父母搬進養老院後，家裡的房子由誰決定，首先取決於父母本人是否仍有決策能力：只要父母還能自己做決定，房子賣不賣、租不租，仍由父母說了算，子女只能協助。如果父母已失去能力，就只能由持久授權書（財務）中指定的被授權人代為處理；沒有持久授權書的，通常需要向維州民事及行政審裁處（VCAT）申請財產管理令。無論是誰做決定，都必須以父母本人的利益為先，而不是以子女或未來繼承人的利益為先。本文以維多利亞州為例說明。
誰有權決定父母的房子？
很多家庭以為“長子說了算”或者“誰照顧父母誰說了算”，但在澳洲法律上，決定權有明確的順序：
| 情況 | 誰可以決定 | 要點 |
|---|
| 父母仍有決策能力 | 父母本人 | 子女可以提供意見和協助，但不能代替父母簽字。能力是針對具體決定判斷的，父母可能無法處理複雜投資，卻仍能決定是否賣房。 |
| 父母已失去能力，且生前簽有持久授權書（財務） | 授權書中指定的被授權人 | 須按授權書的條件和限制行事；若授權書約定“失去能力時才生效”，通常需要醫生證明。 |
| 父母已失去能力，沒有有效的持久授權書 | VCAT 委任的財產管理人 | 可以是家人，也可以是 State Trustees 等機構。 |
| 決定住在哪裡、住哪家養老院 | 個人事務被授權人、醫療決定代理人或 VCAT 委任的監護人 | “住哪裡”屬於個人事務，“房子怎麼處理”屬於財務事務，兩者要分開看。 |
維州法律推定成年人具有決策能力，除非有證據證明相反。父母年紀大、記性差、不會用網上銀行，並不等於失去法律上的能力。遇到疑問時，應請家庭醫生或老年科醫生就具體決定出具評估意見。
持久授權書被授權人的法定義務
在維州，持久授權書受《2014年授權書法》（Powers of Attorney Act 2014 (Vic)）規管。被授權人手握權力，但同時承擔嚴格的法律義務，主要包括：
- 誠實、勤勉、善意行事，運用合理的技能和謹慎，並儘量尊重父母的意願和偏好，鼓勵父母參與決定（第63條）。
- 避免利益衝突：不得進行令自己（或自己的親屬、生意夥伴、好友）的利益與父母利益相沖突的交易，除非授權書明確允許或獲得 VCAT 授權（第64、65條）。
- 財產分開：父母的錢和財產必須與被授權人自己的分開保管，聯名財產等有限情況除外（第69條）。不要把父母的錢轉入自己的賬戶“代管”。
- 保存準確的記錄和賬目：每一筆收支都要有憑證，日後其他兄弟姐妹、VCAT 或遺囑執行人都可能要求查看。
- 贈與受到嚴格限制：一般只允許在節日或特別場合向親友贈送合理的禮物，或作出父母一向會作出的合理捐款（第67條）。把房子過戶給自己、把賣房款“提前分家”，通常都不屬於允許的贈與。
違反義務的後果相當嚴重：VCAT 可以撤銷授權、要求提交賬目、命令被授權人賠償損失；以不誠實方式取得或使用持久授權書，在維州屬於可公訴罪行，最高可判處五年監禁。
賣房、出租還是保留？
沒有一個“標準答案”。被授權人要考慮的是：哪種安排最符合父母本人的需要和意願。常見的考慮因素包括：
- 養老院費用：入住養老院可能需要支付一筆住宿押金（RAD）或按日計算的住宿費（DAP），也可以兩者結合。是否需要賣房來支付押金，要看父母的其他資產和現金流。
- 養老金及養老院費用評估：原住房在養老金資產審查和養老院費用評估中的處理方式，取決於配偶或其他受保護人士是否仍住在裡面、父母離家多久、房子是出售還是出租等。一般而言，入住養老院後原住房在養老金資產審查中只在有限期間（通常為兩年）內獲豁免。具體請諮詢 Services Australia 的財務信息服務或養老院財務顧問。
- 父母的意願：很多老人希望“留著房子”，即使已經不太可能回去住。被授權人應當認真考慮父母清醒時表達過的意願。
