父母搬进养老院后，家里的房子由谁决定，首先取决于父母本人是否仍有决策能力：只要父母还能自己做决定，房子卖不卖、租不租，仍由父母说了算，子女只能协助。如果父母已失去能力，就只能由持久授权书（财务）中指定的被授权人代为处理；没有持久授权书的，通常需要向维州民事及行政审裁处（VCAT）申请财产管理令。无论是谁做决定，都必须以父母本人的利益为先，而不是以子女或未来继承人的利益为先。本文以维多利亚州为例说明。
谁有权决定父母的房子？
很多家庭以为“长子说了算”或者“谁照顾父母谁说了算”，但在澳洲法律上，决定权有明确的顺序：
| 情况 | 谁可以决定 | 要点 |
|---|
| 父母仍有决策能力 | 父母本人 | 子女可以提供意见和协助，但不能代替父母签字。能力是针对具体决定判断的，父母可能无法处理复杂投资，却仍能决定是否卖房。 |
| 父母已失去能力，且生前签有持久授权书（财务） | 授权书中指定的被授权人 | 须按授权书的条件和限制行事；若授权书约定“失去能力时才生效”，通常需要医生证明。 |
| 父母已失去能力，没有有效的持久授权书 | VCAT 委任的财产管理人 | 可以是家人，也可以是 State Trustees 等机构。 |
| 决定住在哪里、住哪家养老院 | 个人事务被授权人、医疗决定代理人或 VCAT 委任的监护人 | “住哪里”属于个人事务，“房子怎么处理”属于财务事务，两者要分开看。 |
维州法律推定成年人具有决策能力，除非有证据证明相反。父母年纪大、记性差、不会用网上银行，并不等于失去法律上的能力。遇到疑问时，应请家庭医生或老年科医生就具体决定出具评估意见。
持久授权书被授权人的法定义务
在维州，持久授权书受《2014年授权书法》（Powers of Attorney Act 2014 (Vic)）规管。被授权人手握权力，但同时承担严格的法律义务，主要包括：
- 诚实、勤勉、善意行事，运用合理的技能和谨慎，并尽量尊重父母的意愿和偏好，鼓励父母参与决定（第63条）。
- 避免利益冲突：不得进行令自己（或自己的亲属、生意伙伴、好友）的利益与父母利益相冲突的交易，除非授权书明确允许或获得 VCAT 授权（第64、65条）。
- 财产分开：父母的钱和财产必须与被授权人自己的分开保管，联名财产等有限情况除外（第69条）。不要把父母的钱转入自己的账户“代管”。
- 保存准确的记录和账目：每一笔收支都要有凭证，日后其他兄弟姐妹、VCAT 或遗嘱执行人都可能要求查看。
- 赠与受到严格限制：一般只允许在节日或特别场合向亲友赠送合理的礼物，或作出父母一向会作出的合理捐款（第67条）。把房子过户给自己、把卖房款“提前分家”，通常都不属于允许的赠与。
违反义务的后果相当严重：VCAT 可以撤销授权、要求提交账目、命令被授权人赔偿损失；以不诚实方式取得或使用持久授权书，在维州属于可公诉罪行，最高可判处五年监禁。
卖房、出租还是保留？
没有一个“标准答案”。被授权人要考虑的是：哪种安排最符合父母本人的需要和意愿。常见的考虑因素包括：
- 养老院费用：入住养老院可能需要支付一笔住宿押金（RAD）或按日计算的住宿费（DAP），也可以两者结合。是否需要卖房来支付押金，要看父母的其他资产和现金流。
- 养老金及养老院费用评估：原住房在养老金资产审查和养老院费用评估中的处理方式，取决于配偶或其他受保护人士是否仍住在里面、父母离家多久、房子是出售还是出租等。一般而言，入住养老院后原住房在养老金资产审查中只在有限期间（通常为两年）内获豁免。具体请咨询 Services Australia 的财务信息服务或养老院财务顾问。
- 父母的意愿：很多老人希望“留着房子”，即使已经不太可能回去住。被授权人应当认真考虑父母清醒时表达过的意愿。
