抵免 |
| 銀行儲蓄存款利息 | 目前暫免個稅 | 全額徵稅 | 通常沒有可抵免稅款 |
| 其他利息 | 徵稅，協定上限10% | 徵稅 | 在上限內抵免 |
| 股息 | 視國內規定；協定上限15% | 徵稅 | 在上限內抵免 |
| 基本養老金／社保待遇 | 免徵個稅；協定規定僅由澳洲徵稅（第十八條） | 一般徵稅 | 協定分配徵稅權；可能有免稅部分 |
| 政府服務退休金 | 一般徵稅（第十九條） | 一般不徵，除非是澳洲公民且為澳洲居民 | 協定分配徵稅權 |
| 繼承或贈與 | 沒有專門的遺產稅或贈與稅；房產過戶可能涉及稅費 | 不屬於收入；之後的收益和增值需申報 | 不適用 |
在澳洲報稅表中如何正確申報
境外租金、利息、股息和養老金在報稅表的境外收入部分申報，並單獨填寫已繳納的境外稅款；境外資本利得則在資本利得部分申報。個人報稅表還會問：本年度內任何時候，您是否擁有或享有澳洲境外資產的權益，且總價值達到5萬澳元或以上？房產、銀行存款、股票和借出款項都包括在內，應如實回答。
根據共同申報準則（CRS），國內銀行會要求開戶人聲明稅務居民身份；澳洲稅務居民的賬戶信息報送國家稅務總局後，再交換給澳洲稅務局。因此，澳洲稅務局可以看到賬戶餘額、利息和其他收入。如果以前年度有漏報，在稅務局發現之前主動修改或自願披露，一般比由稅務局查出差異時得到的處理寬鬆得多。
把錢匯到澳洲
境內個人一般每人每年有等值5萬美元的購匯便利化額度。超過額度，或者外匯管理上不屬於境內個人的人購匯，需要提供證明材料。賣房款通常需要買賣合同、登記證明、完稅憑證、發票和房屋權屬證明；繼承款則需要繼承公證書或法院文書。各銀行、各網點的要求不盡相同。借用親屬額度分拆購匯以規避限額，是外匯管理規定所禁止的。
在澳洲，銀行會向澳洲交易報告和分析中心（AUSTRAC）報告國際匯款，大額或不尋常的匯款可能會被詢問資金來源。這不是稅，回答所需的就是在國內辦理時用過的那些文件，必要時附上翻譯件。家人借給您的錢應當書面寫明是借款，因為借款和贈與的區別，日後在貸款機構和澳洲稅務局面前都有意義。
兩種貨幣的記錄都要保留
- 購房和售房合同、房產證或不動產權證書、發票，以及各項費用和裝修的收據。
- 成為澳洲稅務居民之日（或不再屬於臨時居民之日）的房產市場估價。
- 出租房產的租賃合同、租金記錄和費用單據。
- 每一筆稅款的完稅證明。
- 顯示利息和匯款的銀行流水，以及所用匯率及其來源。
澳洲的稅務記錄一般應在報稅後保留五年；資本利得相關資產的記錄，應在資產出售後保留五年。
常見錯誤
- 以為錢留在國內、或者在國內免稅，在澳洲就不用申報。
- 用人民幣原購房價代替成為居民之日的市場價值，或者所有金額都按今天的匯率折算。
- 對根本沒有繳納的國內稅款，或者對增值稅等交易稅費申請抵免。
- 忽略了從臨時居民轉為永久居民時稅務地位的變化。
- 國內存款或房產超過5萬澳元，卻在境外資產問題上回答“否”。
- 賣房款通過非正規渠道或親屬額度匯出，導致資金來源無據可查。
我們可以提供的協助
我們就這類情況中涉及澳洲法律的部分提供意見，包括居民身份問題、遺產和繼承文件、跨中國內地與澳洲持有的房產，以及在兩地都有資產的家庭的遺產規劃。我們與澳洲的會計師以及中國內地和香港的稅務顧問協作，讓每一部分都由合適的顧問處理。資產分佈在多個國家的家庭，可進一步參閱多法域亞洲家族的財富架構一文。
相關閱讀
蔡慶偉律師事務所為家庭及其專業顧問處理涉及跨境因素的澳洲法律事務，並與澳洲、中國內地及香港的稅務顧問協作。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
简体中文 
English (Australia) 
繁體中文