安排私人贷款、过桥贷款（bridging loan）或二按（second mortgage）的按揭经纪，需要一位能跟上交易节奏的律师。贷款人希望抵押担保稳妥可靠，借款人或担保人希望弄清楚自己签的是什么，而经纪则希望交易顺利交割，不要在最后关头出状况。
本文介绍蔡庆伟律师事务所在维多利亚州如何与按揭经纪合作处理私人借贷：我们为贷款人做什么、为借款人和担保人做什么，以及专业界线在哪里。我们接触的不少当事人来自华人社区，或居住在海外。
我们为贷款人做什么
尽职调查
放款之前，贷款人需要清楚了解抵押物业以及贷款背后的人。视乎交易情况，尽职调查可能包括：
- 产权查册（title search），确认登记业主以及土地的持有方式；
- 现有产权负担（encumbrances），包括产权上已有的按揭、警告备注（caveat）和契约限制；
- 借款人或担保人实体，包括公司查册，确认董事、股东和公司状况；
- 信托契约（trust deed）：如由受托人借款或提供抵押，须确认受托人是否有此权力；
- 个人财产担保登记册（PPSR）查册，可显示公司个人财产上已登记的担保权益，例如另一贷款人的一般担保协议（general security agreement）。
交易审阅
我们从法律角度审阅拟议条款和交易结构：消费者信贷法律是否可能适用、抵押担保是否与风险相称、各方是否有权签署，以及查册结果中有没有需要在交割前解决的问题。至于这笔贷款在商业上是否明智，仍由贷款人自行判断。
起草抵押担保文件
我们起草贷款协议、按揭文件、担保及弥偿契据（guarantee and indemnity），以及在适当情况下起草一般担保契据（general security deed）并在PPSR登记。各份文件必须互相配合，例如担保须涵盖贷款协议所列的全部欠款，各文件的违约条款也须一致。
通过PEXA登记按揭
在维州，按揭一般以电子方式递交登记，我们可以在PEXA平台上担任贷款人的代表。这涉及电子产权转让规则所要求的客户授权和身份核实程序，并须与其他各方的代表协调。
警告备注
有时贷款人的权益是以警告备注来保障的，可能作为过渡措施，也可能因为无法登记按揭。警告备注是对所主张权益的公示，可限制产权交易，但本身并不赋予贷款人出售物业的权力。是否适合登记、以什么为依据，都需要谨慎处理。
二按：一按同意与受偿顺序
在维州，电子产权证书通常由一按贷款人（first mortgagee）控制，因此要登记二按，一般需要一按贷款人在PEXA上配合；一按合同也可能把再设按揭视为违约。双方可能签订受偿顺序契据（deed of priority），订明一按可优先受偿的范围，以及执行抵押时双方如何处理。我们关于贷款人在发放过桥贷款或二按之前应审视的法律问题一文，对这些风险有进一步介绍。
我们为借款人或担保人做什么
私人贷款人通常要求借款人和担保人就融资条款取得独立法律意见（independent legal advice），并往往要求律师出具证明书。我们会解释文件的法律效力、所涉风险，以及违约时可能发生的情况。我们另有一篇关于签署私人贷款或担保前取得独立法律意见的文章，有更详细的说明。
我们不会同时代表双方
在同一笔贷款中，我们不会同时代表贷款人和借款人，也不会同时代表贷款人和担保人。贷款人希望抵押担保强而可执行，借款人或担保人则希望理解并限制自己的责任，一位律师不可能同时恰当地维护双方利益。我们代表一方时，其他各方须另聘律师，我们可以与他们高效合作。
经纪的角色与律师的角色
经纪负责安排融资，熟悉市场。如属受监管的信贷，经纪本身亦有法定义务，包括以客户最佳利益行事的义务（best interests duty）。我们则就法律效力和法律风险向自己的客户提供意见，并起草或审阅文件。向担保人解释担保含义的人不应是经纪，而我们也不会向并非我们客户的一方提供意见。角色清楚，既保护客户，也保护经纪。
收费
每位客户都会按照法律行业规则收到收费披露（costs disclosure）。在私人借贷中，贷款文件常规定由借款人承担贷款人的律师费，这是双方之间的商业条款，我们的客户仍然是贷款人。
华语客户与海外借款人
不少当事人更习惯用普通话或粤语沟通，或居住在中国大陆、香港、台湾、新加坡或马来西亚。我们可以用普通话和粤语解释文件。如有当事人在海外签署，身份核实和见证安排需要提前规划，本所设有公证人（notary public）。如海外借款人正在购买或持有澳洲物业，外国投资审查（FIRB）规则可能相关，贷款人或需了解是否已取得批准。
来找我们时可以带来的问题
- 贷款人是谁？借款人和担保人是谁，是否涉及公司或信托？
- 抵押物业是哪一处？物业上是否已有贷款？
- 这是一按还是二按？是否已与一按贷款人接洽？
- 贷款用途是什么？消费者信贷法律是否可能适用？
- 交割日期是哪天？借款人的还款退出方案是什么？
- 是否有人在海外签署，或需要以普通话或粤语获得意见？
- 哪些人需要独立法律意见？他们是否已获告知？
我们如何与按揭经纪合作
我们把经纪视为专业合作伙伴，彼此角色分明。经纪可以向我们转介贷款人、借款人或担保人，之后我们只代表该客户。私人贷款和过桥贷款的时间表往往很紧，因此经纪若能尽早提供完整情况，包括各方当事人、抵押物业、现有贷款、拟议条款和交割日期，会很有帮助。在客户同意下，我们会向经纪更新进展，包括任何拖慢交割的事项，例如尚未完成的查册、欠缺的信托契约或一按贷款人的配合。如另一方需要另行取得意见，我们会及早告知，避免延误交割。
常见问题
私人贷款中，同一位律师可以同时代表贷款人和借款人吗？
我们不会这样做。在同一笔贷款中，贷款人和借款人的利益不同，各自应有自己的律师。担保人也需要与借款人分开取得意见。
维州办二按需要一按银行同意吗？
实际操作中，在维州以电子方式登记二按，通常需要一按贷款人配合，一按合同也可能限制再借款。双方常会商定受偿顺序契据。具体情况取决于相关文件。
每个家庭的情况都不同，答案往往取决于细节。请预约咨询，让我们在您采取任何行动之前审阅您的文件和具体情况。
蔡庆伟律师事务所可以如何协助
蔡庆伟律师事务所自1990年起在墨尔本执业，为私人贷款人处理尽职调查、交易审阅、贷款及抵押担保文件和电子登记，并为需要就融资条款取得独立意见的借款人和担保人提供服务。蔡智勋律师受过会计专业训练（商学士，主修会计），是国际信托与遗产从业者协会（STEP）附属会员，也是国家认证调解员和认证家族企业顾问。我们为澳洲各地及海外客户提供协助，与客户的会计师及亚洲各地律师合作，设有公证人处理在海外签署的文件，并以英语、普通话和粤语提供服务。
重要提示：本文仅为一般资讯，不得作为依据。本文并非法律、税务或财务意见，没有考虑您的个人情况，亦可能未反映发布后的法律变化。其他国家的法律也可能适用。请勿仅依据本文采取或不采取任何行动。阅读本文或与我们联系，并不构成律师与客户关系。如需针对您情况的意见，请预约咨询。
延伸阅读
蔡庆伟律师事务所为家庭、遗嘱执行人、受托人及其专业顾问，就澳洲及跨境的遗产规划、遗产管理和遗产纠纷提供法律服务。如需安排保密咨询，请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988，或通过下方表格提交咨询。我们可使用普通话、粤语及英语提供服务。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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