- 稅務：父母搬離後把房子出租，資本利得稅的主要住所豁免在某些條件下可以延續一段時間，但規則複雜，應向會計師或稅務顧問諮詢。
- 空置風險：長期空置的房子要留意保險條款、維修和安全問題。
出租房子時，租金屬於父母的收入，應存入父母的賬戶，並按規定申報。
房子在遺囑裡留給了某個子女，賣掉會怎樣？
這是很多家庭最擔心的問題。按照一般法律原則，如果遺囑把某處房產特別留給某人，而這處房產在立遺囑人去世前已經賣掉，這份特別遺贈就會“落空”（ademption），受益人原則上什麼都拿不到，賣房款歸入遺產的剩餘部分。
維州對此設有法定保護：如果房產是由持久授權書被授權人出售的，原受益人對出售所得的款項或替代財產享有與原房產相同的權益（《2014年授權書法》第83A條）；由 VCAT 委任的財產管理人出售的，也有類似規定（《2019年監護及財產管理法》（Guardianship and Administration Act 2019 (Vic)）第76條）。如果這種安排造成不公平的得益或損失，最高法院可依據《1958年遺產管理及遺囑認證法》（Administration and Probate Act 1958 (Vic)）第50條作出調整。
實務上要注意：
- 賣房款要能“追溯得到”。如果款項和父母其他存款混在一起、被用來支付養老院費用，受益人可以主張的部分可能會減少，計算也會很複雜。建議把賣房款單獨存放，並保留完整記錄。
- 被授權人本身也是遺囑受益人時，賣與不賣都可能被質疑“為了自己”。在作出重大決定前，可考慮徵求其他家人意見，必要時向 VCAT 申請指示。
- 被授權人一般無權查看或修改父母的遺囑，更不能因為賣了房就“自行調整”分配。
沒有持久授權書怎麼辦？VCAT 財產管理令
如果父母已失去能力，又沒有簽過有效的持久授權書，家人通常需要向 VCAT 申請財產管理令（administration order）。根據《2019年監護及財產管理法》，VCAT 須確信：當事人因殘疾（包括失智症、腦損傷等）而無法就財務事務作出決定；確實需要委任財產管理人；該命令有助於當事人的個人及社會福祉；而且沒有其他限制較少的辦法。
任何關心當事人的人都可以申請，申請時一般需要附上醫生或社工的報告。VCAT 可以委任家人擔任財產管理人，也可以委任 State Trustees 等機構。如果兄弟姐妹之間互不信任，VCAT 可能傾向於委任獨立的專業機構。財產管理人同樣須以當事人的意願和利益為先，並保存良好記錄。
這個程序需要時間，也會讓家庭事務受到外部監督。更穩妥的做法，仍然是父母在頭腦清醒時簽好持久授權書和遺囑。
常見家庭糾紛
子女免租住在父母的房子裡
有的子女一直和父母同住，父母進養老院後繼續免租居住。這本身未必違法，特別是父母本來就同意這樣安排。但如果住在房子裡的子女同時是被授權人，而父母又需要用錢支付養老院費用，繼續免租居住就可能構成利益衝突。其他兄弟姐妹也常常因此產生不滿。比較穩妥的做法是：把安排寫清楚（例如由居住者負擔水電、維修和保險），必要時取得 VCAT 授權。父母去世後，房子就屬於遺產，情況又有所不同，可參閱受益人佔用遺產物業。
兄弟姐妹意見不一
一個想賣、一個想留、一個在海外只關心“分到多少”，這是很常見的局面。法律上，被授權人有決定權，但其他家人可以向 VCAT 申請審查授權書或要求提交賬目。很多爭議在走到 VCAT 之前，通過調解就能解決：由中立的調解員協助各方把養老院費用、房子的用途和父母的意願擺在桌面上談。我們可以使用英語和普通話進行家庭調解。父母去世後的爭議，可參閱兄弟姐妹遺產糾紛。
家庭借款與 caveat（產權警告）
有些子女當年出錢幫父母供房或裝修，但沒有書面文件。到父母進養老院、準備賣房時，才說“這筆錢是借款”或“房子有我的份”。在某些情況下，主張對房產享有衡平法權益的人可以在產權上登記 caveat，阻止出售，但沒有合理依據登記 caveat 的人可能要承擔賠償責任。如果家裡有這類借款或出資安排，宜趁父母仍有能力時把文件補齊，例如簽訂借款協議或在房產登記中反映出資比例。