- 税务：父母搬离后把房子出租，资本利得税的主要住所豁免在某些条件下可以延续一段时间，但规则复杂，应向会计师或税务顾问咨询。
- 空置风险：长期空置的房子要留意保险条款、维修和安全问题。
出租房子时，租金属于父母的收入，应存入父母的账户，并按规定申报。
房子在遗嘱里留给了某个子女，卖掉会怎样？
这是很多家庭最担心的问题。按照一般法律原则，如果遗嘱把某处房产特别留给某人，而这处房产在立遗嘱人去世前已经卖掉，这份特别遗赠就会“落空”（ademption），受益人原则上什么都拿不到，卖房款归入遗产的剩余部分。
维州对此设有法定保护：如果房产是由持久授权书被授权人出售的，原受益人对出售所得的款项或替代财产享有与原房产相同的权益（《2014年授权书法》第83A条）；由 VCAT 委任的财产管理人出售的，也有类似规定（《2019年监护及财产管理法》（Guardianship and Administration Act 2019 (Vic)）第76条）。如果这种安排造成不公平的得益或损失，最高法院可依据《1958年遗产管理及遗嘱认证法》（Administration and Probate Act 1958 (Vic)）第50条作出调整。
实务上要注意：
- 卖房款要能“追溯得到”。如果款项和父母其他存款混在一起、被用来支付养老院费用，受益人可以主张的部分可能会减少，计算也会很复杂。建议把卖房款单独存放，并保留完整记录。
- 被授权人本身也是遗嘱受益人时，卖与不卖都可能被质疑“为了自己”。在作出重大决定前，可考虑征求其他家人意见，必要时向 VCAT 申请指示。
- 被授权人一般无权查看或修改父母的遗嘱，更不能因为卖了房就“自行调整”分配。
没有持久授权书怎么办？VCAT 财产管理令
如果父母已失去能力，又没有签过有效的持久授权书，家人通常需要向 VCAT 申请财产管理令（administration order）。根据《2019年监护及财产管理法》，VCAT 须确信：当事人因残疾（包括失智症、脑损伤等）而无法就财务事务作出决定；确实需要委任财产管理人；该命令有助于当事人的个人及社会福祉；而且没有其他限制较少的办法。
任何关心当事人的人都可以申请，申请时一般需要附上医生或社工的报告。VCAT 可以委任家人担任财产管理人，也可以委任 State Trustees 等机构。如果兄弟姐妹之间互不信任，VCAT 可能倾向于委任独立的专业机构。财产管理人同样须以当事人的意愿和利益为先，并保存良好记录。
这个程序需要时间，也会让家庭事务受到外部监督。更稳妥的做法，仍然是父母在头脑清醒时签好持久授权书和遗嘱。
常见家庭纠纷
子女免租住在父母的房子里
有的子女一直和父母同住，父母进养老院后继续免租居住。这本身未必违法，特别是父母本来就同意这样安排。但如果住在房子里的子女同时是被授权人，而父母又需要用钱支付养老院费用，继续免租居住就可能构成利益冲突。其他兄弟姐妹也常常因此产生不满。比较稳妥的做法是：把安排写清楚（例如由居住者负担水电、维修和保险），必要时取得 VCAT 授权。父母去世后，房子就属于遗产，情况又有所不同，可参阅受益人占用遗产物业。
兄弟姐妹意见不一
一个想卖、一个想留、一个在海外只关心“分到多少”，这是很常见的局面。法律上，被授权人有决定权，但其他家人可以向 VCAT 申请审查授权书或要求提交账目。很多争议在走到 VCAT 之前，通过调解就能解决：由中立的调解员协助各方把养老院费用、房子的用途和父母的意愿摆在桌面上谈。我们可以使用英语和普通话进行家庭调解。父母去世后的争议，可参阅兄弟姐妹遗产纠纷。
家庭借款与 caveat（产权警告）
有些子女当年出钱帮父母供房或装修，但没有书面文件。到父母进养老院、准备卖房时，才说“这笔钱是借款”或“房子有我的份”。在某些情况下，主张对房产享有衡平法权益的人可以在产权上登记 caveat，阻止出售，但没有合理依据登记 caveat 的人可能要承担赔偿责任。如果家里有这类借款或出资安排，宜趁父母仍有能力时把文件补齐，例如签订借款协议或在房产登记中反映出资比例。