老年人財務虐待的警示信號
根據維州老年人權益組織 Seniors Rights Victoria 的資料，以下情況值得警惕：
- 有人在父母不知情或不同意的情況下動用父母的錢；
- 有人代父母簽署法律文件，或父母被迫簽字；
- 房產在未經許可的情況下被出售或處置；
- 借給子女的錢一直不還，或同住的家人不分擔家庭開支；
- 持久授權書被濫用，例如被授權人把父母的錢轉到自己名下。
如有疑慮，可致電 Seniors Rights Victoria 保密熱線 1300 368 821，或全國老年人虐待熱線 1800ELDERHelp（1800 353 374），該熱線會轉接到各州的服務機構。情況緊急時請撥打 000。
跨境家庭需要注意的問題
- 被授權人在海外：法律沒有禁止，但需要在澳洲簽署文件、與養老院和銀行打交道時，人在海外會很不方便。可以考慮委任兩位被授權人，或在澳洲另委任一位。
- 在國內辦的委託書：在中國內地、香港、臺灣、新加坡或馬來西亞辦理的委託書或公證書，一般不能當作維州持久授權書使用，而且普通委託書在委託人失去能力後可能失效。名下有澳洲房產的父母，應在澳洲另籤持久授權書。
- 匯款出境：被授權人不能因為自己住在海外，就把父母的賣房款匯到自己的海外賬戶。父母的錢應留在父母名下，並用於父母的需要。
- 海外資產：父母在國內或亞洲其他地區的房產、存款，須按當地法律處理，澳洲的持久授權書在當地未必被承認。
父母去世後，房子怎麼辦？
持久授權書在父母去世時自動終止，被授權人的權力隨之結束，由遺囑執行人接手。執行人要做的事，可參閱遺囑執行人職責清單。房子是否屬於遺產，取決於產權形式：以聯權共有（joint tenants）方式持有的，會自動歸於在世的共有人，詳見聯名持有還是按遺囑分配？
繼承房產涉及的印花稅、土地稅和資本利得稅問題，可參閱澳洲繼承房產要交稅嗎？。如果房子在父母生前一直是主要住所，繼承人在一定期限內出售可能獲得資本利得稅豁免，詳見繼承房產的兩年規則。父母離家住進養老院期間的安排（例如出租），可能影響這一結果，應向稅務顧問確認。
實務建議
- 趁父母仍有能力，儘早簽好持久授權書（財務及個人事務）和遺囑，並讓家人知道放在哪裡。
- 被授權人從第一天起就建立記錄：開設或使用父母名下的賬戶，所有收支留存憑證。
- 賣房前評估養老院費用、養老金和稅務影響，並考慮遺囑中是否有特別遺贈。
- 被授權人同時是受益人或住在房子裡時，主動向其他家人披露，必要時向 VCAT 申請授權或指示。
- 家人意見不一時，儘早考慮調解，而不是等到關係破裂。
我們可以提供的協助
我們為被授權人、財產管理人和家庭成員提供法律意見，包括持久授權書下的權力與義務、出售或出租父母房產、特別遺贈與賣房款的處理、VCAT 申請、家庭借款和 caveat，以及兄弟姐妹之間的協商與調解。我們也與會計師和養老院財務顧問合作，並可協調身在中國內地、香港、臺灣及東南亞的家人。
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蔡慶偉律師事務所為家庭、遺囑執行人、受託人及其專業顧問，就澳洲及跨境的遺產規劃、遺產管理和遺產糾紛提供法律服務。如需安排保密諮詢，請致電墨爾本辦公室 +61 3 9602 3988，或通過下方表格提交諮詢。我們可使用普通話、粵語及英語提供服務。
蔡智勳，律師及調解員，蔡慶偉律師事務所（墨爾本）。本文僅供一般參考，不構成法律或稅務意見。
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