老年人财务虐待的警示信号
根据维州老年人权益组织 Seniors Rights Victoria 的资料，以下情况值得警惕：
- 有人在父母不知情或不同意的情况下动用父母的钱；
- 有人代父母签署法律文件，或父母被迫签字；
- 房产在未经许可的情况下被出售或处置；
- 借给子女的钱一直不还，或同住的家人不分担家庭开支；
- 持久授权书被滥用，例如被授权人把父母的钱转到自己名下。
如有疑虑，可致电 Seniors Rights Victoria 保密热线 1300 368 821，或全国老年人虐待热线 1800ELDERHelp（1800 353 374），该热线会转接到各州的服务机构。情况紧急时请拨打 000。
跨境家庭需要注意的问题
- 被授权人在海外：法律没有禁止，但需要在澳洲签署文件、与养老院和银行打交道时，人在海外会很不方便。可以考虑委任两位被授权人，或在澳洲另委任一位。
- 在国内办的委托书：在中国内地、香港、台湾、新加坡或马来西亚办理的委托书或公证书，一般不能当作维州持久授权书使用，而且普通委托书在委托人失去能力后可能失效。名下有澳洲房产的父母，应在澳洲另签持久授权书。
- 汇款出境：被授权人不能因为自己住在海外，就把父母的卖房款汇到自己的海外账户。父母的钱应留在父母名下，并用于父母的需要。
- 海外资产：父母在国内或亚洲其他地区的房产、存款，须按当地法律处理，澳洲的持久授权书在当地未必被承认。
父母去世后，房子怎么办？
持久授权书在父母去世时自动终止，被授权人的权力随之结束，由遗嘱执行人接手。执行人要做的事，可参阅遗嘱执行人职责清单。房子是否属于遗产，取决于产权形式：以联权共有（joint tenants）方式持有的，会自动归于在世的共有人，详见联名持有还是按遗嘱分配？
继承房产涉及的印花税、土地税和资本利得税问题，可参阅澳洲继承房产要交税吗？。如果房子在父母生前一直是主要住所，继承人在一定期限内出售可能获得资本利得税豁免，详见继承房产的两年规则。父母离家住进养老院期间的安排（例如出租），可能影响这一结果，应向税务顾问确认。
实务建议
- 趁父母仍有能力，尽早签好持久授权书（财务及个人事务）和遗嘱，并让家人知道放在哪里。
- 被授权人从第一天起就建立记录：开设或使用父母名下的账户，所有收支留存凭证。
- 卖房前评估养老院费用、养老金和税务影响，并考虑遗嘱中是否有特别遗赠。
- 被授权人同时是受益人或住在房子里时，主动向其他家人披露，必要时向 VCAT 申请授权或指示。
- 家人意见不一时，尽早考虑调解，而不是等到关系破裂。
我们可以提供的协助
我们为被授权人、财产管理人和家庭成员提供法律意见，包括持久授权书下的权力与义务、出售或出租父母房产、特别遗赠与卖房款的处理、VCAT 申请、家庭借款和 caveat，以及兄弟姐妹之间的协商与调解。我们也与会计师和养老院财务顾问合作，并可协调身在中国内地、香港、台湾及东南亚的家人。
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蔡庆伟律师事务所为家庭、遗嘱执行人、受托人及其专业顾问，就澳洲及跨境的遗产规划、遗产管理和遗产纠纷提供法律服务。如需安排保密咨询，请致电墨尔本办公室 +61 3 9602 3988，或通过下方表格提交咨询。我们可使用普通话、粤语及英语提供服务。
蔡智勋，律师及调解员，蔡庆伟律师事务所（墨尔本）。本文仅供一般参考，不构成法律或税务意见。
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